上海市土地使用权2005年3号公告日前基本有了挂牌出让结果。截至上周五挂牌期结束，除6幅地块（长宁1幅、浦东1幅、奉贤4幅）更改摘牌时间之外，37幅地块中已有31幅完成了挂牌交易，其中2幅地块流标，剩余的29幅各归其主。

   此轮土地出让是自今年３月推出１７幅商业地块以来，本市今年第二次对于商业用地的大规模投放，共推出长宁区、宝山区、嘉定区、奉贤区、金山区、闵行区、浦东新区、青浦区、普陀区、松江区和临港新城１１个地区的３７幅地块，出让土地面积超过２２０万平方米，商业及商办综合项目约占９０％。

　　总体看来，本次土地出让与以往商办用地的挂牌竞价情况类似，大多数地块仅有一家企业挂牌，成交价格接近底价。但是少数地块却竞争激烈，川沙甚至出现“万元楼板价”的地块。根据周围环境是否成熟等条件，不同的地块受欢迎程度截然不同，竞标企业拿地倾向十分鲜明，整体场面有冷有热。

　　挂牌即中标 九成地块显平淡

　　由于市区土地资源有限，本次挂牌地块同以往商业地块一样，多分布在边郊。根据以往经验，商业配套土地挂牌出让的竞争不如住宅项目激烈。事实果然如此，本次的商业配套地块市场反应平淡。据研究机构数据，近九成地块只有一家企业挂牌，可谓“挂牌即中标”，且成交价比底价的增幅十分有限。除了少数几幅地块比底价仅高出数万元外，多数均是以与底价相同的价格成交，而它们无一例外仅有一家企业参与竞价。

　　如本次公告中成交地价总价最高的２００５０３３３号上海市普陀区金光商务区地块，地块面积达２６０７４７平方米，规划建筑容积率为１．８７万平方米／公顷，正好临近普陀区靠宝山区界的配套商品房金光基地。上海智富企业发展（集团）有限公司仅通过一次竞价就获得了该地块，中标价格５００５８万元，比底价５００００万元仅高５８万元，增价幅度仅０．１１６％。

　　本次出让中，不少中标企业的拿地意图十分明确。拿下挂牌出让地块公告号２００５０３３１号朱家角镇４号地块的中信泰富集团，是此次土地出让中唯一的大型知名品牌开发企业。该地块土地面积４３４４９平方米，土地用途为商业（宾馆），由于中信泰富此前已经在青浦朱家角获得住宅用地，因此迫切希望取得此地块，将其作为旗下所开发住宅区的配套商业用地。数据显示，中信泰富拿下该地块的价格为３９１５万元，仅比底价３９００万元高出１５万元，可谓没有遇到任何竞争。

　　而在市场信心不是很充分的情况下，一些熟悉当地情况和规划要求的本地企业显现出对边郊地块更强的把握性。如２００５０３３４号松江区车墩镇兴业路一号地块土地面积２０５２０平方米，土地用途为商业，规划建筑容积率为１．３万平方米／公顷。该地块被上海车兴房地产开发建设有限公司以２７６０万元拿下，楼板价合１０３５元／平方米；２００５０３３５号松江区泗泾镇沪松公路１号地块土地面积１１７０３７平方米，土地用途为商业，容积率为１．２万平方米／公顷，同样被本地背景的上海泗泾五金市场经营管理有限公司以１２２８８万元拿下，楼板价合８７５元／平方米，将来很可能被用来开发大型专业市场。

　　尤其值得关注的是，本次公告中有２幅地块的摘牌出现了“流标”，分别是２００５０３０３号宝山顾村沪太路地块和２００５０３２０号闵行莘庄镇４５－１地块。宝山顾村沪太路地块位于沪太路东侧、宝安公路南侧，土地面积１４２７２９平方米，土地用途为商业，规划建筑容积率为０．７２万平方米／公顷，其底价５１３００万元，按照这个价格计算，该地块的楼板价达到４９９１元／平方米，而目前该区域已经被作为配套商品房大型基地，未来新建房源以配套商品房和中低价房为主，售价约为６０００元／平方米，如此高的土地成本和有限的未来利润空间，自然无法对企业产生足够的吸引力。

