一哄而起、无序竞争，商业地产正陷入一个水深火热的境地。一些投资额数以亿计的商场外表光鲜亮丽，开业时轰轰烈烈，开业后却没有出现想象中人头涌涌的场面，更谈不上日进斗金。

    7月下旬，国家商务部市场体系建设司会同中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟以及中国建设银行总部相关负责人，低调进入广州、东莞、深圳，开始对广东大型商业地产进行实地调查。

    “及时摸清商业设施的增量，发现商业地产市场的问题，可以为中央调整行业政策提供依据。”中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平说。

    种种迹象表明，商业地产项目布局无序、同质化竞争严重等现象已经引起国家相关部门的重视。

    繁荣背后的虚火

    据专家介绍，商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产的形式多样，规模大小各异。规模大的商业地产如SHOPPINGMALL项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。

    对于地方政府而言，时尚、漂亮的购物中心不仅是城市的门面之一，而且能够提供税收、吸纳大批劳动力，带动制造业、物流业等上下游产业的发展，是启动内需、拉动地方经济的引擎。

    近几年，民间投资冲动与地方政府支持齐头并进，造成了我国特别是珠三角地区商业地产的空前繁荣。大型商业地产如雨后春笋拔地而起，如：广州的正佳广场、东莞的华南MALL等等。

    然而，一哄而上、无序竞争，将商业地产陷入另外一个水深火热的境地。国家统计局公布的统计数据显示，今年第一季度全国商业营业用房空置面积为2612万平方米，同比增长20.3%。一些投资额数以亿计的商场外表光鲜亮丽，开业时轰轰烈烈，开业后却没有出现想象中人头涌涌的场面，更谈不上投资业主想象中日进斗金的景象。

    专家认为，商业地产开发已经过热，不少城市出现了商业网点位置重叠、同质化竞争严重的现象，但总体上来说，商业地产的发展空间还是存在的。

    商业地产缺乏策划

    素有“商场医生”之称的香港创基(商场策划)集团公司(下称创基公司)董事长沈永年说，目前内地商业地产还处于初始阶段，商业业态和布局处于一种无序的状态，并且档次较低，商业地产开发商的开发行为缺乏专业性，商业地产开发各自为政，商业网点位置重叠、同质化竞争现象严重。甚至出现一些针对中小投资者的商铺因为定位不准确，导致无法经营的局面，造成“有场无市”的尴尬。

    据介绍，沈永年是第一个把手提电脑引进北京中关村的人。1990年，沈永年创办了20多家电脑连锁店，每月都要出国考察的沈永年每到一处都要到商场转转，看得多了，便研究起来。正在此时，香港旺角一间旧酒楼拆除，改建为电脑城，即现在的“旺角电脑中心”，整个过程均由沈永年策划实施。经此一役，沈永年便转投商场策划及代理。

    据悉，沈永年已成功在香港、新加坡、台湾及内地等医治了近三十多个问题商场，经他一手“救活”的商场，无不成为商业旺地，被港台及大陆媒体誉为具有神奇力量的“商场医生”。经沈永年包装成功的案例有广州蔡澜美食城、香港黄埔蔡澜美食坊、旺角电脑城、星际城市、重庆大都会广场、深圳赛博数码中心、东莞经贸中心及近期的深圳佳宁娜广场和广州星际数码港(电脑城)和深圳地王Delicity等。

    沈永年指出，目前国内商业地产开发商很多都是由住宅开发商转行过来，而商业地产运作复杂程度远高于住宅。住宅楼群为增加项目卖点，往往将部分物业改为商场，分铺出售经营，但国内商场不重策划，只考虑到铺面的租售率，一开始就大张旗鼓地售铺，把整个商场“散卖”出去，没有考虑过以后经营的方向，经营期间才发现整个商场乱的像菜市场，不但管理会出现问题，后期宣传推广更是跟不上，发展前景不容乐观。据沈永年调查，虽然国内够规模的大型购物中心约236家，但是真正经营火爆的却为数不多，这说明硬体设施确立之后软件配套的不足。

    针对这些现象，沈永年对国内即将倒闭的大型商场提出三点建议：第一、周密策划，第二、合理销售、招商，第三、精心管理。这三味药就象中医诊脉，梳理病根，标本兼治，一改以往商业地产外表金碧辉煌，内部空虚的泡沫繁荣态势。沈永年认为“做大做强不如做久”，他目前正在运作的深圳东门天下购物生活艺术区，即可以清晰看出这一思路。

    “东门天下”打出艺术牌

    东门是深圳市传统的市中心，交通便利，也是深圳历史最悠久的商业区，是集购物、休闲和旅游观光于一体的新型步行街。这里货品价格实惠、以中低档商品为主，吸引周边很多人来此消费。平均日客流量达30万人次，节假日日客流量达50万人次，营业额达45亿元。

    据了解，1998年地处东门的深圳公共汽车客运站拆迁后，深圳鹏运广场物业发展(深圳)有限公司在东门中路与晒布路交界处修建了四栋住宅楼，共有971套住宅，下面7层空置达4年之久。

    该发展商听说沈永年策划了佳宁娜商场和金色都会广场，使这两座商场起死回生，便请沈永年来包装策划这座空置4年的商场。

    沈永年率一班人马经大量市场调查认为，东门步行街在深圳市民心目中是平价、低档商品的代名词，这座商场如果再走这条路线无疑造成重复建设。这里邻近罗湖口岸、文锦渡口岸；去年底开通的地铁1号线老街站离此仅数步之遥；正在规划中的地铁3号线就在门口；商场门口设有公共汽车站，数十条公共汽车线路，往来市内各区极其方便。以发展的眼光看，深圳正由移民城市变为国际化城市，城市发展速度日新月异，外来人口多，购物消费能力强。便捷的交通将吸引大量香港人、深圳白领来东门购物、休闲，提升了消费群体档次。

    该商场位于商住区，集社区型和综合型商铺于一身，必须有不同于东门步行街特色的定位吸引消费者。

    沈永年认为，现在人们购物已不单纯是买东西了，而是上升为娱乐、休闲，寻求一种精神满足感。商场环境要予人耳目一新的感觉。在这种思路的指引下，东门天下引入现代与新古典主义建筑风格，灵活运用欧洲著名设计师Mondrian(蒙得里安)设计风格，以其独特的“水平线垂线”和原色、非色组合的简约绘画图式，做为商场基调。商场主要以三原色存在，这三原色均具有不同象征意义：黄色象征阳光的动感、蓝色恰似天空的无限延伸、红色则是中性和搭配色。整个商场设计风格追求极多主义，让多元色彩并存在一个空间里，又达到统一及和谐的效果。

    东门天下大堂区域与购物区域之间是Mondrian(蒙得里安)艺术的延伸，视觉上有很好的协调性；不同楼层的观景台设计可消费者可从不同角度欣赏商场的新颖艺术概念，同时配合定期的娱乐表演及音乐演奏，可进一步获得视觉及听觉的享受。宣传画册、促销品(广告伞、茶杯)等均遵循Mondrian(蒙得里安)艺术造型，一种整体和谐而又有艺术张力的创新感觉无形中提升了购物中心的品位，从中映衬出发展商的用心良苦。

    据说，东门天下是深圳第一家引入艺术概念的购物商场。