180亿地产业务借壳中关村黄光裕身价再逼首富

    历时两年，曾依靠家电连锁业务香港上市荣登“内地首富”的黄光裕，现在将其地产业务打包到A股上市。

    昨日，中关村（000931）发布公告，通过定向增发方式，中关村将收购北京鹏润地产控股有限公司100%的股权。至此，国美电器（0493.HK）董事局主席黄光裕名下的另一重量级资产———鹏润地产将作价180亿元登陆A股。一旦最终成行，黄光裕身价将快速超越500亿元大关，并有望重新夺回“首富”宝座。

    据悉，目前这一注资方案已递交中国证监会审批，而停牌已达7个多月的中关村将于今日复牌交易。

    根据中关村（000931）昨日公告，5月4日，北京中关村科技发展（控股）股份有限公司召开第三届董事会2008年度第四次临时会议，审议通过了《关于非公开发行股份购买资产暨关联交易预案》。中关村将向控股股东鹏泰投资及一致行动人非公开发行股份，用于收购其合并持有的北京鹏润地产控股有限公司100%的股权。

    据透露，本次注资规模约为180亿元。拟非公开发行股份数不超过12.27亿股，非公开发行的价格则为本次董事会决议公告日前二十日股票交易均价———14.67元／股。交易完成后，中关村的总股本将不超过19.21亿股。目前，中关村的总股本为6.75亿股。

    据了解，本次发行对象为鹏泰投资、鹏康科技和黄光裕的胞妹黄秀虹。而鹏泰投资、鹏康科技的实际控制人均为黄光裕。他们此次所认购的股份在36个月内不得转让。本次非公开发行股份购买资产暨关联交易完成后，鹏泰投资仍为中关村的控股股东(占比46.78%)、鹏康科技占比(12.90%)、黄秀虹占比(12.90%)，其他股东占比为27.42%。

    黄光裕本人是中关村绝对的控股股东。通过北京鹏润投资有限公司和北京国美电器有限公司，黄光裕持有鹏泰投资80%的股权，持有鹏康科技82.59%的股权，因此，完成资产注入之后，黄光裕本人持有中关村48.11%的股权，但他与黄秀虹及其一致行动人所持中关村股份已经高达72.58%。

    “180亿元的资产只是注资方给出的一个评估值，真正价值所在还要看具体项目。”市场分析人士王树娟向记者表示。

    中关村常务副总裁王军昨日介绍，此次装入上市公司的项目包括：大康国际鞋城项目、鹏润建国大酒店项目、重庆鹏润蓝海住宅项目、重庆解放碑国泰广场项目、无锡电瓶厂项目、沙河项目、金尊大厦项目、宋庄项目、崔各庄项目、张家湾项目等10个项目。而此前鹏润地产旗下备受关注的鹏润家园、国美商都等大型地产项目，因为已经售出，所以此次没有注入中关村。

    其中，重庆解放碑国泰广场项目位于城市中心的黄金商业地段，建筑面积9.4万平方米，占地面积2.92万平方米，将以2008年下半年开工建设，预计将在2010年中旬达到交付标准。重庆鹏润蓝海住宅项目占地面积24.68万平方米，建筑面积64.42万平方米，首期项目预计2008年下半年达到交付标准。王军表示，这些项目将为企业带来丰厚的销售收入和租金收入及回报，再加上原中关村运营的美仑地产和哈尔滨松北区等项目，使公司的开发项目、完工项目和储备项目均非常充足。

    据王军分析，拟注入资产均地处北京、重庆、无锡等中国一、二线城市中极具发展价值的黄金地段，将充分享受到销售、租金收入和物业价值的持续增长，创造广阔的业绩增长空间。而拟注入资产土地一级开发、土地综合整理和房地产二级开发的协同发展，住宅开发和商业地产的有机结合，将确保上市公司盈利能力的可持续增长。

    中关村的公告称，通过此次资产重组，黄光裕兑现了股改承诺，“中关村将迎来历史性转变”。

    早在2006年，鹏泰投资开始介入中关村重组之时，就在《收购报告书》中承诺，在中关村妥善解决CD－MA担保问题及在各方努力下解决了上市公司的其他或有负债、逾期贷款、税务纠纷等问题，可以确保上市公司的资产和资金安全的前提下，鹏泰投资同意向上市公司寻找或注入优质的房地产项目及提供部分资金帮助，以协助上市公司明确主业及增强其持续盈利能力。

    此后，黄光裕通过一年多的努力，化解了涉及金额33.9亿元巨资的CDMA担保风险；帮助中关村解决了10多亿元的各种债务。为此，黄光裕持有的鹏泰投资先后支持中关村数亿元，以解决中关村的困难。

    但作为一家刚刚经历重组和股改的上市公司，2007年中关村在解决大量银行债务重组和担保问题后，长期健康发展的问题随之凸显出来。

    截至2007年12月31日，中关村科技累计亏损11.03亿元，财务状况不良，主营业务不突出，企业缺乏发展后劲的现象依然存在。公司健康快速持续发展仍存在较大困难。

    重组后的“中关村”则将明确企业的发展主业，实现公司快速发展。据悉，重组后中关村的发展将着重于四个板块。其一为住宅开发；其二是持有物业的租赁业务（如商业、酒店、写字楼）；其三为科技园区开发，其四是一级土地开发。从这些板块来看，经营性资产的注入将为公司提供稳定的经营性收入和盈利，而成片一级土地开发业务的注入，为公司获得政策性支持、稳定的开发利润和未来的二级土地储备打下良好的基础。

