银泰携手美国美林集团(图) src="http://www.leadshop.com.cn/Files/BeyondPic/U1184P62T3D73625F72DT20050509182659.jpg" border=1>

中国银泰投资集团总裁 沈国军

    3000万美元的股本与45亿人民币的总投资相比并不多，但对中国银泰投资集团而言，最看重的是引入美林的战略意义。这次合作不仅为具有国际化战略的房地产企业提供了样本，也证明了吸引海外资本的关键在于项目的投资价值和升值潜力。

    2005年2月2日，中国银泰投资集团与著名的国际投资巨头美国美林集团(Merrill Lynch)在东方君悦酒店召开新闻发布会，宣布后者斥资3000万美元，以股东身份参与中国银泰在北京CBD核心区建造的北京银泰中心，这种参与包括了投资与经营两个层面，美林亦由此首度涉足中国内地的房地产开发。

    美林集团此次是通过其属下的全球资本投资部(Global Principal Investments)来进行该项投资的，该部门主要负责投资高回报的公司债券和商业地产项目。美林集团常务董事暨亚太地区执行董事会成员孔旭洪对此次合作的看法是：“中国是美林集团全球策略中非常重要的一部分，北京作为中国的首都及2008年奥运会的主办城市，将有着巨大的发展潜力，我们很高兴能有机会与中国银泰集团一起完成这样一个北京市的地标性建筑。” 美林集团常务董事暨全球资本投资部亚太地区主管卢晓俊的说法则偏重于行业：“中国的房地产市场仍然处于发展阶段。位居主要城市优势地段的高品质项目，在现阶段中国与全球经济日趋融合的时期，将会为投资者提供良好的发展机遇。”

    中国银泰集团总裁沈国军表示：“我们很高兴美林集团能成为中国最具代表性建筑项目的投资者。项目落成后，北京银泰中心将成为北京CBD的新地标。”不过，对于美林集团在北京银泰中心所占的股份以及今后的经营模式，银泰与美林都采取了低调处理的方式，并没有对外界进行详细说明。

    由于地段的原因，银泰集团希望将银泰中心打造成一个旗舰项目，并借此把牌子打响，这个意图银泰并不掩饰。但事实上，这个项目融资压力很大，从拿地到启动时间也很长。而据熟悉情况的人士透露，银泰对外的融资谈判有过很多，包括香港和新加坡的基金，其中不乏像嘉德置地这样规模的海外地产集团。“但总体上的感觉，很多基金对风险顾虑过大，所以倾向于项目建成，有了稳定的现金流之后再进来，但银泰对前期的资金需求显然更强烈一些。”一位熟悉内情的人士说。

    就此次合作而言，银泰的希望当然是通过与跨国公司的合作，提高知名度。而此时美林则希望进入中国房地产，并在初始阶段有一个好项目。“最初美林希望能够做贷款的形式，对银泰而言，成本也较低。但后来感觉市场环境和项目都比较好，最后要求以权益投资来做。”这位熟悉内情的人士这样说。

    颇为有趣的是，在此前一些海外投资机构大谈特谈中国房地产市场存在泡沫的同时，也有很多跨国投资机构在中国寻找着巨大赢利空间的房地产项目，形成了看空与做多并存的局面。不过，可以肯定，通过美林集团与银泰的合作，可以清晰地看出实施国际化品牌策略的房地产商与跨国投资银行之间正在形成的投资模式以及他们各自的市场预期。

    梧桐树与金凤凰

    占地约3.13公顷的北京银泰中心位于CBD金十字的西南角——北对国贸中心。作为迄今为止长安街主干道最高的房地产综合体，北京银泰中心是经国务院总理办公会审批的北京市60个重大工程项目之一，是一座集写字楼、超五星级酒店、豪华服务式公寓于一体的现代化建筑组群。

