2006年深圳商业地产旺铺猜想

    未来五年深圳商业网点发展规划

    根据我市首个商业网点发展专项规划《深圳市商业网点规划（2006—2010）》，未来五年内深圳商业布局将呈现出“一轴、两带、十四个特色街区”的新格局。规划如下：

    “一轴”：指以地铁一号线为主轴，贯穿金三角商业区（东门－人民南－宝安南）、华强北商业区、福田中心商业区和南山后海商业区四大市级商业区，将成为深圳商业的核心。

    “两带”：指沿东部205国道、西部107国道重点发展依托本地制造业，并为其服务的零部件及制成品批发的东部商贸带和西部商贸带。

    “十四个特色商业街区”：指在特区内外呈网状分布的，具备跨区域辐射能力的8个特色商业区和6条特色商业街，初步拟定规划建设笋岗商业区、水贝黄金珠宝商业区、沙河东家居装饰商业区、沙尾工艺品及文化商品商业区、福永家具商业区及罗湖清水河、龙岗龙城、宝安西乡三个汽车交易市场等8个特色商业区，东门老街、中英街、盐田－梅沙滨海风情餐饮休闲带、蛇口山海酒吧街、香蜜湖欧陆风情街、龙岗墟商业街等6条特色商业街。

    在商业（街）区中，金三角商业区、华强北商业区规划为市级商业区，规划期内金三角商业区的目标是建成全市规模最大、业种业态齐全，集大众化、潮流化、休闲时尚化消费和奢侈品消费为一体的，娱乐、旅游、商务有机结合的市级商业区。其中华强北商业区还将结合地铁华强站出口和地下商城建设，打通华强南北之间人流通道，引导华强北商业向华强南片区扩散，与华强北商业区形成错位经营，逐步升级改造为全国闻名、特色突出、经济时尚、人气旺盛的市级商业区。

    此外，我市还拟规划建设福田中心商业区、南山后海商业区、宝安新中心商业区、龙城－龙岗墟商业区等4个次市级商业区。

    2006旺铺猜想之一

    深圳商业地产的转折年世方物业张平

    2006年，将是深圳商业地产的一个转折年。

    深圳商业地产大约从2000年左右开始火爆，到2004年，商业地产的问题开始暴露，主要问题集结在如下几点：

    一、由于商业地产更多地为销售服务，忽视甚至无视商业招商和经营的根本，导致商场关门歇业，投资者只能望空铺而兴叹。二、商业开发者缺少商场的经营管理经验，甚至缺少经营管理意识，导致完成招商、开业的商场难以为继。三、部分虚拟产权式商铺问题重重，商家经营不善关门大吉者有之，发展商无力返租业主告上法庭者有之。四、很多商业经营业态的卖场本身就要求统一收银统一管理，不适合分割式销售。

    到2005年，深圳商业地产火爆的场面开始降温，该热的地铁商铺没有热，该热的中心区也没有热，投资者开始冷静地面对商业地产，商业地产的开发者也开始小心翼翼，商业地产市场出现了几个明显的倾向：

    一是商业地产的开发者纷纷尽最大努力去寻求整层、整栋销售；二是商业地产的开发者开始成立自己的商业部门，探索并试图真正驾驭商业地产；三是购物中心不再轻言销售，而转向以经营为主体，并寻求与基金的合作等。

    从某种意义上说，当商业地产成为全民性的投资，可能潜藏着一个巨大的社会问题。近年的深圳商业地产乃至全国的商业地产热，基本可以说是以虚拟产权式商铺为前提的，那些根本就没有经济实力、没有投资经验的普通市民、普通白领，在商业地产几千元就能创富的刺激和诱导下，稀里糊涂成了铺主，不少白领连房都没有就先有了铺。而真正的商铺投资市场，不应该是全民性的，应该让职业投资者、重复投资者成为主流。

    2006年将是深圳商业地产返朴归真、寻找自我的一年，这个转折点将促使深圳商业地产开始正视商业风险、尊重商业规律，并对商业的经营者和投资者负起责任，业界将越来越明白：

