【主持人】：东城区现在是发展迅猛的城区，比较的数据来看，东莞的东城区比北京的东城区财政收入还要高，这是不适合说的，否则回北京就不好交代了。下面有请中国购物中心产业资讯中心主任郭增利先生发表主题演讲“区域型购物中心成为购物中心发展的新热点”，并宣布授予东莞市星河传说帕萨迪纳购物中心为区域型购物中心重点研究项目的决定。

    【郭增利】：尊敬的各位领导，各位来宾，非常高兴今天在东城区举办这样的活动，非常感谢东城区对本次活动的支持，我对来自于珠三角地区的会员单位参加本次活动表示热烈的欢迎，根据最近几年中国购物中心的发展及实际情况，我们对中国的购物中心进行了比较全面的分析，在目前的情况下，如果说要对中国的购物中心总体的发展状况进行描述的话，国际流行的多种购物中心形式在中国是并存式的发展态势，除了传统的城市购物中心形态外，包括Shopping Mall和MALL等模式已经陆续在发达城市出现，大家发现一个特点，国外的购物中心经过了一个阶段向另外一个阶段的转变的过程，中国的购物中心缺少了演变过程中消费和开发过程中等阶段的变化，使中国的购物中心呈现出跳跃式的发展，不同类型的购物中心在未来的发展过程中，面临重新的调整和梳理、洗牌，根据中国购物中心产业中心2007年的数据统计，超区域型的购物中心在整体的购物中心占的比例达到33%，这个数字比2006年下降了11%，而区域型购物中心占的比例达到了32%，这个数字比2006年增加了14%，意味着什么？意味着在最近二、三年中国的区域购物中心已经取得了长足的发展，很有可能成为未来一段时间中国购物中心的主流热点。 

郭增利

    关于区域型购物中心，也包括为什么要举办区域商业中心成就现代生活方式巡回式的主题论坛，通过对于中国购物中心行业的分析，帮助指导和跟更多的开发商交流，拿中开发模式更加适合中国的模型和开发商的开发特点和城市发展的需要。

    我们要做购物中心和区域购物中心分析的时候，首先要对区域购物中心进行界定，在产业中指将商业项目的目标消费群锁定在一定的范围之内，根据本区域的商业环境和特点打造的购物中心，就是打造区域范围内的购物中心。

    从目前以及未来一段时间来看，对消费影响更加深刻的是区域购物中心，区域型购物中心可以根据特定服务和辐射区域的消费特点，进行有效的品牌组合，有效的展示区域生活的全景。

    对于区域型购物中心有以下几个特点：

    建筑物的表现形式，一般是四、五层左右，建筑面积在5—8万平方米，贡献上，动态情况下，区域型购物中心对客流动态是很明显的，区域购物中心反应区域的全过程的体现，以家庭消费为主导的业态组合连带服务配套设施，通常而言区域购物中心是以公路加交通路线连接的一种交通方便的解决办法。

    我们为什么要搞区域巡回式的论坛，有这样的三个理由。

    同地产商、同消费者的特点等方面做出结论，首先来看，消费变迁来看，区域购物中心更加适合持续性等先天的优势，区域性的购物中心主要满足的是便利的消费需求，选择性更加的丰富，由出行方式决定需求，也是未来中国未来购物中心发展重点考虑的，我记得在北京做了一次全面的调查，这次调查主要是针对到底是选择中心的商业还是选择区域的商业，我们对区域型的商业具有消费影响吸引力的也是基于刚才我讲的处于变动的需求和选择性的需求，出于出行方式的选择，随着劳动力的生活水平的提高，享受型的消费水平越来越受到重视，逐渐的升温，区域型商务中心满足消费者的消费文化和消费方式变化的需要，同时看零售商，大家可以关注到，当中心区的商业逐渐饱和的时候，百货店、超市过去都可以进入到新街口这样繁华的都市区，随着零售逐渐的布点完成，更多的区域型的购物中心开始进入到零售商的视野，同目前的情况来看，区域型的市场还处在布局的阶段，城市中心区的商业逐渐的饱和。就使更多的零售商开始青睐区域型商业龙头项目，成为主导者，逐渐成为可能。

