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1996年以来，沃尔玛、家乐福相继落户深圳。在与国际商业巨挚同台竞技中，华润万家、天虹、茂业、岁宝、新一佳、人人乐、海雅、铜锣湾等本土企业迅速发展。2004年深圳15家重点大型连锁企业在全国新开门店300家，销售总额430亿元。截至目前，深圳零售商已在全国各地开店逾九百家。
而自2001年起，深圳已拥有全国密度最大的商业税源。若大一个大陆，由一个只有二十几岁的城市担当全国商业税源的主角，无论如何都存在几分滑稽。
2004年，深圳商业市场总销售额超过武汉达到全国第五，如果按人均计算，深圳各项指标则名列前矛。单是1－5月份，深圳市社会消费品零售总额达429.28亿元，增长15.2％，说明深圳拥有非常良好的商业发展环境和庞大的民间消费实力。
深圳商圈四大病态
病态一：小店过多
但也正因为深圳商业发展的超常规速度，也导致深圳几乎所有商圈都出现各种病态。比如深圳商业网点按数量计算近90％是小门店，这其中约有一半位于城中村内，外部环境和建筑质量都比较差，在各类新兴商业区内，专业商业设施比较缺乏，很多网点都与住宅或者写字楼结合在一起。
病态二：转型过多
发展速度太快，深圳商业发展与其它城市建设则来不及规划，或者规划赶不上这个城市的变化。到目前为止，深圳主要的商圈大多是伴随城市的发展进程而自发形成，绝大多数是由工业、民房转为商业，比如华强北是由工业转为商业、东门是由老民居转为商业，商圈业态和布局都极为无序，整体素质较低。
而真正一开始就是为了商业而规划的场所则是难以见到，这不能不说是深圳商业发展的遗憾。
病态三：重商轻文
无论是罗湖人民南商圈、东门商圈，还是华强北商圈、深圳中心区商圈，都表现出这样的特征：重商轻文。
深圳的商业区，极少表现出商业与文化结合的特点。由于商业与文化脱节，深圳的商圈表现得相当“实际”，直奔主题式的消费习以为常，连带消费、休闲消费的成分过少。
也就是说，深圳商圈的消费行为显得过于单薄，对于市民生活的影响层面较浅，导致深圳缺乏广州、上海一样的逛街文化，因为重商轻文、缺乏文化休闲气质的商圈氛围难以使商圈真正地打动人心、让行人停留驻足且流连忘返。
只有象华侨城MALL一样，其构成中，有大型商店、也有酒巴，有艺术中心艺术馆、也有酒店律旅游设施，有大型绿地、也有区域广场，其在商业与文化的搭配上，呈现出商业与文化“文武双全”的结合特征，因此吸引了越来越多的消费者前往，而由于商业与文化结合，前来重复消费的特点越来越明显。
病态四：街区缺失 综合体崇拜
如果说重商轻文是深圳商圈的病态之二的话，街区缺失则是深圳商圈的病态之三。深圳的商圈绝大多数都是过境任务相当繁重的区域，缺乏基于人行尺度的街区感较强的商圈。
比如华强北、比如人民南，都处于交通要道的主干道上，人流虽多，可惜都是基于过境的目的，真正能够停留下来的却不多。俗话说得好：“激流当中鱼不养，大路两边商不旺”。
基于过境为目的的大陆，对于批发型商业、大商业是有好处的，但对于那些着眼休闲、文化、娱乐等的活动则是不利的，更不用说在大路两边去很从容地逛街了。华侨城MALL的成功真是取决于街区的成功。
“Mall”，2004年底，12万平方米的金光华广场、18万平方米的华润万象城相继开业，由于以前这种类型的商业一直是空白，因此吸引了全城的目光。
把不过无论是金光华广场，还是华润万象城，又或者是中信城市广场，其实走的都是这样一条路：由写字楼、商业，甚至还有住宅组成的建筑综合体，同时，所有的消费行为都是在密闭的建筑体内进行的。
半求称这种潮流为深圳商业发展过程中的“综合体崇拜”，我们不能否则综合体的优点，比如不受气候影响、可以实现恒温、管理方便等等，但综合体商业，则无法实现室外室内的有机衔接，无法与周边街区的成长保持渗透，无法满足逛街的传统要求。
此外，综合体由于占地的限制，必须要向纵向发展，限制了平面的幅度，可能刚刚起逛还没过足瘾呢，就已经到头了。因此，“综合体”注定不能趁成为商业的主流。具有幅员优势、人行尺度优势、复合特点的街区才能够成为未来深圳商圈发展的主角。
超常规发展速度是病态的根源
但是辉煌之下，深圳商圈的发展则表现出明显得病态。
建市之初，深圳当时的治理者设想最终的人口规模为五十万人口。如今，深圳人口已经悄然超过一千万。这是设计师都没有预料到的结果，也是深圳为大陆城市化所作出的卓越贡献。
二十年的时间，人口翻了四十倍，所有副省级及以上城市中面积最小的深圳，在高科技、房地产、物流、金融等诸多方面深圳都以一种让人难以置信的速度发展。
到2004年8月，深圳餐饮和零售面积合计1289.6万平方米，按深圳现有1010万消费人口计算，人均商业面积1.28平方米。其中人均零售面积0.96平方米，人均餐饮面积0.32平方米。全市人均拥有的零售面积已经基本接近世界商业都会香港人均1.1平方米的水平。
业态向专卖店和购物中心演变
深圳近年来以令世人称奇的“深圳速度”，深圳的商业、商圈也一直在发生变化。尤其在从“国内现代化城市”向“区域性国际化城市”飞跃的转折点，深圳商圈正发生着“格局之变”。主要表现商圈的地域分布形成“多圈鼎立之势”，商业业态也从百货商店、超级市场转向品牌专卖店和大型购物中心。
目前深圳商圈的“格局之变”，主要表现在两个方面。一是商圈的地域分布发生变化：即深圳的商圈布局，从传统的商业据点罗湖扩展到全市，形成“多圈鼎立之势”。二是商圈的商业业态发生演变，主导经营业态从百货商店、超级市场转向品牌专卖店和大型购物中心（SHOPPINGMALL，俗称“摩尔”）。
影响商圈地域分布的因素，主要有片区人口数量、居民购买能力和交通条件三个方面。人口数量对商业的影响十分显著。大型商圈的形成，必须具有足够的人口数量作为支撑。根据有关部门研究，在上海地区，一个五万平方米的大型商业中心，需要有五十万的常住人口，才能支撑其良性运转。
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