2006深圳商业地产腾飞在即

    业内人士纷纷表示积极参与本报即将创办的商业地产专版，推动深圳商业地产快速发展

    3月1日，由深圳特区报地产部主办的“2006超级铺王峰会”在深圳特区报业大厦举行。深圳品牌商业地产代理机构、业内知名老总、专家齐聚一堂，就深圳商业地产的现状、存在的问题、未来的发展前景等进行了深入地分析和探讨

    商业地产要更好发挥桥梁作用

    深圳慧通行房地产董事总经理母舟

    商业地产项目说到底就是零售类的不动产。今后商业地产的一个趋势是市场还会更进一步细分，也会更加独立、成熟。近期正在筹备活动的过程中，我们发现有很多企业的扩张速度或者说未来的扩张目标都很可观，对商铺、商业地产的需求量也很大。这说明，商业地产也好，商铺也好，其实前景是非常好的，可以发挥的空间也很大。

    去年以来，深圳商业地产一度有所滑坡，问题频出，似乎前途渺茫。探究这种现象发生的原因，可以发现现在的很多商业地产项目还没有真正成为地产开发商与商家之间的桥梁。一方面，开发商对商业地产的操作手法还不是很规范，不能够及时了解市场的真正需求，所以也没有及时主动采取应对措施；另一方面，商家对开发商的开发思路等也欠缺了解，对商业地产中出现的问题无从下手。因此，今后的商业地产应该成为开发商与商家交流、沟通的一个纽带、桥梁，双方应该在商业地产中找到更多的利益共同点，实现双赢。

    服务机构应加强招商功能

    戴德梁行商铺部助理董事张欣

    目前深圳还是有不少大的商业项目都在运作中，大的项目从启动到销售、招商有很多环节，其中很多工作非常复杂而又细致。现在一些开发商已经认识到这个问题，很多大的项目都是分别找专业代理机构去操作。

    中介服务机构在市场调研、专业知识、信息等方面具有不可替代的优势，但也要看到，现在商业地产项目与商家的联系越来越紧密，这对很多中介机构来说，是一个弱项。代理商业项目，从以后的趋势看，已经不是销售的问题，更重要的是经营和招商的工作。

    如何有效地进行招商，做到既让开发商满意，又让商家感到物有所值，这应该是今后代理服务机构研究的一个重要课题，商家是商业地产项目运营的最大保证，只有把招商工作做好，才可能真正将商业项目长久地经营下去。

    积极引导理性投资

    众厦实业营销总监韩涛

    2003年至今，在对市场的调研中发现，越来越多的商铺在入伙后都是处于空置状态。这说明目前的商铺市场上，还存在一定比例的盲目投资现象。盲目投资，个人的利益会直接受到损伤。对一个商业项目来说，高比例的空置率无疑会加大经营的难度和不稳定因素，那么开发商的长远利益自然也得不到保障。

    深圳特区报地产部这次组织举行的会议非常及时。深圳特区报地产部能辟出专门版面关注商业地产的发展，将会对整个市场行情产生非常积极的影响，可以及时反映出商业地产存在的问题，并引导消费者理性投资，减少个人及整个市场的风险。

    经营是商业地产的重点

    德思勤置业商业地产项目中心副总经理田添

    在讨论商业地产发展和前景的时候，一定要给商业地产一个清晰的定位。商业地产是房地产开发形态的一个分支，与住宅一样，属于不动产之列。但商业地产的功能、性质决定了商业地产的生存更多的是依靠延续不断的商业经营来实现。并非所有的不动产都是需要经营的，而商业地产就一定是属于经营性不动产，必须要经营，才可能突破发展瓶颈，真正步入成熟、健康的发展轨道。

    今天的一个主题还有商铺。什么样的商铺才是铺王？我们参照一下国外一些发达城市的标准，铺王一般都拥有一些稀缺或不可复制的资源，如地段、配套等等。对深圳的商铺而言，同样要把经营问题当中重中之重，除此之外，还应该认识到资源特别是稀少资源的重要性，真正的铺王应该是能够拥有并充分利用某些稀缺或复合资源的商铺。

