“旺市出旺场”，市口好哪有生意不好的道理？可圣德娜却是有些让人看不懂，和对面天天人山人海的置地广场相比，圣德娜的生意却是差强人意。“娜女郎”到底怎么啦？且让我们解开“娜女郎”左右不逢源之谜。 

    卖相不灵：顾客进门就想走

    “外行看热闹，内行看门道”，普通顾客看商厦，一般容易被表面现象所迷惑，比如商厦人多不多，舒服不舒服，商品好不好。昨日记者邀请沪上一位百货商厦的专业人士一起逛圣德娜，为“娜女郎”把脉。

    在这位行家看来，圣德娜大门口的三格台阶上，透明玻璃门占据了三分之一的空间，让顾客感觉十分局促。而对面的置地广场，大门口的台阶上，留出了三米宽的空间，顾客感觉很宽松。果然如此，昨天下午2点30分，置地广场门口站立了近20位顾客，可圣德娜门口只站了2个人。走进圣德娜的大门，又要爬三格台阶才能走进店，一排排黄金、珠宝商品柜台沉沉地冲进你的视野中，这样就会让顾客感觉很沉重。

    1.5万平方米的圣德娜在步行街上只开了两扇门。上二楼的电梯，又是安装在整个商场最狭窄的地方，顾客走在商场中只感觉“小、挤”。“进门就想走”，这位专业人士向记者如是说。

    性格善变：不知葫芦里卖什么

    “圣德娜变得太快，连我们也不大清楚她到底在经营什么！”南京路步行街上一家商厦老总这样说道。

    2002年5月，圣德娜商厦亮相南京路步行街时的定位是大众百货。但到2003年6月，郑荣德认为圣德娜今后应成为步行街上最高档的商厦，“我们要把圣德娜打造为南京东路上的伊势丹”，郑荣德曾信誓旦旦地向记者描述了他心中的理想。

    2004年3月，重新开业刚过半年的圣德娜购物中心一楼、二楼停止营业。圣德娜一改“百货”路线，改走“珠宝礼品主题店”路线，称这里将汇聚全世界75个首饰品牌，主要瞄准一些时尚人群。

    2005年9月，在圣德娜商厦3楼开出了港澳品牌商场，商厦称其中20％-30％的品牌是CEPA商品。但当年11月，部分港澳品牌因业绩不佳已撤出了圣德娜。2006年，圣德娜又在其4楼开出了服饰折扣店，在其5楼开出了手机城。

    没好品牌：生意自然越来越清淡

    几年来，一些流行品牌长期扎根置地广场，却没踏进过圣德娜的大门。据一位知情人士透露：当时圣德娜刚开时，置地广场就在商圈内实行供货商排他性，也就是说如果有供货商入驻圣德娜，就必须要从置地撤柜。

    “虽然当时圣德娜的条件很优惠，但经销商做生不如做熟，没人肯冒那个险，”一家化妆品的供货商向记者说。而另一家鞋类的供货商表示，越是没有好牌子进场，生意就越清淡，形成了恶性循环。

    转手也难：300余小业主让接盘者生怯

    当初上海华东电器集团将圣德娜商厦的产权，分割成300多份卖给了一些小业主。当时最贵的底层铺位的最高售价几乎接近每平方米10万元，即使最便宜的铺位也达到了1万多元。

    据一位知情人士透露，当时华东电器集团曾对小业主们承诺，每年将有约8％的回报。但随着商厦经营不景气，小业主们的投资回报率不断在下降。上海中原地产研究部有关人士表示，南京东路商铺年投资回报率在15％比较合理。

    “这次圣德娜的调整，可能也出于商厦资产组合的考虑，”一位已离开圣德娜的高级管理人士这样认为。“或许圣德娜想通过此次调整，解决其中的一些矛盾”。

    不过，圣德娜错综复杂的产权关系，也在一定程度上影响了接盘管理者的兴趣。一家正在四处找地方开商厦的开发商对记者说，“商厦中有这么多小业主，其中包含有太多不确定因素。”