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“TO BE OR NOT TO BE”——生存还是死亡，莎士比亚的名句正拷问如今重庆的地下商业。从目前已开业的解放碑丽岛春天、南坪流行前线两个地下商场来看，经营状况都十分堪忧，许多商铺门可罗雀， 基本处于经营户的租金成本都难以为继的经营现状。
“做商业地产的前提是首先要发现这个地区的需求，并遵循这种商业需求进行业态规划，而不是不管有无需求甚至需求过剩都来做商业地产。重庆一些地下商业普遍存在的误区是，开发商没有认识到商业地产的开发规律，将商业地产按照住宅开发的模式来简单化操作，卖完就达到目的。事实上，商业地产是一个非常复杂的操作过程，它首先是商业，然后才是地产，和住宅项目有很大的差别。”协信集团营销副总监倪亮告诉记者。
对于目前部分地下商业陷入经营窘迫，倪亮认为这是极其危险的讯号，商业的使用价值不同于住宅，住宅是生活资料，业主购买后既可转手、也可自住。而商业是生产资料，是赚钱谋生的工具，如果经营不好，则整个商业物业的价值将大大贬值，商铺的业主将面临进退两难的局面。丽岛春天、流行前线的经营状况将有可能产生连锁效应，导致整个重庆地下商业的形象贬值。在专家们看来，目前地下商业存在至少三大硬伤难以解决。
死结一
规划失控扩容过快
“重庆地下商业目前确实有过多的趋势，准确地说，是某些区域地下商业缺乏系统的规划造成的。”重庆纬联商业管理顾问公司李夔副总经理感叹到。李夔曾在全国商业地产龙头企业大连万达集团工作多年，在商业地产的策划及招商方面有着深厚的专业造诣。
“2003年，重庆解放碑地区还只有丽岛春天一家地下商业，到今年，仅解放碑地区就有5个地下商业项目，面积近6万平方米集中在这块不足两平方公里的弹丸之地，其前景实在让人不容乐观，尤其这些地下商业项目出现的时机还是在重庆商业地产空置率高居全国之冠的背景下！”而据市人防办传来的消息，目前重庆已建或在建的地下商业面积已达40万平方米，而新的开发项目仍在报审中，据称，地下商业的最终开发目标是达到主城区人口人均1平方米的标准。
除宏观的商业网点布局失控，具体项目的规划也多为混乱与无序。“统一的商业规划及管理对于商业地产的成功与否实在太重要了，目前重庆部分陷入经营困境的地下商业正是缺乏这一方面的功力”。倪亮认为。
商业规划一般是在商业的开发前期就要定型，项目做什么样的主题来支撑？这个主题给消费者的购物理由是否充分？围绕这个主题，开发企业怎样来规划产品以适应这个主题？这些就是商业规划所起的作用。例如，协信的巴南MALL就是以SHOPPING MALL为主题，辅以超市、电器城等业态配比打造而成。在主题确定后，项目需要引进哪些业态？配备什么样的业态作为补充？也必须做好计划。
在重庆现有地下商业中，倪亮对江北金源不夜城和解放碑黑格金界的主题规划比较认可，认为无论是金源不夜城的拉斯维加斯风情主题还是黑格金界的LOFT艺术商业走廊概念都能对消费者产生一定的拉动。
倪亮又分析：“后期的商业管理同样重要，许多开发商并没有商业管理经验，就必须聘请专业的商业管理公司进行招商、后期商业管理、为经营户提供宣传、协助促销、联系货源等后续服务”。
死结二
先天缺陷难以弥补
在先天上，地下商业物业存在着诸多开发利用缺陷，注定了它比地上商业更为波折的前行之路。
“地下商业有一个先天性局限，由于人防工程规定不能有明火，所以地下商业不能做餐饮，也就失去了引进大型餐饮企业的机会。而目前餐饮企业往往是商业地产的租赁大户，这个局限使地下商业失去的不仅仅是稳定的租金，更重要的是失去了餐饮业带来的人气，这恰恰是做商业非常看重的一点。这个局限带来的结果是，大家都只有经营服装、小饰品，特色不突出，经营不佳是意料中的事。”业界人士说。
“重庆消费者难以形成地下消费的习惯也是症结之一”倪亮告诉记者，他曾经研究过重庆几大主城区消费者的购物偏好，发现由于以前地下商业经营中低档商品给人留下的印象太深，相当一部分消费者有地下商业=中低端的“晕轮效应”（对某种事物先入为主的心理效应），而不太愿意去地下商业购物，尤其在商业处于完全竞争市场的解放碑地区表现最甚，而在商业发展相对缓慢的杨家坪，“晕轮效应”则表现得不明显。