    因为零售商品牌的吸引力，决定了购物中心的基本客流和消费潜力，意味着未来的区域型购物中心的品牌组合和管理能力上都对实现购物中心的盈利有充分的基本型的保障，同时区域购物中心在上述几个因素，包括消费者的变化，零售商选址和拓展的变化上都寓于着新的发展机会。

    从开发商的角度，区域购物中心有利于错位开发降低开发商的综合风险，相对来于培育期比较短，而且经营比较稳定，特别是从开发的角度，比较有利于资本市场价值放大，并且收到资金的青睐，大家可能知道，澳大利亚的开发商大局进入美国的市场，收购的物业基本上都是美国区域购物中心。

    区域的商业本身的同质化是难以克服的障碍，区域市场的同质化并不一定产生负面市场的影响，因为消费力是在区域当中变得非常的集中和方便的，各自区域满足各自区域的消费需求，由于目前零售商关注区域型的商业项目，发展目标就非常容易跟零售品牌的目标达成一致，也开始变得容易吸引零售商品牌进入，在招商合作等环节上，对降低开发商的综合风险来说有根本的保证。

    中国的区域型购物中心发展应该说虽然到2007年下半年才作为发展的中药战略，向行业提出来，但是中国的区域型购物中心发展的机会和潜力是非常大的，在这种发展过程中，我们也不能回避，区域型购物中心有很多发展当中存在的问题，例如区域型的购物中心目前大部分采取的是社区型的购物中心的功能定位和业态组合，就是大体上迎合本地的消费者。使购物中心的开发方式具有明显的趋同性，这是当前区域性购物中心发展面临的主要问题。

    作为比较有发展潜力的购物中心的模式，面对这样的问题，我们寻找更多的解决办法，也是本次论坛在全国各地陆续举行的目的。面对上述的问题，区域型购物中心将在各地面对不同的项目和城市解决不同的问题，包括对重点研究项目进行重点客观的研究，对重点的商圈进行评价，解决区域型购物中心面临的问题，我们认为主要有以下几个方向要考虑的。

    一、要形成适合的规模

    要形成适合的规模，要结合人口的规模，消费的实力，生活的习惯，文化的背景以及消费趋势的分析，同时要很好的结合零售商开店的要求。

    二、要实现区域型购物中心良好的运作。

    一定要有适合的位置，包括要体现便利，甚至可以做到不用开车也可以到达，要建立比较强的枢纽位置。

    三、确定适合的位置

    丰富引导区域中心的氛围体现商业化，不仅要提供购物环境和场所，更应该成为社区生活和人际交流的重要组成部分。

    四、区域型购物中心是属地化的商业。是全课程，全年龄的家庭消费。

    五、适合业态组合。体现都市需求，功能组合的基础上强调品牌组合，实现一站式的日常生活服务，包括购物、餐饮、娱乐、休闲、美容等等。

    六、从城市的发展角度来看，任何城市的发展不是多中心和多个副中心的格局，多中心的格局在一、二线城市已经路线开始出现，意味着区域型购物中心未来成为城市发展当中的重要力量，所以区域购物中心发展的过程中，一定要重视跟城市整体的互动和共享。

    之所以将陆续开展区域型购物中心巡回论坛包括对行业判断得出的结论，我们衷心的希望，通过本次活动给更多的开发商建立交流和合作的平台，同时作为2008年协会工作的重要工作，我们也会在全国逐渐的确立区域性购物中心的重点研究项目，非常幸运进入到2008年初，区域性购物中心的巡回主题论坛的2008年的第一站进入到东莞，也承蒙东莞市东城区和联华集团给予了大力的支持，今天非常的高兴能够使星河传说的帕萨迪纳购物中心成为第一家，中国区域型购物中心的重点研究项目，下面有请中国城市商业网点建设联合会会长向星河传说帕萨迪纳总经理廖东南女士授牌。