　　业内人士分析，商业房产开发风险较大，而本次出让地块分布较为边远，部分地块占地面积大，风险相对更大。

　　１５轮竞价 川沙惊现万元楼板价

　　与大多数地块平淡无奇相比，此次浦东出让的４幅地块，除唐镇一幅尚未开始竞价以外，其余几幅都进入了较为激烈的集合竞价程序。其中２００５０３２３浦东川沙镇１１街坊１０宗地块，更是经过１５轮的激烈角逐，最终以６８０８万元的价格被上海金航实业有限公司摘得，这是本次公告中唯一一幅竞价轮次达到最高限１５轮而成交的土地，也是本次公告中单价最高的一幅商业用地。该地块最终以接近底价３倍的价格成交，楼板地价高达１０２４５元／平方米。

　　该地块位于川沙镇西市街以北、川沙路以东，土地面积４５７８平方米，土地用途为商业，规划建筑容积率为１．５万平方米／公顷。据悉，该区域是川沙镇中心位置，毗邻镇上新建的商业大厦，未来商业前景颇为可观。再加上川沙镇商业环境非常成熟，消费水平稳定。因此，本地块受到多家发展商的青睐。

　　在挂牌期结束时，仍有６家企业表示有意参与该地块的竞买，分别是东欣建筑、浦东房地产交易市场、华飞置业、林波投资、永旭置业和金航实业。按照新执行的集合竞价规则和流程，摘牌前５分钟设为竞价保护期。由出让人或委托挂牌人征询在摘牌现场的竞买人再竞价的意向。有两个或两个以上的竞买人要求报价的，即进入现场集合竞价程序。集合竞价按轮次进行，最多进行１５轮。每轮结束，主持人均应宣布现场集合竞价轮次、当前最高报价、竞买人名称、下一轮的增价幅度，并征询参与集合竞价竞买人再竞价意向。集合竞价进行到第１５轮的，则第１５轮的有效最高竞价即为挂牌价格，该竞买人即为挂牌单位。

　　经过激烈的竞争，上海金航实业有限公司在第１５轮中以６８０８万元的报价，高出第二名林波投资报价２００余万元，最终获胜。有专业人士表示，该地块高出底价近３倍的成交价格，对于中标企业来说是一个不会轻松的挑战。

　　另外，２００５０３２１号的浦东新区三林镇胡巷村１／１宗地块（原三林（杨思）镇１街坊１／５宗地块）和２００５０３２２号高行镇３街坊２３／８宗地块也各有３家企业参与竞价，经过几轮角逐，三林房地产开发有限公司以９４５０万元的价格摘得三林镇胡巷村１／１宗地块，高出底价（８１０８万元）１３４２万元，折合３８９万元／亩，折合楼板价４８５５元／平方米；平湖市童心置业房地产有限公司以１７００万元的价格获得高行镇３街坊２３／８宗地块，高出底价（６２０万元）１０８０万元，折合３４３万元／亩，楼板价６４３９元／平方米。

　　业内人士指出，以上几幅受追捧的地块，均处于目前区域人气较旺的地区，商业生活环境相对成熟。与此相反，本次出让中的一些远郊土地，尤其是区域发展不成熟的地块则受到冷遇，这正体现了开发企业更趋谨慎的心态。

　　非房企亮相 显后市信心

　　从中标企业看，本地企业一如既往占据绝对优势。但有所不同的是，永乐家电、锦江之星等一些大型非房地产企业此次在远郊的各商业配套用地中首次亮相，成为本次公告土地摘牌中的一大特点。如２００５０３３７号，作为临港新城内第一家酒店项目的临港新城主城区一环带商业区ＷＮＷ－Ａ１－７－１地块，受洋山深水港的重大工程建设效应拉动，该区域将是未来热点板块，尤其该项目是当地远离市郊区域的首个酒店项目，颇具投资吸引力。挂牌企业锦江之星企业集团旗下的锦港之星旅馆有限公司以总价１３００万元夺得。而上海永乐家用电器股份有限公司亦以４８１０万元拿下了２００５０３３０号上海市青浦区华新镇地块。这两家非房地产企业参与商业地产的开发，可以看作是对上海商业房地产市场的一种信心体现。