荀培路向星河传说帕萨迪纳总经理缪忠兰女士授牌

    【主持人】：下面有请中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路发表“2008年中国商业地产发展趋势”。

荀培路

    【荀培路】：尊敬的陈区长、各位嘉宾、新闻界的朋友们大家下午好，新年伊始，首先我祝大家在新的一年中身体健康，工作顺利，合家幸福。

    在去年年底协会进行了市场盘点和今年市场的预测，借此机会和大家一起探讨中国商业地产的发展形势和趋势。商业地产包括了区域型购物中心，大家将区域型购物中心放在整个商业地产的大的环境中来认识，就能更好的认识，今天讲的是大的形势。

    我讲三个问题：一，促进商业地产又好又快发展的四个利好因素。总体来说协会在研讨的时候跟住宅地产是不一样的，从去年开始，大家对拐点争论比较多，反应了国家宏观调控的政府背景讨论的比较多，商业地产业有政府的调控，但是我们认为商业地产跟住宅地产是不同的，总体来说是利好的，我们分析了有四个利好。

    1、商业的市场形势很好，这是基础。

    去年年底，中央召开了地级工作会议，在会议中指出，国民经济依然保持较快的增长，居民收入不断的提高。可贵的是消费信心指数不但稳定而且发展趋势非常的好，我来之前将国家统计局的网站打开看了，情况基本上是这样的。

    利好因素的作用下，社会消费品零售总额1—11月份累计是80194亿元，同比增长了16.4%，会前我跟陈区长交流了一下，东莞市东城区达到了18%，应该是高于全国的平均数，东莞的形势是很好的。

    据商业部统计，去年9月份核心民族企业零售指数同比增长是18.4%，比8月份上升了0.2%，1—9月份同比增长了17%，消费是支撑一个国家的经济发展，消费是支撑经济发展的。也就是说，消费是不能抑制的，如果抑制了消费对经济就带来了灾难性的打击。

    因此，扩大内畜是商业的工作重点，大家知道，12月份的商业数据还没有出来，第四季度是商业的旺季，有前三个季度的支撑，可以说是名副其实的购销两旺。

    零售业将有望保持长期的景气，去年的零售的增长是13%，我认为达到了8.6万亿元，从这个角度来说，商业市场的形势是非常好的。

    2、北京奥运会、上海世博会，促使了商业网点建设的国际化进程，也就是说因为两个大的国际性的盛会改变了城市的面貌。

    因为国际盛会都为承办城市和国家争取了发展的机遇，今年北京奥运会和2010年上海世博会，北京和上海的主管部门将特色商业街和专业市场列入了工作重点。2008年北京将打造十个世界特色商业区和15个区域性的特色商业街今年已经完成。因此，有了新北京，新奥运，新上海、新世博的机遇，加上广州亚运会的筹办，三大城市的引领下，我国的商业必将是城市核心产业。

    奥运会的直接投资是2000亿元，间接投资是8000亿元，因此商业的变化是非常大的，大的不用说了，小的从商铺的变革就可以体现出来，我到上海看，上海的城市面貌基本上改变了，北京雍和宫的店铺都改变了，旅游搞的非常好，这些都是政府在背后推动的。

    3、城市发展，特别是城市交通的发展，推动了商业地产快速发展，这是商业地产发展的机遇。

    北京因为中轴线的影响，商业区由长安街的品子型向长字型发展，现在商业街跟地铁枢纽结合起来，将会形成新的商圈，尤其是北京五号线开头后，又会引起型的商业区的变化。上海的之字型快速的发展，因为轨道交通的建设形成了徐家汇和中央公园的商圈。

    重庆的多中心的组团式的商业机构，因为特殊的山城地理结构，形成了解放碑、观音桥、南坪等特色的重庆地王特色，重庆的店与店的竞争发展到街区间的竞争。城市的网点布局进行分析，我认为是中国城市商业网点布局的一个缩影。

    其他几个城市，都可以从这四个城市网点的布局中吸取经验。北京是老城，从历史上进行了规划，形成了西安、成都的布局。上海是跑马圈地的布局形成了一种新的格局。重庆跟地理环境有关的布局，形成了南坪等综合网点的布局。

    城市的发展和交通的发展是商业发展的带来了巨大的变化，这也给商业地产带来了机遇。

    4、政府的推动

    我国的城市建设处于高速的发展期，商业地产跟住宅地产是不同的，住宅是重大的民生问题，不能完全的市场化，商业地产是市场化的投资产品，在建设过程中为改变城市面貌，提高档次，各级政府在城市建设中，都将商业设施列为城市规划重点，其目的是提高城市形象和品味，扩大就业和税收，促进地方经济，在经营城市中，在城市与生活的面貌，商业城市更加精彩理念的指导下，各级政府制定了不少的优惠政策，不同程度的出现了中国女婿不如洋女婿的独特招商现象，这里不是说不好，我也当过区长，好的女儿都要嫁好的女婿，从而推动了商业地产的形势。

    政府对住宅地产是调控的，对商业地产的发展是利好，我们分析后，找不出任何一次调控和打压的迹象，因此对市场总体的判断是因为我国城市的建设和市场规模不断的扩大，消费需求恢复性的发展已经提前释放，商品结构升级，区域发展和消费畜后是巨大的，商业地产价值低估与人民币升值预期，特别是数年来，经济向好，使我国成为世界上具有潜力的消费市场。