    尽管银泰集团早在1998年就已经拿下了北京银泰中心现有的土地，但是由于审批程序的限制和北京CBD方案的反复调整，真正开工则是延续到了2003年。“受亚洲金融风暴的影响，1998年整个房地产市场还比较低迷，我们在事先了解北京未来城市规划的前提下开始与北京第一机床厂接洽，最终拿下了银泰中心现有的土地，并对这个项目进行了初步定位，即要做到与众不同，经久不衰，为未来而设计。”谈到7年前的重大决策时，沈国军显示出大商人所特有的冷静与精明。

    此前，北京大型综合房地产项目如国贸中心、东方广场大都带有港资财团的背景，银泰集团的民营企业性质为总建筑面积35万平方米的CBD地标建筑的投资与开发增添了几分悬念，更何况其投资总额也由原来的39亿元人民币升至45亿人民币。

    按照银泰集团现有的资产结构分析，在宏观调控和紧缩银根的大背景下，此次美林的注资不可能全面解决资金问题。“到目前为止，银泰中心的建设资金中还没有一分钱的银行贷款，资金来源主要是银泰置业的注册资本和股东的借款，其中的注册资本为8亿人民币，股东借款为10亿人民币。除了与美林集团的股权合作，我们今后会在商业银行贷款方面做融资考虑。”沈国军说。

    博华资产管理公司董事长李保刚认为，房地产商的前期利润主要在于拿地成本的高低，后期利润主要在于资本运作的效率。银泰中心目前的市场风险相对较小，主要问题是写字楼项目从国有商业银行贷款很慢，选择与美林集团合作无疑是明智之举。“银行贷款考虑最多的是政策风险因素，而基金贷款考虑最多的则是利润最大化。通常情况下，基金介入时也是开发商最需要钱的时候，这样基金公司在谈判中会占有主动地位。”

    据了解，银泰集团在选择与美林集团合作之前，也与新加坡嘉德置地、欧洲金融集团进行过接触，由于这些跨国投资机构都试图成为银泰中心的大股东而最终放弃。

    对银泰而言，拥有雄厚资本实力、证券承销能力以及完备销售网络的美林集团无疑是一只耀眼夺目的金凤凰；在美林集团的眼里，北京银泰中心则是一棵正在成长并且有巨大投资潜力的梧桐树。

    定位与融资

    出身于中国建设银行系统的沈国军为北京银泰中心制定的经营定位是：酒店、商场等高赢利的商业物业为银泰投资集团长期持有，其余的物业全部出售，持有与出售的比例大约是6:4。“银泰集团今后会将房地产开发与经营收益结合起来，在主要城市的黄金地段选择一批有投资价值的商业物业、写字楼、五星级酒店和高档公寓长期持有。从发展的角度看，地标式建筑和重要物业的抗风险能力是很强的，回报率也非常稳定。”

    在房地产开发与经营、金融证券业投资与经营、大型商业百货业经营这三大银太投资集团的核心业务中，沈国军似乎更看好房地产业的前景，如果将这块业务规模做大，通过内部资产重组后放入上市公司，其投融资潜力是可想而知的。因此，北京银泰中心的发展速度对银泰集团至关重要。

    银泰之所以选择美林集团进行合作，主要原因还在于2005年将是银泰中心大变化、大发展的年份，适时引入必要的战略投资方不仅可以适时缓解资金压力，也为今后的融资上市做必要的准备工作。而美林集团此次的投资性质属于投资型房地产基金，即充当开发商和投资方的角色。

    “但今后银泰集团不会再考虑以股权方式与国外投资机构在银泰中心这个项目上合作了。”在采访过程中，沈国军传达了这样一个信息。对银泰集团来说，美林集团投资3000万美元的战略意义已经远远大于实际意义。北京银泰中心因为美林集团这个股东而具备了强大的融资能力和海外上市的承销渠道，美林集团因涉足北京CBD地标性建筑的投资开发不仅达到了稳赚不赔的目的，还向更多的中国房地产企业表达了其对商业地产领域的兴趣。

