持有型物业模式对专业商业设计的渴望

    2005年起，随着外商零售准入新条例的正式生效和各种限制条件的逐步取消，外资企业大量进入中国，市场格局开始发生变化。相较于产权式商铺模式，外资企业普遍采用的持有型物业模式更有利于长远发展。另一方面，由于“产权式商铺”的缺陷的突显，一些地区已经开始出台针对返租的限制性条例。上海市开始禁止返租广告的发布，重庆市禁止分割4平方米以下商铺。于是伴随着“产权式商铺”的衰落，整体持有型物业正逐步兴起。

    持有型物业模式由于能够通过整体运营的方式实现物业整体升值，为整体持有的投资者带来持续的收益，而受到越来越多企业的青睐。例如，华远涉足“持有物业”开发模式，将其旗下“盈都大厦”商业部分整体租赁与沃尔玛；物美在北京、杭州等地购买或自己建造商场物业。据商业地产联盟2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”模式的达到了39%，而在去年的调查中，选择持有性物业比例仅为21.4%。这些都说明了持有型物业这一模式将逐渐成为一种新趋势。

    在对全国商业地产项目进行的抽样调查显示，中国商业地产因非商业设计专业的设计造成的巨大损失已成不争事实。

    ◆ 有50%的项目是在没有商业规划的情况下开始进行了建筑设计。

    ◆ 有98%以上的的商业地产项目是委托给非商业设计机构或未在商业设计机构的咨询审核情况下完成的。

    ◆ 有20%的商业地产项目因设计不符合商业规律及需求造成项目难以为继。

    ◆ 有90%的商业地产项目因设计不合理造成设计变更、工程拆改拆建或返工。

    一项商业地产项目工程因设计的不合理造成的工程损失达上千万元是非常正常的现象，这还不包括投入使用后日常管理成本的增加。

    3.2商业设计助推零售业提升

    商业设计对于零售商而言不仅仅是空间设计.更重要的是面对日益变化的消费市场和竞争激烈的市场,进行商业内涵的设计.

    在中国，商业设计过去对于零售商而言是一个永远的“痛”，由于没有专业的设计公司，零售商担当起最主要、最关键的设计角色，即使是设计公司也大多未能承担起零售商“外脑” 的责任,而仅仅是零售商的支配的“笔”。

    商业设计需提供零售业面临“消费结构升级”、“消费转型”所需业态调整的方案

    作为城市化快速发展的中国，正在形成特点鲜明的社会阶层，与之对应的消费阶层的形成、更新及转化正在处于变态的结构及规模调整中。

    现代消费者消费已经有了很多选择，零售企业用各种方式来吸引顾客，形成新的零售概念来应对未来的准备。

    对“新业态”在当今中国城市消费行为变革的城市形态、城市社会结构的变迁中，所产生的“显性功能”、“隐性功能”和“负功能”以及各自的相关特征，进行系统的分析、归并。

    鉴于对中国正面临的“消费结构升级”、“消费转型”问题，国内外社会学者在这方面的研究成果较少，而从商业新业态的功能体现、消费者在新业态空间里的行为表现，来研究消费行为与零售业态的互动关系继而研究消费文化意义的探索的尝试，到目前还比较薄弱。

    商业设计的根本是依靠专业化为服务对象带来经营业绩的根本提升。其中最基础的是依据中国市场情况进行创新的企业战略和经营模式。中国零售业在改革开放30年间及WTO对国际开放后取得了世人瞩目的成就.但目前零售业各企业关注的主要还是抢占市场的店铺选址及布点,即规模效益。

    各业态商家之间的竞争更多地集中在跑马圈地及价格竞争方面，尤其体现在百货店、超市、大型专卖店商家定位雷同、规划雷同、模式雷同的现象日趋严重。

    通过市场研究我们认为从2008年始由于中国消费市场的变化及市场竞争的因素，至少在一线城市会出现零售业各业态的调整转型及提升。中国零售业各业态的主力商家应未雨绸缪，形成各自企业的明确发展目标定位和企业战略，形成自己独特的竞争力。

    中国零售业亟待通过“专业化设计”解决重大问题

    面向产业的服务——满足零售业产业化发展

    面临强有力的国外竞争者，部分发展较好的国内商业地产企业也越来越希望通过并购方式加快自身实力的提高。

    从涉及较多的零售业来看，2005年以来，国内零售企业参与并购、收购事件频繁发生，零售业的竞争更加呈现出资本实力的竞争。2005年，王府井东安集团斥资2.7亿元重组徐州华联商厦后，首次以并购的方式成功实现的扩张。 2006年，豫园投资公司以8.7亿元的总代价，收购了郭广昌旗下的豫园旅游商城股份有限公司上海城隍庙广场置业有限公司100%股权。

    表 　2007年国内外企业部分并购事件