另一方面，地下商业易达性不如地上商业也阻碍了地下消费的形成，商业有句名言“一步差三成”。试问，当人们已经习惯了走几步就到重百、大都会购物，没有足够理由，再要他们或坐电梯或下十几级台阶去消费谈何容易？
死结三
全盘销售成为“硬伤”
“重庆地下商业最致命的硬伤还在于无一例外采取商铺售完招商的模式。”纬联商业的李夔一语中的。李夔接着说：“这是开发商的一种短视表现，做商业地产就必须作好打持久战的准备。这是商业开发要成功的必然规律。当开发商将地下商业分拆出售给客户后。客户买来经营什么？怎样经营？开发商根本无权过问，更无法按照原有的商业规划进行管理。原来规划的主题酒吧街可以变成杂乱无章的小服装店，有规划变成了没规划，有主题等同于没主题，当然不能对消费者产生任何吸引力。大连万达在国内做商业地产之所以成功，就是因为做过调查，90%全部销售的商业地产经营都不好，所以万达的商业地产近年发展模式都是只租不售。”
李夔继续分析：万达通过只租不售的模式成功引进了沃尔玛等商业巨鳄，从而带动了其他的商业，而地下商业通常采取模式是将商业面积划小后分零出售；不管从面积、空间、配套、服务等方面都无法达到引入主力店的标准，也失去了聚集人气盘活其他中小型商业的绝好机会。
就目前重庆地下商业开发现状来看，不难发现相当一部分地下商业的开发商难逃急功近利甚至是套现脱身的嫌疑。在销售广告中屡屡出现的“包租”、“年回报7%——8%”、“全额回购”等诱人字眼，惹得网络上某论坛的一干好事者为某地下商业项目算了一笔收益账，得出的结论是：开发商要兑现年平均回报率7%的客户投资收益，其商业店铺平均租金要达到200元/平方米。出租率须在80%以上。而在专业术语称为“养铺期”的开业经营头1—2年内，几乎是一个MISSING IMPOSSIBLE！（不可能完成的任务）
无法脱手的烫手山芋
7月13日上午，张红的店里再次贴出了转让的告示，这是他在本月内第二次做出这样的决定。他告诉记者，他已经撑不住了。
2003年11月，当时在长寿县做服装生意的张红，一次在重庆进货的时候，听说三峡地下购物商场有空铺等待出租，在和妻子商量之后，决定来重庆做生意。
“因为我们有做生意的经验，当时想三峡广场开始营业不久，生意一定会好的。”当年，他们在三峡地下购物商场，租下了一个不到7平方米的格子间，做起了女人服饰生意。
据张红告诉记者，从最开始生意一直没有好做过。在这个地下商场，你走一圈，可以发现大概有五六十多家和张红一样的小商铺。“卖的东西都一样，价格也差不多，利润非常薄”。张说。
张红指着一件女式的裤子告诉记者：“这件我们要价108元，如果你出60元，就可以拿走，那么这条裤子我们基本上不赚钱。”
张红给记者算了一笔账，他的商铺每个月的租金和管理费大概是2000元，他一个月的经营就3000多，这个对他来说基本上是无利可图。从前年到现在不到两年的时间，他还为此付出了1万多元的储蓄。
“我不经营这个店铺的原因是，我想回去继续在长寿做我以前的生意，城里面竞争太激烈了，地下店铺并不是别人想象的那么好做。”
从这个月初自己贴出转租的启事后，他还没有接到有人来了解情况的电话，也没有人对他的店铺感兴趣。“知道现在的生意不好做，况且地下生意。如果实在没有人招租，我就决定关门回长寿，直到租期已满。”
其实，在三峡广场地下购物商场，记者不难发现有许多商铺转租的信息，也有一些店铺长期关门停业。
新探宝计划须防泡沫风险
人气惨淡
7月14下午，天气有些闷热，出来闲逛的人群也较往日少些。
丽岛春天地下商场里更显冷清，偌大的市场里，除了几个学生百无聊赖地来回穿梭，根本看不到几个顾客，一些经营户甚至凑在一起斗起了地主。
沙坪坝三峡广场地下商场,成排挂起的服装虽然连成一大片十分扎眼，但是几乎没有顾客，生意极显萧条。一家在入口处经营小饰品的商户，半月前刚从金诚广场搬到地下商场，店主告诉记者：“来这里图的是租金便宜，可是进来后才发现生意还没原来好做，因为实在没什么人气。”