    商业地产尤其是购物中心，是为满足消费需求而存在的，是以商业经营而赢利的，商业地产并不是融资的机器。

    商业地产的开发者必须牢牢把握商业地产的经营控制权，如果产权分离失去对物业控制，将意味着巨大的社会问题。

    商业的力量是商业地产的力量无法阻挡的，商业地产必须遵从市场规律，它需要专业的开发者、策划者，也需要专业的投资者。

    2006旺铺猜想之二

    商铺投资步入理性轨道

    本报地产部第三工作室傅卫鸿

    进入2006年，商铺发展如火如荼，从口岸到中心区、从南山到布吉、从龙岗到宝安，主题商城、一站式、Mall、SHOPPING、社区商业街铺等等模式陆续登场；“3万元做业主”，“一铺养三代”，“百万富翁之梦”等口号甚嚣尘上；50年产权、15年返租、高成长空间、递增回报、高租赁销售等等承诺高招频出。一时间，商铺投资恍如深圳“第二股市”，一个字：牛！

    诚然，深圳商业发展到今天，格局类型已不可同日而语，规模当量无限提升。城市在发展，“造城运动”与“城市化进程”夯声雷动，中心区及中心西区、前海后海、南山商业文化中心区、龙岗中心区、宝安新中心城，人群的聚居带来商业的“井喷”。辨证地看，不以人的意志为转移，天时、地利、人和，商铺市场应运而生。总量而言，似多而不多。城市需要这样的商业配套，人们需要这样的商业满足生活与工作的必需；再多，只要拥有现实或可期中的消费群，就有商铺存在的合理性。是故，有专家云：商铺“牛市”，三五年内没问题！

    但我们不能眼光停留在这里，“三五年”后，商铺前路在哪里？如果目前火爆的商业氛围能继续，甚或更为长远，善莫大焉！但如果，而今眼目下的商业火爆场面渐次消遁直至“灰飞烟灭”，我们将如何面对？历史发展的经验辨证地表明：事物总是处在不断的发展变化之中，高潮与低谷，是事物发展中必然面对的事实。当低谷到来时，产权还是存在，商城依然屹立，但当初定义的高回报在哪里？谁来为投资回报提供“保险”？谁能做到永远的“奶酪供应”？为投资回报作出百分百的承诺，是否理智？商铺投资风险，在目前推广中如何做到理性的传递？让投资客明白投资风险，发展商做得怎样？未来的经营之路，如何进行有效控制与危机管理？经营者在打造品牌的过程中，是否能够做到“责任重于泰山”？种种问题，我们必须面对。只有面对，当商铺“熊市”来临时，我们才能做到同舟共济。

    虽然如此；我们相信商铺的市值正渐入佳境，“旺铺”的存在和发展，无疑正是时下深圳乃至粤港商铺的主流形态，我们只担忧技术和环节，而对其大势，相信“旺铺的明天会更好！”

    关注并继续关注着，这是我们媒体的责任，与发展商、消费者携手，只有一个目的：让商铺投资理性起来，让我们的商业经济发展步伐更加完善而和谐。

    2006旺铺猜想之三

    拥有人气才能享受温暖

    本报地产部第四工作室张云宇

    随着深圳城市建设越来越多的立体开发，2006年深圳街铺市场的竞争比以往更具多维性。住宅、写字楼底下的，地铁通道下的，大型商业Mall里的，这三种街铺谁代表传统，谁代表新兴？它们之间的对决，谁胜谁负？投资者能具有这样的疑问，在一定程度上反映了投资者的投资行为正在越来越理性与冷静。

    2005年，由于住宅投资受到政策调控，有不少原本投资住宅的客户转向投资商铺，这部分比例大约占了一成左右；因为有了地铁，越来越多的香港人来深圳买铺，较之以前投资比例增加了二成左右。从罗湖、福田、南山到宝安，大社区街铺、地铁商铺大多购者云集，盛况空前。位于宝安老城区的香缤国际名店最高价格突破了10万元每平方米的单价，一时震撼全市。