    商业地产发展前景广阔

    深圳美格行总经理张红卫

    以前，很多开发商开发一些商业项目，都是按照住宅类物业的模式来操作，并没有真正认识到商业地产的特殊性，当然也谈不上足够的重视。而近一段时间，可以看到，商业地产越来越像一个独立的行业了，正在走向成熟和规范。

    这其中有几个原因：一是开发商逐渐开始重视商业项目的投入和运作。从项目的开发、销售、经营等，都会聘请相关专业机构来操作。这样一来，商业地产项目的整体运作水平就有一个很明显的提升；二是开发商对商业地产的经营意识有所增强。据美格行接手的一些项目以及市场的整体状况来看，深圳目前很多大的商业项目，如大型购物中心、休闲会所等等，绝大部分都是用来长期经营，只有很小的比例是进行出售；三是商铺招租、招商目前虽然盈利效果还不是非常理想，但这是商业地产发展的一个趋势。希望代理公司、媒体能合力支持商业地产项目，让更多的力量参与进来，并大力推广商铺，积极引导消费者正确投资商铺。

    商业地产与市场全面对接

    世联行地产分行经理郑新建

    从终端服务来看商业地产。深圳其实并不缺乏商业地产项目，但目前来看，商业地产的整体效益并不十分理想。根据市场的反馈，现在商家对商业地产的需求量是非常旺盛的，而深圳的很多开发商和其商业地产项目，对市场的观察和敏感度不够，并没有跟市场形成良好的循环对接关系。商家、消费者真正的需求往往得不到满足。实际上是供与求出现了偏差，市场有需求，而另一方却没有足够的反馈。

    商业地产在中国和深圳的发展时间还比较短暂，还有很多不稳定和不规范的成分。一时的涨跌并不能从根本上说明什么问题，但商业地产存在的一些突出矛盾确实应该得到充分的重视，只有认识到问题，才可能着手去化解。深圳特区报开了个好头，及时关注商业地产的走势，并邀请业内专家一起研判，相信在深圳特区报这样的主流媒体的推动下，商业地产会越走越好。

    关注各方对商业地产的诉求点

    合和地产销售部经理刘蕊红

    我们讨论市场究竟需要怎样的商业地产时，应弄清楚三个问题：一是投资者需要什么样的商业项目；二是消费者需要怎样的商业环境；三是经营者需要什么样的商业模式？

    首先看投资者，深圳市民的投资意识一直比较强。根据对投资者的访问和监测，他们投资商业地产或者说商铺的一个重要原则就是要“投入少、回报稳、风险低、见效快”。作为商业地产的代理服务机构，就要充分考虑到投资者的诉求。现在国外、香港等地的商业地产项目的操作理念等相对成熟，应该多去借鉴。其次，现在深圳的一些商业项目，如金光华、万象城等，经营状况都比较理想，这些商城大多推出“一站式”购物的方式吸引消费者，消费者反馈良好，应值得大力推广；第三，目前新的商业形式也开始涌现，对经营者而言，也有了更大的选择权。如地铁商业，地铁改变生活已经成为现实，对商业地产也有很大的影响。而如社区商业，现在一些知名楼盘的社区商业运作得都不错，发展空间还很大。

    突破商业地产发展症结

    世方物业总经理张平

    2004年，商业地产的开发和运作一度达到巅峰。2005年开始，商业地产没有再保持过去火爆的势头，出现了降温、下跌的趋势。

    不管是火爆时期的商业地产，还是低谷时期的商业地产，其中都暴露出很多矛盾和不足。具体来讲，第一，开发商在最初的项目规划时，对后期的经营没有足够的重视，这样，投入的资金往往就不能全部收回来，更别提赚取利润了，最终导致投资项目的失败；第二、早期几年，无论是开发商还是中介代理服务机构，在接受项目的时候，都缺乏招商意识，使项目发展的后劲明显不足；第三、很多商业项目的经营业态缺乏创新，对商家的吸引力打了折扣；第四、当商业地产市场出现滑坡的时候，很多开发商开始或是成立专门销售部门、或是寻求整栋出售，而一些投资者此时对形势认识不清，一心要寻找资金出路，盲目投资商铺。商业地产或者说商铺投资，与其他住宅有所区别，成熟的投资行为应该是对行业比较熟悉、且致力于长期和重复投资的消费者，盲目投资，不仅会导致个人的失败，整个商业地产的信心度也会下滑。