杨家坪美侬地下商场地下二层，整个二层几乎没有商户入驻，环顾四周更显空荡。原来十分热闹的地下一层，也因为商场人气锐减，变得有些安静。在汇集了许多娱乐项目的金源不夜城记者看到，过去年轻人热火朝天扎堆的场面不见了。曾一度领先山城时尚潮流的金源不夜城众多娱乐场所，都显得十分冷清。只有工作人员不厌其烦地对着来来往往的市民招揽生意：“欢迎光临”的叫卖声在空旷的场地内显得格外无奈。
一个商业神话的催生
经营的惨淡很难让人将其与前一两年的地下商场的火爆销售和信誓旦旦的承诺联系在一起。晟诚地产营销总监邓伟告诉记者，从2003年下半年开始，根据国家人防办“平战结合”的要求，我市开发商开始大规模地修建地下商场。“短短半年的时间里，涌现出了丽岛春天1期、中环银座、钻酷等地下商场，总面积超过10万平方米，而且他们的销售情况都非常好。”
邓伟说。“大坪金象世家地下商场，2003年12月底推向市场，仅用7天时间所有商铺全部售罄，在业界引起了不小的轰动。”中科物业顾问有限公司执行总经理肖磊也告诉记者，该公司开发的钻酷地下商场以新青年的时尚卖场作为卖点，吸引了不少投资者。“商铺的销售情况大大超出了原有的预期，许多人都带着现金到销售部来，并四处打听如何能从新通道中‘抢’一个‘金店’。”肖说，“几家客户为了一个铺位争先交订金的情况，在这里时有发生。虽然我们已安排20余名销售人员，但现场还是一片繁忙。”
同时，地下商铺良好的“钱”景也吸引着投资者。“不可复制的地段，出入口通道不仅与交通要道相连，还另设出口与各个高档写字楼、商场直接相通，是集购物、休闲娱乐为一体的全新捷运商业街。完美的立体交通组织，完美的商业空间规划布局，完美的通达性，直抵消费欲望，财务心脏。”诸如此类的宣传，强烈地撞击着消费者的眼球。
而在地下商铺的宣传楼书上，价值解读无疑放在了显著的位置。“一大财富中心和财富枢纽，周边50万高消费人群长期稳定消费，数十路公交车汇集，日均数十万人流车流穿梭往来。二大财富流量：日均数十万客流量以及每年上千万旅游消费大军。三大升值空间，不足地面1／3的铺价，媲美黄金地段超旺人气，增值空间惊人；本区最大规模的熟铺，铺铺皆旺；周边稳定高收入者蕴含的巨大商机等等。”
据了解，那段时间有许多投资者携款赶到各个商铺售楼处来抢铺。山城正在掀起一股商铺投资的狂潮。
邓伟告诉记者，我市地下商场从20世纪80年代末起开始用于商用，主城区黄金地段都有地下商场，以中低档消费为主，对当时普遍单调的商业业态是一个很好的补充，商场的经营状况都非常良好。“从80年代末至90年代中期，可以说是地下商场的黄金年代。”业信商业管理顾问有限公司总经理付启智如是说。
然而，从20世纪90年代中期开始，主城五大商圈兴起了修建步行街的热潮。步行街上除容纳综合大型百货外，还有各种各样的品牌店、专卖店，促进了商业的繁荣兴旺。“平街的店铺都很多了，人们就懒得往地底下走了。”付启智说。
于是，地下商业的生意开始下滑。记者在采访中了解到，丽岛春天从2003年开始兴建，开始销售时宣称其是轻轨线上第一口岸，将启动解放碑新一轮消费方式的革命。但是，当其真正开业的时候，却出现了人气低落的现象，租金情况不断走低。一期开业时，其月租金约在200-300元/平方米。而宣布二期招商的A、F区商铺租金价只有160-200元/平方米，入驻的前三个月还免收租。尽管如此，仍然鲜有商家接招。记者在三峡广场地下商场看到，门面转让，门面招租充斥着整个商场，折射出整个地下商业不景气的事实。
商场特色难形成
现实是如此艰辛，而展望前景更让人无处着力。“你要问我怎样经营好地下商场，坦率地说，现在也没什么清晰的思路，”一位不愿意公开身份的某知名地下商业物业总经理毫不掩饰其困境。“现在看来，地下商业物业确实有些具体的问题需全行业来深入研究并解决”他说。
在业界专家看来，地下商业物业有诸多方面亟待解决。付启智认为，为了方便销售，开发商将地下商铺分割成5-10平方米的小面积。“销售问题是解决了，但是随之而来的经营管理问题不少开发商却没有多加考虑。”付启智说，由于所有权的分散，商场的管理公司无法从最初的招商开始给地下商场一个明确、稳定的定位，也没办法以整体的概念进行招商。这样当然无法吸引有实力的大商户入驻。而在黄金商圈这样的地方，一般商户难以承受高昂的租金。而且靠零星商户也根本无法形成商场的特色。付认为，中国目前社会商品的生产总量就十几万种，想让商场错位经营其实没有什么余地，势必会导致各家开始恶性竞争。“而且地下的操作难度比地上还要高，这对商场的管理顾问公司来说是个大考验。”