    2006年春节刚过，住宅市场承袭了去年的火爆，蛇口、宝安数个楼盘开盘当天就卖得所剩无几。但相比之下，街铺市场却显得风平浪静。除了位于宝安中心西区的圣淘沙·金沙地即将公开选铺和罗湖为数不多的几个去年上市的街铺在推广之外，大多数商铺项目纷纷按兵不动。在龙岗中心城，有的住宅项目已是几近售空，但临街街铺迟迟不愿上市；某大型商业项目早已拿到预售证，却至今未见动静。

    显然，与住宅相比，街铺让开发商们感到压力。毕竟，由于寅吃卯粮，“中心区”、“地铁”，“大社区”等等概念，在过去的一两年已被提前炒熟，但商业的生死存亡归根结底还是在于实实在在的“人气”。不论是“底下的”、“地下的”，还是“地上的”，任何形式上和概念上的改变，如果没有足够的消费人流，什么样的街铺都无法拥有“灿烂”。有投资人士分析，即使如市场最为火爆的龙华片区内的社区商铺，在近两年内，只有25％的经营者赚钱，35％的经营者在苦守，40％的经营者倒闭。

    按照深圳拥有1000万人口数量来计算，人均拥有商业面积的比例达到1.02平方米，这是一个接近饱和的数字。2006年，深圳街铺的竞争注定是激烈的，相信只有那些定位准确，配套设施完备，拥有足够人气的才能享受温暖阳光。否则，不论“底下的”、“地下的”，还是“地上的”都需接受相当长时间的等待。

    2006旺铺猜想之四

    以平常心投资商铺

    本报地产部第六工作室冯柯

    在现今投资渠道较窄、投资门类比较少的大背景下，由于具有较高的保值增值功能，商铺无疑是一种不可多得的投资品种。在现实生活中，“一铺养三代”的传奇故事总在不经意间不断上演，投资商铺“赚大钱赚快钱”的诱惑也总在刺激大家敏感的神经。

    因此，作为房地产投资中的一大主体，多年以来，商铺投资便一直具有很高的市场关注率，商铺投资的风潮也一直激流涌动、方兴未艾。

    然而，过去那种闷着脑袋投钱就能稳赚不赔的时代已经一去不复返了，那种稀里糊涂不明不白想靠着商铺一夜暴富或许正在成为新的天方夜谈。

    在市场格局和商业态势都发生了巨大变化的今天，商铺投资已经没有前些年那样“刺激”和“好玩”了，投资收益也没有前些年那样“痛快”和“过瘾”了。商铺投资过程中，有关对宏观的分析和前瞻判断增多了，有关细节的把握和信息斟辨增多了，整个投资的打法和套路，都比以前来得复杂和深沉。

    总之，随着各种不明朗不确定因素的增多，商铺投资的进入难度增多了、技术含量增多了，而凭机会碰大运的成份少了，投资回报的收益率也不如前些年来得“生猛”了。

    如果我们仍以前些年的认知和思维来对待现今的商铺投资，投资的结果或许会与你的心理预期有较大出入；如果我们仍旧以前些年“大捞一把”和“猛捞一票”的心态来投资商铺，投资的结果也许会叫你失望，甚至是相当的难堪。

    这就需要我们在商铺投资时对商铺本身有一种清醒的认识，也需要我们多一些投资理财的技能技巧和风险防范手段，更需要我们对商铺投资保持平常平静平和的心态，千万不要奢望你商铺买进后价位便在短时间内打着滚儿成倍地往上翻，对投资商铺“赚大钱赚快钱”的说法千万不要心存太高期望。

    其实，从本质上来讲，这种平和心态也便是认知的理性和遇事的客观，更是对风险的理性规避和意识防范。如今房地产处处充满躁动和异数，各种新鲜热辣的概念和卖点仍旧层出不穷、玄机暗藏，心态的平和更是尤为重要。曾经风光一时的人民南，现在好多铺位不是租不出去了么？这便是风险提示最好的例证。