    “连锁性”的合作

    值得注意的是，在与美林集团合作之前，银泰集团已经与世界上最大的非上市酒店经营机构凯悦国际酒店集团(HyattHotels／HyattIntemational，USA)达成合作。对北京银泰中心所包含的北京柏悦酒店，凯悦集团投入了2500万美元，股份比例为25%，成为今后的银泰柏悦酒店管理公司的股东之一和服务管理机构。这对于美林最终下定决心入股起了很好的作用，因为对风险的防范是美林谈判时考虑的重中之重。

    如同选择与美林集团联姻一样，银泰集团在五星级酒店开放管理上选择与凯悦集团合作，正是看中了凯悦集团希望在中国打造豪华酒店集团新概念，用自己的方式扩大其在中国内地的势力范围。按照贝斯加家族的投资计划，在未来4年内，凯悦集团将在中国内地开设9家酒店，分布在杭州、东莞、重庆、南京、北京、上海、宁波等城市。

    2004年4月13日，银泰控股股份有限公司四届十四次董事会通过对外投资决议，决定与宁波城建投资控股有限公司、宁波房地产股份有限公司、萨摩亚瑞达集团有限公司、美国凯悦国际酒店集团等4家中外企业，合资组建成立宁波钱湖国际会议中心开发有限公司，注册资本2000万美元，其中公司以现金出资600万美元，占注册资本的30%。

    “我们已经和凯悦集团在合作过程中形成了相互的信任，会以共同投资的形式在北京、宁波、杭州各开发一个五星级酒店，今后的管理全部由凯悦集团负责。”与众多房地产开发商不同，银泰集团总裁沈国军的眼光始终停留在追求长期稳定的投资回报和资本市场所青睐的国际化战略合作上。

    “一个项目吸引资本的能力和融资能力的关键在于项目本身是否具有投资价值和升值潜力。美林投资银泰证明，高标准、高质量、高品位的项目一定会得到有眼光的国际投资商的追捧。”谈到与美林集团的合作意义时，沈国军如是说。

    附文：

    对话沈国军

    沈国军，浙江宁波人

    1988年起历任中国建设银行舟山市分行办公室副主任、舟山建设开发总公司总经理

    1993年任中国建设银行总行海南银泰置业股份有限公司副总经理

    1997年起至今任中国银泰投资公司董事长兼总裁

    中国银泰投资公司董事长兼总裁沈国军并不是一个喜欢被媒体采访的企业家，被称为“宁波首富”的他不仅是北京银泰中心的实际拥有者，更是天一证券(原宁波证券)、金果实业(000722)的大股东，手中掌握的私募资金达到100亿。尽管如此，沈国军的身上依然保持着浙江商人所特有的低调、勤奋和刻苦。

    3月2日下午，银泰集团总裁沈国军在位于国贸大厦的银泰集团总部接受了《新地产》的独家专访，透过会议室的窗户就可以看到正在建设中的北京银泰中心。在CBD核心区所有的房地产项目中，只有北京银泰中心和国贸三期被摆到了国务院总理办公会上进行了审批，由此也可以看出这两个项目在北京城市大型建筑中的分量。2003年正式动工的银泰中心已经先后与美国凯悦集团、美国美林集团签署了股份合作协议，其中与美林集团的合作更是引起了房地产行业和金融投资领域的广泛关注。

    新地产：作为中华第一街——长安街畔一个投资45亿人民币的综合地标式建筑，银泰投资当初确定的融资模式与现在的融资模式有哪些不同？

    沈国军：当初的融资模式和现在相比从根本上说没有太大区别，所不同的是，我们现在的融资更注重国际战略性的合作，使北京银泰中心真正成为国际化团队合作的典范。通过与凯悦集团、美林集团的实际合作，我们越来越觉得银泰中心是一个容易与国际接轨的项目，越是国际化的项目越能吸引国际投资型客户的关注。

    新地产：此次美林入股银泰，所占股份是多少？美林的入股对银泰意味着什么？

    沈国军：根据我们与美林签订的合作协议，美林在银泰中心所占股份目前还不能对外界透露。美林与银泰在银泰中心项目基础上的合作，是双方建立在长期战略伙伴合作关系的开始，银泰集团将对银泰中心采取长期持有的经营策略，并希望与国际著名企业进行合作。