如今，重庆各大商圈都是大商场林立，地下商业街如果只靠以购物为主的传统商业模式吸引顾客，根本无法抗衡地面大商场。地下商场要形成气候，就要放弃传统低档、简陋的地下商场模式。
有专家告诉记者，地下商场的常客主要是两类人：青少年和收入比较低的打工一族。“他们的需求是便宜和流行。”付启智告诉记者， “做全不如做专”，地下商场可以革除百货经营模式，把目标消费群定在这两类人。“流行性的小商品是年轻人的最爱，他们喜欢有富裕的时间去逛商店，同时希望这些商品的价格便宜。”付启智如是说。
付告诉记者，任何市场的培植都需要时间，业主方在选择经营者时必须考虑到经营的持续性。“以钻酷为例，我们尝试着将其中的一层用来自己经营，统一招商统一管理，以特色化和独特化为主，做成市民的淘宝场所，或许能够脱颖而出。”
每平方米至少净赚5000元
地下商业物业的巨额利润
“也正是在如此高额的利润的支撑下，开发商在销售时才敢于拿出7%以上的利润作为回报。而且在开始兴起到两年内没有出现资金危机。但是，过了2年呢，情况将很不明朗。”一位曾经的地下商业物业操盘手李明（化名）在接受记者采访时如此表示，他同时对地下商铺运作中存在的风险表示担忧。
他以目前重庆“地下商铺”的运作成本和销售价格为例分析。“目前市场上地下商铺项目大都是国家人防工程经过重新包装后上市的，开发商基本上没有拿地成本，只有土建、装修和一些设备的费用。地面商业项目的土建费用为4000-5000元/平方米左右，地下的价格不过6000元/平方米左右。装修方面，我们按照四星级酒店1000元/平方米的装修标准，假定地下商铺的装修费用也为1000元/平方米，再加上一些设备的费用，每平方米追加500元，地下商铺的开发成本不到10000元/平方米。而销售价格呢，少则2万元/平方米，高的达到了4万元/平方米。扣除其各项营运成本，每平方米至少净赚5000元，好的可以赚10000左右，这比一般商铺15%的平均利润率高出许多。根据商铺销售首付5成的方式，以售价2万元/平方米计算，投资商只需要首付房款，开发商即可收回成本，如果售价更高，其中的利润可想而知。
重庆纬联商业管理顾问公司副总经理李夔认为，由于地下商业存在投资少、利润空间大、建设周期短等特性，近年来已逐渐被神化为印第安纳·琼斯的宝藏，众多逐利的开发商纷纷加入地下探宝的冒险之旅。
“相对地上商业而言,地下商业的投资成本实在是太低。”一位从事地下商业的业内人士曝料说：“按同样投资2万平方米的商业项目来比较，以沙坪坝为例，要开发一个地上商业项目，在容积率做到8以上的前提下，核心区域拿10亩地仅土地出让金就要两个亿，前期资金投入就要达到30%，即接近7000万，还不包括同样惊人的拆迁成本，地下商业首先就省去了拆迁成本的巨大开支，而很多由原来的人防工程改建的地下商业连土地出让金都不用支付，只需要投入建安成本、广告营销费用，三、四百万就可以启动一个项目。
到了项目的开盘销售阶段，地上商业由于是几层楼构成的立面体，地段间价值差异大，其1、2层和4、5层的商铺售价则要相差几倍甚至10倍以上。而地下商业作为一个纵横贯通的平面体，单个商业店面由于地段级差不大，店面间的售价也不会太悬殊。因而，开发地下商业的获利空间更为惊人。
难以抵挡的诱惑
“基本上不会有风险，销售后我们有专门的商业管理公司和你签包租协议，不仅能收回投资，每年还有一定的收益。
当置业顾问绘声绘色地向你描绘着这个商铺繁荣的未来和主要的经营模式：由商业管理公司统一经营，统一管理，租金每年统一从商业管理公司领取。最后总结式地说了一句话：“总之你不用担心，只管收租就是。”你是否会为之心动。这也是在所有的“地下商铺”的售楼部的大厅里出现频率最高的一句话，当然也是投资者都愿意看到的。