    鹏泰投资希望通过本次交易，让中关村彻底摆脱主营业务不明确、负债率高、新业务拓展不畅等困境，成为以住宅地产和科技地产为平台的房地产上市公司。

    据王军预计，完成资产注入后，中关村2008年和2009年净利润将分别达到4.5亿元和7亿元以上。据此计算，中关村2008年和2009年的每股收益将分别为0.234元和0.364元。

    此外，由于中关村停牌时间过长，大盘在此期间出现暴跌，黄光裕选择此时注资并不划算，经计算，他要向老股东“倒贴”40亿到50亿元的资产。

    据悉，2007年9月28日，“中关村”正式停牌，当时的大盘点位接近5600点，按照规定，本次非公开发行价格为本次董事会决议公告日前二十日股票交易均价14.67元／股。时隔近7个月，大盘指数一度下跌50%左右，但由于大股东仍以7个多月前14.67元每股的换股价将约180亿元优质地产项目注入上市公司，对于鹏泰投资和黄光裕来说，能够实际持有的总股本减少了约四亿股，相当于向上市公司贴入了40亿到50亿元的资产。

    王军说，事实上，这种定价有利于“中关村”的中小股东，将为6亿多老股虚拟股价起到夯实的作用，将垫厚每股净资产和每股盈利能力，保证了“中关村”中小投资者的利益。

    身价超过500亿

    分析人士认为，以黄光裕的精明，不太可能做“赔本”买卖。在“倒贴”的背后，黄光裕有着以退为进的长远打算。

    重组前，中关村的市值不到100亿元；重组后，中关村市值有望接近300亿元，按照黄光裕的设想，若干年后，中关村的市值将与在香港上市的国美电器相比肩，那时，掌控中关村七成股份的黄氏家族将超越500亿身价大关，重新夺回“内地首富”的位置。

    据了解，国美电器昨日收盘17.96港元，国美电器总市值达到572亿港元（509亿元），持股比例35.55%的黄光裕由此占有204亿港元（180亿元）的财富。而知情人士透露，黄光裕计划让中关村的未来市值与国美电器相等，如此计算，持股达到七成的黄氏家族将从中关村获得300多亿的财富。这样一来，加上其未上市资产，黄光裕财富将稳超500亿元，逼近首富座次。

    2007年内地“新首富”杨惠妍名下碧桂园（02007.HK）昨天报收7.03港元，碧桂园总市值达到1105亿港元。而杨惠妍通过最近一次增持之后，共持有公司58.5％的股份。以这一比例计算，杨惠妍最新身家折合人民币580亿元（646.42亿港元）。

    黄光裕：中关村目前股价是地板价

    由于中关村(000931）自去年10月停牌已7个多月，在此期间，A股几乎暴跌50%，所以今日复牌的中关村股价走势备受关注。

    停牌之前，由于外界对中关村重组存在强烈预期，2007年每股收益0.13元的中关村，去年停牌时的股价已经达到14.76元，市盈率高达111倍。但考虑到此次注入资产的盈利能力以及其停牌期间大盘跌幅较深，尤其地产股受到重创等因素影响，市场分析人士王树娟认为，中关村今日开盘后的走势不容乐观。

    公告中透露，此次注入的资产———鹏润控股的净利润从2005年的60.83万元增加到2007年的3497万元。同时预计2008年和2009年净利润将分别达到3.5亿元和6亿元以上。而据中关村常务副总裁王军的预计，完成资产注入后，中关村2008年和2009年净利润将分别达到4.5亿元和7亿元以上。据此计算，中关村2008年和2009年的每股收益将分别为0.234元和0.364元，以其最后一个交易日的的股价计算，中关村今明两年的市盈率将分别为62倍和40倍。

    “大盘暴跌之后，目前地产上市公司的平均市盈率也就是20倍左右，与此比较，中关村目前的股价显然有些贵。”王树娟表示，在她看来，除非有人故意炒作，否则今日复牌的中关村难逃下跌的命运。

    与中关村几乎同时停牌进行资产重组的 *ST耀华(600716）似乎就是个先例。这家公司去年9月24日停牌，今年5月5日宣布将15.32亿元的凤凰置业资产注入*ST耀华，但公司复牌2天来已经出现两个跌停。

    王军对此表示，此次注入的地产项目目前大多处于前期和开发建设期，利润将主要体现在今后几年，伴随资金的持续循环及项目的滚动开发，中关村的未来持续经营能力较强，重组完成以后，中关村管理层将为创造更多的利润而努力，力争在2010年前后，成长为一个高速增长的绩优公司。

    而中关村的背后控制人黄光裕更是对未来发展信心十足。据王军介绍，有人向黄光裕曾经提出，给中关村老股东贴了几十亿非常不值。但黄光裕却说，做企业的人眼光要放长远一些！他认为，只要踏踏实实做好企业，只要投资者支持，虽然目前贴了点钱，但是从长远看，现在的股价，将是一个地板价。