    新地产：此前银泰集团也和国外一些大型投资机构(如新加坡嘉德置业)进行过融资谈判，为什么最终选择与美林集团合作？今后。美林集团的商业利益将体现在哪些方面？

    沈国军：在选择合作伙伴时我们并没有刻意比选，最终达成与美林集团的合作是基于我们国际战略化的考虑，也有机遇和缘分的因素。中国银泰和美林集团的此次合作是双赢。

    美林集团是世界顶级的财务管理和顾问公司之一，业务范围遍及世界36个国家，资产达1.5万亿美元。作为全球最大的金融投资管理者，美林集团十分看好中国的房地产业，也看中银泰集团的实力，我们有信心把这个项目建设成为国际化合作的典范。美林投资银泰不仅是基于战略的考虑，也有实际的利益考虑，美林是以入股的方式投资银泰中心的，商业利益和股份相关。

    新地产：和国贸、东方广场等由港资财团投资的大型综合项目不同，银泰中心是由国内投资机构出资开发的综合地标式建筑，您认为这两种投资模式的本质区别是什么？

    沈国军：区别是有的，资本来源明显不同。目前国内有一批具有实力的民营企业完全可以走向国际，他们中有的企业已经实现了战略转移，投资眼光会放的更远。不管是哪种投资模式，我们最终应该关注建筑本身的品质和对城市发展的意义和历史地位。

    新地产：银泰中心引入美林集团成为股东是否意味着今后北京房地产市场与国际大型投资机构的合作将会成为一种发展模式？他们与以前北京市的赴港招商项目有何不同？

    沈国军：是否会成为一种模式很难断定，但北京房地产市场与国际大型投资机构合作的机会可能较以前要增加，国际资本市场一直关注着北京的房地产市场，时机一旦成熟，资本就会跟进。

    招商方式与吸引国际化合作是两个不同概念，吸引合作主要基于项目本身的价值，与招商方式关联不大。一个具有投资价值的房地产项目，不管采用何种招商方式，都会引起投资商的关注。

    新地产：与大多数国内房地产商不同，银泰投资选择大量持有物业而不是全部出售物业，其回收资金压力如何缓解？

    沈国军：尽管短期的商业回报很高，我们还是坚持自己长期持有。比如说商业群房，它是项目的一部分，关系到项目的整体品质，如果出售就很难保证其品质不会下降，对银泰中心今后的经营管理会有一定风险。我们自己持有，自己管理，以保证项目整体性的高品质。

    尽管长期持有会让我们承受一定的资金压制，但我们不屈从于商业的诱惑。每个开发商面临着平衡商业利益和社会责任的问题，我们为未来而设计，市场也是在未来回报。如果我们散卖的话，可能会在资金上减轻压力，但不能真正提升这个项目的品质，不能提升这个地产的品牌，我们的举措是和我们的大战略结合在一起的，不会为了眼前的利益用普通的融资方法，我们相信自己的融资能力，也相信这种从长远利益考虑的做法会得到国际资本的认可与支持。

    链接

    银泰投资集团是一家大型股份制企业，目前主营业务包括房地产开发与经营、股权投资、金融证券业投资与经营、大型零售商业投资与经营、基础设施投资与开发等，房地产开发与经营、金融证券业投资与经营、大型商业百货业经营为三大核心业务。

    美林集团是位于全球领导地位的财务管理及顾问公司之一，在36个国家和地区设有办事处，管理客户资产总值约1.5万亿美元。作为国际知名的投资银行，美林集团是全球领先的债券、股票承销商，其属下的美林投资管理公司是全球最大规模的金融资产管理者之一，管理着约5,010亿美元的资产。

    凯悦集团，为美国芝加哥著名的贝斯加(Pritzker)家族所拥有，在38个国家和地区管理及投资约200家酒店及度假村，拥有客房86711间，分别冠以凯悦、君悦、柏悦及凯悦度假村4个子品牌。