易初莲花刘益华：大型超市的发展计划及选址 src="http://www.leadshop.com.cn/Files/BeyondPic/U834P62T3D50776F72DT20041022164520.jpg" border=1>

    为了指引中国商业地产健康发展，推动Shopping Mall运营专业化，同时也为了使全国各地的发展商有一个近距离接触金源Shopping Mall及面对面与数百家商业企业接洽的机会，由铜锣湾集团、新地产杂志、新浪房产主办的 中国商业地产高峰论坛暨Shopping Mall全程运作交流会于10月22日—23日在北京世纪金源大饭店隆重举行。

    此次论坛引起了社会各界的广泛关注，与此同时，全国知名超市，家电，餐饮，娱乐，中国商业地产领域众多代表人物都将出席此次盛会，各大媒体也将对此做深入报道，以下为北京易初莲花开发总经理刘益华女士发言实录：

刘益华 ： 各位来宾下午好！我是正大集团北京易初莲花连锁超市有限公司北方区的发展部总经理，就是负责朝阳以北和整个前期选址工作，今天上午听到了各位嘉宾们的演讲，受益匪浅。我在此就利用这个机会非常感谢张天祥先生邀请我能有机会参加这么一个会议。对我提高，对今后的工作都是非常有指导意义的。我是进入零售行业的新人，在这里我就代表我个人，介绍一下正大集团易初莲花连锁超市在中国的发展情况，还有我们遇到的一些困难。

    正大集团是1979年进入到中国的，是现在深圳注册的第一家外资公司。有饲料、地产、药业、其中零售行业也是其中之一，而且也是我们现在近年来发展的主业，1997年的6月份易初莲花在上海开了第一家，就是浦东的第一家。随之而来的就是开了几家之后就遇到了金融风暴，发展部就停了一到两天，就没有再开新的店，一直到2002年总共在全国开11家店，一直集中在南方。从2002年开始我们就进入到北方去，包括北京、山东、天津、陕西、河南做前期的开发工作。一直到2003年我们整个易初莲花在中国开了22家，这个时候就包括了北方区、天津店还有北京店等，我们现在预计2004年，到今年年底是44家。这样基本上这两年是以100%的速度增长，由2002年的11家到2003年22家，到今年的44家。我们也是shopping mall第一个签约客户，当然我们是比较小的，只有两万平米。
  
    从我们目前来看，上海的业绩是做的非常好，在上海我们现在是有12家，12家已经在上海的易初莲花已经成立了商业品叫易初莲花呢？因此易初就是第一代开创人的名字，莲花来自泰国的国花，所以翻译过来叫做易初莲花，易初莲花本身在泰国有30多家，在金融风暴的时候一部分全卖掉了，所以现在大家如果去过泰国，就会知道了。从这两年开始，2002年开始进入北方区，易初莲花在泰国的投入，就是把泰国的投入拿到中国来，就下比较大的力度在中国打造成一个品牌。现在在上海我们开的12家，从营业面积，还有总销售额来讲都列举榜首，在上海大家都知道易初莲花，可能因为我曾经主管山东这边，大家还不知道易初莲花是什么，所以我们2002年开始进入到北京，我们是在下个星期四28号开业，就开了今年第4家，下面还有草桥的店，就想在明年开到9家，就是我们近期在北京有一个计划。今年我们要开44家，还有就是24小时的便利店在泰国有两千多家，还有正大广场就是大型的购物中心，有这么几种业态，现在重点是食品的连锁超市，现在重点发展这块地方。我们现在在易初莲花历来的发展，就是整体来讲，我们现在的计划在2005年在全国达到百家的计划，我们现在分成五个大区，一个是北京天津区，它也覆盖了河北，还有山东区、上海地区、四川省这个地区，还有广东地区包括了汕头这一带，现在东北区再往西北这边，目前没有计划向这边发展。

    目前在选址上，我们事业开发部的主要工作是公司非常重视的，在规模上我们现在在全国范围内面积在两万平方米左右的大卖场，目前还没有做社区店，或者有这种想法还没有实施，是有这个想法，因为现在考虑到社区店受欢迎。而且考虑到项目，都希望区域是未来的商业中心，或者未来比较密集的地方，不一定是非要选在城市的中心。

    我自己个人的体会就是在前期开发的基础上，遇到一些问题就探讨一下，因为上午也谈到了，在工作中具体都体会到了，说到shopping mall，我们遇到一些问题，就是有些项目，业主方面想有一个大的客户进来，大的商家进来，你进去以后把全部都卖掉，这样的项目我们现在在山东遇到问题，不敢进去。就是怕它卖掉，因为现在烟台都有这样的项目。最后我们总结出来早卖早死，最后关门。然后你现在有一些项目，你觉得很好的位置，你想要做的话，就是全部卖给了几十个，几百个小客户，就死掉了。目前具体到我们也有这样，所谓四五万平米，你拿走两万米就卖，他对整个形象都很不好的。卖掉以后很难管理，人流的互动就造成很大的影响。

    还有就是我们现在困难很大，开的速度比市场的预期和我们自己的战略，今年基本上从业主上面开工的有几个项目拖下来，拿不到贷款，因为我们也是租赁的方式，还有就是我们遇到开发商的期望值很高，这样造成资金上的矛盾很大，为什么呢？我们的财务测算，我们一进中国就是跟沃尔玛一起进来，现在分开但还遇到很复杂财务测算。

    从易初莲花进入北京，在短短两年之内已经开到4家，我们感觉这个速度来讲是同行业不算太慢的，但对于我们自己公司，正大集团的期望来讲，我们感到市场的需求来讲还是比较慢的。从现在这个情况来看做起来是不太容易，所以就存在比较难最后达成合同开业的状况。我们就希望整个通过今天商业房地产上午的讨论，也希望整个市场规范化，大家有利可图开这个店，因为现在有些开发商，他们有的时候大家在回收期上通过测算以后都不能达成共识，这个问题也比较大。

    其他的，就是通过我们现在感觉，今年可能受到规划上速度比较慢，就是明年这个发展再加快一点速度，从我比较肤浅的就业比较短，因为等于今天商业房地产这么大一个方面问题，具体到易初莲花一个小的问题，也就跟大家讲讲我们现在的情况，讲讲我们易初莲花在中国的发展一些情况。

    其他如果有讲不对的地方，请大家多提宝贵意见，就这样。谢谢！