投资分析人士指出，地下商铺投资热潮形成，与国家控制房价的政策调整有关。而重庆某报在一则相关报道中则称：“具备‘投入少、回报稳定、回收资本周期短’的特点正是各路资本热衷投资地下商铺的根本动因。”
“商业店铺回收周期一般为15年，而地下商铺由于总价不高，回报稳定，回收周期只需8-10年。有关专家认为，把过去买商铺几十万上百万元的门槛，降低到十几万元，这种商业模式满足了中小投资者的投资需求。加上目前股市低迷以及央行加息导致住宅地产市场的萎靡，越来越多的投资者收回投入股市和房市的资金持币观望。契合中小投资要求的‘地下商铺’适时而生。对那些做生意风险太大、精力不允许，股票把握性不大而手握闲散资金却无处花销的‘财主’，投资不大、回报稳定的地下商铺就成了他们的首选。”
开发商摸准了广大投资者这个心理。从2003年下半年起，开发商开始大规模开发地下商业工程。“从2003年下半年至2004年3月份，是地下商铺销售的黄金时期，当时开盘的丽岛春天1期、中环银座、钻酷等的销售势头都非常喜人，2-3个月的时间几乎就将铺面销售一空。”李明说。这种由“投资地下商铺”所衍生的财富梦想以惊人的速度复制，在短时间内被普通老百姓坦然接受。到今天，小投资者已达数万人，但明白其间风险的投资者却少之又少，因为大多数人仍然相信：这是一次难得的大餐，每年7%左右的收益是“稳稳当当”的。
开发商们一次又一次地把这样的承诺和愿望铺遍报纸、电视等各种媒介，高频率、大剂量地刺激着手中有点闲钱的投资者。这是一种有力的营销模式，很少有人愿意拒绝这种投资少、见效快的“坐当老板”式的投资，哪怕是之前根本不懂投资的人。
不可能完成的任务
但来自地产界的人士却提出了不同的观点，
抛开利率和人民币升值等各种外部因素不提，业主们的投资收益究竟是否能够达到这一理想值，还存在很多可变因素。
“现在大多数商铺的开发商都承诺的年收益7%，我们以销售价格4万元/平方米计算，一个投资者的年收益理论上为2800元，也就是说至少每个月的租金要达到每平方米200元以上才能保证这个收益。问题是，现在解放碑平街门面的出租均价才300-400元/平方米，地下商铺的租金明显偏贵，门面租不出去，投资客的收益拿什么来保证。”李明分析到。
李认为，天上不会掉馅饼，开发商才不做亏本生意，他们早就通过提高房价等手段，预收了租金。待两、三年开发商承诺的返租合同结束后，开发商完全可以放弃不管了。因为到时候可以说和他不再有任何的关系。”
记者在采访中还了解到，由于属于人防工程，地下商铺是没有产权的，投资商购买的只是使用权。投资商将没有产权的东西抵押给银行按揭贷款，如果一旦出现问题，后果将很难设想。
李明告诉记者，使用权是一种租赁方式，根据国家法律规定，租赁的最长时效为20年，也就是说投资者拥有地下商铺的使用权只有20年。尽管不少开发商宣称超过20年后可以续约，但是与谁续约，开发商显然回避了这个问题。
是否变相融资？
“一个开发商如果把自己的项目采取返租、包租的方式销售，给人的第一感觉便是缺钱。” 大部分商业地产从业者的观点不谋而合，目前大量的“地下商铺”项目许以长期高额租金回报来吸引投资者入围，是一种不良的市场信号。
地产界业内的普遍担忧是，“地下商铺”项目一旦有一家公司资金链断裂，无法兑现返租的承诺甚至卷款而逃，将会引发投资者对“地下商铺”项目的不信任感，从而引发连锁效应。
假如投资得不到回报，一些由投资者引发的社会问题便会出现。在投资者的压力之下政府对同类项目自然会强力监管，商业地产运作环境自然会越来越严峻。李明认为去年成都的两个酒店式公寓采取类似的返租形式进行销售，引发当地政府明令禁止此类商务式酒店的销售模式便是最好前车之鉴。
“假如没有租赁户的支撑，承诺包租的商业管理公司也将无法经营，也不能兑现承诺，投资者的风险也随之而来。”李明对记者说。由于“地下商铺”的总面积在10平方米以内，以十几万便可入市，其低投资门槛，又有高额回报，所以手里面有些闲钱又不愿存银行投股市的社会闲散投资者便成为购买主力。在美好“钱”景的引诱下，蛋糕被越做越大，“地下商铺”也在疯狂成长后开始缓慢“质变”，其作为融资工具的嫌疑越来越重。 |
