曾几何时，位于东莞繁华市桥商圈的新风路盛极一时，无尽繁华，与运河路、市桥路、西正路、北正路等堪称东莞的购物天堂。

    随着城市的扩张，城市化进程的加快，社会结构的变迁，市民消费观念的转变，商业地产的蜂起，业态的嬗变，一天天地改写着商业版图，镇内商业遍地开花，东纵商圈趋向成熟，南城商圈、万江商圈分食，行政中心区商圈寻机待起，这些商业新实力都虎视眈眈。

    俱往矣，运河、市桥、花园新村等老商圈虽仍霸王者之位，但老态已现，商业新势力也同质竞争、商业氛围未热，胜负未定。

    迷局：

    新商圈老商圈重新“划圈”？

    2003年9月，20岁出头的小卢在新风时装城租下一个铺面，经营“比较斯文、有职业味道的服装”。那时，新风路还是绝对的商业旺地，信封时装城、好孩子儿童连锁商场、东莞书城都云集于此，周围有东莞技校、东莞电大、莞师附小、中心小学、建设小学等学校，针对学生群体的中低档服装很受欢迎，而且有从附近市桥路、北正路、新河北路等商业旺地转过来的客流。“开始的时候还好，但后来慢慢就不行了，越做越没有意思”，小卢就这样挺了一年，然后关门大吉。她告诉记者，那里大多数档口的生意都“一般般”，只有少数经营多年，留下了口碑，生意很不错。“老商圈嘛，还是有客人的，后来怎么样就不是很清楚了”。

    昔日商业旺铺今日纷纷转租

    3年后，记者来到小卢“不是很清楚”的地方，已是上午11时许，几个档口陆陆续续打开卷闸门，一些档口则尚未开门，即使已经开门纳客的档口也是空空荡荡，罕有客至。或许还未到一天里的旺场时段，一家服装店的店员百无聊赖，无精打采，其中一个就对着门面玻璃“除痘”。“旺铺转租”，不少档口打出了“免战牌”。

    这个“不是很清楚的地方”，自从转了档口后，小卢回到在东坑工作，虽然也经常回到市区，但经常去的购物场所是海雅、天和、天虹等东纵商圈档次稍高、购物环境好的百货商场，而较少光顾新风路的街铺。

    老商圈商品档次低客流渐少

    总体而言，由于生活配套成熟，在东莞本地市民的消费心理定势和消费习惯作用下，市桥、运河、花园新村等老商圈日子还算滋润，但其魅力渐失、客流渐少却是不争的现实。缺乏规划，交通不畅，停车难，购物环境不理想，商品的档次较低等都是其硬伤。

    “软刀子”或许更为致命，对于老商圈来说，跟上东莞城市版图扩张、城市化进程和80后等新一代消费生力军的步伐有点心有余而力不足。而东纵商圈、南城商圈、万江商圈、行政中心区商圈“四小虎”则卧榻在侧，蚕食着老商圈的版图。“莞城区的商业有萎缩的迹象，特别严重的是运河以西区域”，莞城区委书记王检养不无担忧地表示。

    “四小虎”虽有不少拥趸，虽有堂皇的购物环境和相对高端的商品，但还远未到商业氛围浓郁之时，身处其中的商场也是几家欢喜几家愁，即使是在周末旺期天虹、彩怡等百货商场的客流也不多，而第一国际更是稀少。高不成低不就，知名品牌不多，品种不丰富，同质化竞争，东莞多核化的经济结构决定下的人口布局和消费结构的多核化导致的各镇商业遍地开花，辐射力不强，都是亟待解决的问题。

    乱局：

    商业地产让商业吃不了兜着走？

    1997年10月，世界零售巨子沃尔玛进驻东纵大道，那时的东纵商圈尚未形成。2000年，城区最大的家居超市光辉家居中心落户东纵大道。2001年年底，东莞家电销售巨子时尚电器进驻东纵大道罗沙大厦。从2002年开始，东纵大道上开始陆续有大型商业项目扎堆进入，2003年以后，东纵商圈的开发形成“商业地产热”。

    一年多涌现10条步行街

    1999年，常平镇开发了东莞市首条步行街——常平国际风情步行街。2002年以来，多条商业步行街投资项目纷纷上马。东城风情步行街、南城富民商业步行街……仅仅一年多的时间，就又涌现出了10条步行街。

    先行者的成功无疑提供了某种启示，一个商业地产项目的成功由点到线形成一个新商圈，而新商圈的形成又形成示范效应，其他地段的商业项目“克隆”这样的成功模式，商业地产出现热潮。据东莞市物价局的监测数据，今年前4个月东莞的商用物业价涨52.33%，成交11.96亿元，东莞传统“一铺富三代”的投资观念和地产投资热潮，也进一步使商业地产“火上浇油”，商业地产早在2005年就萌现过剩之象。

    过剩的商业地产不合理地分流了客流和购买力，但不少项目并未带来商业经营的成功，在搅乱商圈的同时也在销蚀着商业信誉。

    造市难步行街商户惨淡经营

    业内人士曾经这样分析商业地产的问题，“先天不足的多，后天补救的少；赚快钱的多，长线投资的少……在合适地点开出合适规模的商业地产项目，并不多见”。而东莞市经贸局则直斥一些步行街，“建成之后，房产商一旦把商铺售完，资金回笼便甩手不理了，留待商户来造市。要培育一个兴旺的市场谈何容易呢？导致步行街商户惨淡经营，最终关铺收场”。