    深圳的商业地产还需要更加专业的开发、策划、投资，并且，作为服务机构的中介，应该联合媒体一起，以一种诚实的平常心来对待商业地产的起伏。

    商业地产需更多推动力

    森拓普物业公司策划中心总监谭伟光

    深圳特区报地产部组织召开的这场论坛非常好。商业地产目前确实存在一些问题，需要更多的力量和动力来支持。深圳特区报地产部拥有非常多的信息资源，在市民特别是中、高阶层的消费者群体中有广泛的影响力。

    现在，商业地产借助特区报这个平台和辐射力，将会得到更大范围的传播，相信今年的商业地产会有更多更精彩的表现。我们希望深圳特区报能多举办这样的活动，给商业地产开发商、服务机构和广大消费者搭建一个可以抒发观点、沟通信息的平台，也希望以后可以在深圳特区报上看到更多不同的观点。

    商铺投资经营是关键

    全策全力行梁世浩

    无论是商业地产的宏观运作，还是微观上投资某一个商铺，其中一个关键的问题就是要懂得经营。商业地产、商铺的运作模式，经营的好坏决定着其最终的价值和回报。那么如何做好经营？仁者见仁，智者见智。但其中应该把握一条原则，就是应该把经营的意识贯穿到整个商业地产项目运作的始终。应该是从前期的项目规划、招商销售直到最后的后续管理，都要将经营的利弊考虑进去。投资商铺也是如此，首先就要看这个铺位以后的经营前景怎么样？周边的配套、规划是否有利于长远经营？现在观察市场，其实消费者投资商铺的热度还是很高，以前投资主要限于近距离的投资，或者是在同一个片区、或是只是在关内等等。现在，人们的眼界正不断在拓宽，越来越多的深圳人开始在珠三角范围内寻找合适的资源进行投资。值得注意的是，无论在哪里投资，只有有了充分的经营意识，开发商、商家、消费者的利益才能得到最终的体现。

    中介代理机构有很大发挥空间

    同致行地产商务商业部总监范俊东

    商业地产的地位正不断在提高，那中介代理服务机构究竟能为商业地产做些什么？

    在商业地产项目中，会出现三个合作体：开发商、具体项目、经营销售。那么中介的作用就是将这三者紧紧地结合在一起。

    首先，开发商的地位当然举足轻重，但要开发某个项目，需要投入大量的资金。那如何才能使资金的使用效率最高？中介公司这时就可以为开发商分忧，着手解决资金配置问题，最大限度提高商业项目的价值，为开发商提供更多思路、创造更大价值。

    其次，在后续经营和销售方面，中介机构仍有很多优势和发挥空间。如对于投资者和商家而言，最关心的就是回报率的问题。而中介代理企业在专业知识、市场信息方面具有很大优势，可以给商家提供合理的建议。

    目前，消费者对商业地产的了解和认识还非常不够，需要中介代理机构、媒体以更大力度加以推广。深圳特区报地产部现在可以说已经先行一步，相信在深圳特区报的带领和倡导下，2006年的商业地产将呈现更加精彩的风貌。

    积极推动商业地产发展

    星彦地产市场研究部经理青忠贵

    深圳的商业地产2002年开始集中放量，接下来的两年屡创新高。去年，虽然商业地产市场有所萎缩，但看待一个行业或是产业的发展前景，不能仅仅依据某一年的市场表现就下定论。种种迹象表明，深圳的商业地产还有非常广阔的发展前景。

    首先看商铺。南山商业中心区等几个较大的商业地产项目，商铺的出租率相当之高。那些买铺的消费者经营意识也明显加强，且有越来越多的人开始关注商铺发展，并热衷于投资商铺。其次看区域格局。现在，关内关外一体化进程不断加快，关外地产的高涨大家有目共睹。随着地铁等交通脉络的拓展，必然给商业地产带来诸多良机，关外广阔的市场，也会推动整个商业地产的发展。此外，深圳的商业地产，在规模、水平、效益等方面与国外其他同类城市相比，还有一定差距，但深圳连年保持经济快速发展，投资环境也有很大改善，客观上将推动商业地产不断发展。