    国家的商业网点规划管理条例正在立法过程中，在法律缺失的情况下，应该由商业网点布线的原则，为了抢时间大家就跑马圈地，出现了我国商业网点建设爆发性增长的局面。

    因为时间的关系，简单的讲商业地产的形势，其中讲了四个利好。

    二、城市商业网点布局发展趋势来看今年的市场

    大家知道，今年经济工作的主旋律防止过热、通胀，注重民生。我们考虑，住宅地产过热的现象，商业地产是否有过热。那个方面也涉及到民生的问题，总体而言商业地产是为民生服务的。下面主要是从商业网点布局的角度分析市场，我跟大家一样，比较关心市级商业中心和区级商业区和市场和特色街的建设，每个城市都包括这几个方面的建设。因此对社会关注的商业网点规划和设施情况，根据我们的调查了解，各级政府在城市的建设项目中都将市级商业中心和专业市场和特色街两大块作为规划建设的重点。

    其他的是比较弱一点的，先讲市级商业中心，取得的成绩是不容置疑的，但是也出现了开发过渡，体量过大，现在开发的用地不多了，透支未来的过程中，出现了冰火两重天的现象，每年的消费品很大，达到了20%—30%，消费结构不断的升级，例如上海的外滩，南京路、北京的王府井等商业，置换上档次，我们将之称之为腾龙升天，因此市级商业中心的升级是比较明显的，国外品牌进入主要的商业区比较明显，国内的老字号无奈的推出，引起了各方面的重视。这一块已经热了，热到什么样的程度，但是市中心的用地已经用完了，已经无法再热起来了，但是市商业中心的建设对改变城市面貌带来了巨大的作用。

    专业市场和特色街

    我们道岔了以后认为依托和产业集群的专业市场和特色街经营得比较好，例如义务的小商品城，是依托产业集群的。杭州的丝绸城是间接的依托产业集群的。上海的批发市场是间接依托产业集群，对就业等方面作出的好处是很多的，今天就不一一列举的。

    二级的商业市场要特意的打造，特别是创意地产异军突起，我简单的讲一下创意地产，这两年比较关注创意地产。这次我到英国去考察，腾格市场原来是工业区，现在改造了，发展了以后，在英国和欧洲仍然是很著名的。

    日本的啤酒厂改造后变成了商业地产，上海1933年的老厂房开放后，日租金是2美元，上海在2010年要将创意产业增加值达到GDP的70%以上，应该得到大家的重视。

    社区商业关系到便民利民，为方便提升老百姓的生活质量，因此商务部档次作为民生的大问题抓得很紧，去年了开了全国的会议，各地商务主管部门都认准的抓，前几年商业地产开发的过程中，造成了欠帐太多了，现在的还帐还是很快的，欠帐短期内没有完成，因此老百姓还是感觉生活不方便。

    区级商业中心的建设比较差，被边缘化，实际上区级商业中心的建设好坏，直接关系到老百姓的生活状态，区级商业中心的市场供应巨大，潜力巨大，在我国的城市发展过程中，不少的城市出现了卫星城和新城，楼盘的开发形成了大型的格局，小城市的建设都需要商业设施的配套。

    去年年底我考察了北京的一个大型社区，有二、三百万的社区，去年也考察了广东的番禺的活动，情况都是类似的。大型社区在我国城市中是非常普遍的，带来了很大的问题，社区商业如何回报，具备了区域商业中心的支撑，而没有区域商业设施的支撑会怎么办？

    现在就要提出来这个问题，这是很好的。综上所述，我判断区域型购物中心的发展时机已经来了个，区域型购物中心是社区和区级商业中心比较理想的配套，比较好的购物场所，因此区域型购物中心发展的时期同时来临了，在世界各大城市中，都实行了奢华购物中心所占的比例是极小的，服务于广大人民生活的区域型购物中心才是发展的主流和方向，我们到国外考察的情况也是这样的。

    因此，区域型购物中心的定位就不多说了，刚才郭主任也讲了，主要是当地的老百姓，就是属地的老百姓，区域商业中心热不起来，区域的几块应该大力的发展。

    今年的整合将会深层次的影响商业地产的开发，资本实力强的企业出手并购了，行业内商品品牌进行整合。商业地产单一的模式改变了，现在是多元化的。市场集中度提高，组织化提高了，因为时间的关系不展开说了。

    总体来说，有实力的企业，资本型的运营形成了资金为王，渠道为王。大家都看中了商业地产，刚才郭主任也讲了，国外的资金进来了以后，如何找到二、三线包括区域商业中心进行整合，这方面要出手很快，通过本次的研讨会，我们在商业网点布局的角度来看，除了市级的商业中心外，其他的三块是大力发展的，这些发展包括开发商的开发，包括商家的进入，包括资金的进入。

    有了这几快的进入后，我相信区域商业中心会越来越好，这四块来说市级商业中心跟老百姓的关系不能没有，北京不可能没有王府井，但是我可以几年不去王府井，但是区域型购物中心和专业市场跟我是有关系的，我要经常去的，这三块做好了以后，整个城市就适合居住了，尤其是其他的三块，区域型购物中心和区域级的建设更加的重要，我的话发表完了，谢谢大家。