最近，上海社科院商业研究中心出示一份报告说，目前上海商业地产市场处于“超负荷”状态，估计到2010年将面临供求失衡局面。

    该报告统计，2001年到2006年期间，上海推出商业、商办和综合类用地约3724万平方米。对此，该报告作了较详尽的分析。

    从用地结构看，纯商业地块约占10％，约1500万平方米。假定容积率为2，可建商业建筑面积3000万平方米。综合类用地中各类商业、餐饮、娱乐、酒店以及商办楼约占8％，可建商业建筑面积2300万平方米。两者相加，6年内上海共新增商业建筑面积5300万平方米。

    从用地性质看，2006年土地供应中的住宅用地比例大幅度减少，商业综合类用地大幅度增加，说明当年商业地产急剧升温。而且这些项目都集中在2003至2005年期间开工建设，未来二、三年中将大规模投放市场。

    从市场供应看，早在2005年下半年上海商业地产市场就出现供大于求的“逆转”态势。商业地产作为展示城市形象和促进城市经济发展的作用，长久以来一直得到了地方政府的大力支持。在这样的大好背景下，以商铺地产、购物中心地产、酒店地产、工业地产以及写字楼为主的商业地产格局蜂拥而起，商业地产市场“超负荷”状况也就难以避免了。

    从人均拥有标准看，2006年上海零售商业网点人均存量面积为2平方米，这已超过境外商业大都市人均拥有的标准。如果加上2007年增加的一批大型商业地产项目和现代服务业园区等，人均拥有量更是远远“超标”了。有统计说，2007年一季度全国范围内商铺开发投资额完成402亿元，同比增长17.7％。上海商铺产品的开发和建设，同样面临快速增长的局面。

    综合上述各类数据和因素，该报告最终得出结论，世博会前后上海商业地产市场将进入“严峻考验期”。