【主持人】：汪总是长期在商业行业中真正的实操高手，他谈到了市场需求的大的方方面面，刚才听到最重要的一点是，不管是区域型购物中心还是其他的商业平台，发展过程中存在这样那样的问题，需要政府和操作人员科学，有规划的做商业项目，能更健康、稳定的快速的发展。需求是巨大的，对于购物中心来说，每个购物中心的选址都有自己的选择，下面有请林静茹小姐谈一下看法，目前在金地集团公司，谈一下如何构建合理的区域型购物中心。

林静茹

    【林静茹】：首先是角色定位，无论是开发商还是发展商，在商业项目过程中，要考虑运营商的角色，好的商业项目不管是从城市到商圈甚至我们的人口，最重要的一个环节是消费者。如果没有站在这个角度考虑，就无法很好的思考消费者到底需要的是什么，因此，必须要从需要的角度思考，我们要提供怎样的产品给消费者，要满足怎样的产品给消费者，甚至要创造怎样的需求给消费者。站在开发商或者是运营商的角度，我们要做的是公益的角度，我们了解到城市的需求，人口的变化，甚至是消费者的生活习惯，在此过程中，好的供应不仅仅是单单的品牌或者是商品的供应，我们供应的是什么，供应的就是定位、档次和未来的回报，定位决定未来的战略和版图，甚至开发商和发展商对未来的企图，一个好的商业地产必须满足消费者的需求，未来的商业地产的利弊条件的分析下，很重要的是，必须要考虑品牌的战略，在好的平台中，我们可以提供给消费者，甚至我们的商户，城市，所有的人口，都有更好的环境。市中心不用谈了，应该关注区域消费者的需求，我们要了解消费者的喜好，甚至他们的想法和生活方式，提供更好的平台给社会环境。合理化是不是我们说的，也不是开发商和运营商说的，合理的消费才可以合理的开发。

    【主持人】：在分析过程中利弊的条件是多种多样的，要真正的建立平台，利弊的目的是使项目生根，关键的是如何发芽，区域型购物中心因为业态的特殊性，商业设置上有不同的要求，下面有请祝平先生对区域型购物中心应该重点强调的商业设计等几个问题向大家介绍。

祝平

    【祝平】：区域型购物中心前面几位都提到了，这个话题跟设计规划是有关的，从总的角度来看，我们发现了一个现象，无论是统计数据，还是商业地产开发的量和投放的量和规模，已经远远超过了零受消费的增长率，从人均的占有零售面积来看，我们发现总的趋势仍然是有过热的苗头。在实际的运作，例如汪总提到的，在拓展到各个地区和城市选址的时候，开发商做了很多的建筑产品，投放到市场后，零售商还是进不去的。这就是明显的情况，也就是说，从实质的需求来看，零售商想开店没有这样的物业提供给消费者，因此区域型购物中心还是需要的，实际上从总量的分析来看，就带来一个问题，首先是规划设计。物业出来了以后，零售商想进却进不赖，包括我们现在做的帕萨迪纳，实际上很多的时间都是在设计，如果确定的是区域型购物中心，有这样的业态组合的，话，所有业态组合的定位就是对建筑的需求，大量的时间是放在设计上，如果按照最初的设计来考虑的话。我们面临的是，所有的结点都是好的，包括经营和管理，但是一个简单的问题就是商家进不来，我希望区域型购物中心产业范围内，每一个开发商要认识到环节的重要性，不能简简单单的将区域型购物中心作为建筑物来设计，而是将它作为运营设计提高来做，要满足商务的需求，就要有专业的设计人员把脉，而不仅仅是建筑师可以解决的问题。

    国外有成功的体系，有专门的商业设施和建筑师对接的，解决的是商业业态和建筑业态以及娱乐业态跟商业设施配套，在专业指导下，建筑师不断的完成设计，这就是理想的业态。2008年的商业业态会发生很大的变化，我们要将这些理念告诉大家，要让大家重视环节，从而认真的考虑。

    【主持人】：商业设计在区域型购物中心整体的经营过程中是很重要的过程，商业设计给某一个项目规划处美好的蓝图，祝总强调的是科学设计，面对消费群体，也就是商户，有效的供给，不能设计了以后，对商户的需求不满足，面积有了，有效率下降了，实际上还是不合理，也不应该出现的。设计涉及到方方面面，我们的设计是满足商户的需要，商户的经营是满足消费者的需求，区域型购物中心已经成为热点和发展方向，需求我们也知道了，商业上注意的我们也知道了。下面有请罗文宽先生和左永恒先生谈一下看法。

罗文宽

    【罗文宽】：我公司汇集了国内国际的运动品牌，我们的发展方向是运动城，在拓展的过程中，会找一些街铺和百货公司，同样遇到的问题是，好的街铺的使用期限是短的，而且租金成本很高，这种情况下，很不适合我们的发展。百货公司要求的面积是在2000—5000平方米左右的运动商城，甚至是更大，此时百货公司会不会给到我们这样的面积，我来到了这里，看到各位领导谈到了区域型购物中心在经营的时候是否适应我们的发展，我认为区域型购物中心通过大家的介绍后，我认为在面积和使用过程中要进行分析，都值得我们考虑的。

    【左永恒】：主持人好，在座的各位嘉宾大家好，我作为东莞市永正购物中心的代表，今天参加商业地产界的盛会，我觉得很荣幸。来了之后，得知我还要参与对话的环节后我也觉得很惶恐，我是做图书行业的，对于商业地产和行业，我是门外汉，在现场这么多的精英和前辈面前，让我说一下我的看法，可能有一点为难我。我会立足于图书行业，站在购书中心图书的角度，谈一下个人的看法，不一定很正确，希望大家谅解。

左永恒

    在座多位嘉宾或者是主持人都说到区域型购物中心，就目前的商业环境来看，是否适合，区域型购物中心到底要做到哪一种程度，我个人认为还是要看大环境，刚才一位嘉宾说过不能盲目的做超区域型购物中心。

    我是做开发的，接触了很多的商家和ShoppingMall，到现场看了以后就会认为是盲目的追求视觉，认为很大或者是几十万平方米已经是很大了，可以吸引消费者消费，根本就忽略了一个重要的因素。因为项目立项做多大的面积或者是定位，要根据市场环境，市场有多大，才可以做多大。有的发展商或者是项目的发起者就会忽略其中的某些东西。一个地区的商业环境和发展，还是离不开GDP的，也离不开文化的发展，说来说去又说到文化，有一点打广告的嫌疑，我认为这是很现实的，无论是从古到今，社会和城市的发展，虽然经济发展很重要，如果没有文化，就缺少了重要的内涵。就我个人的角度来看，我会对某一个项目，例如图书项目来说，不会去盲目的做。例如20多万的商业项目，开发商邀请我们做1万平方米或者是8000平方米的书城。我们的前提还是要根据现实的情况确定我们是否去做，是否立项，谢谢大家。

    【主持人】：你们两位是购物中心的重要组成部分，也就是商户，你们对区域型购物中心是看好的，商户的要求也是对开发商的要求，商户也代表了消费者的要求，希望通过商户和设计者以及规划管理人员对区域型购物中心有全面客观的评价，能使市场进行的更好。

    现在有请联华集团的贡立华发言，我给您设立一个题目，请您谈一下帕萨迪纳的投入，您认为帕萨迪纳对东莞商业地产的发展会起到怎样的作用。如何使帕萨迪纳满足大众的需要。

贡立华

    【贡立华】：这个题目是很有挑战性的，回答这个问题要简单的回顾中国的商业历程。

    早期在商店购买东西，就是柜台和售货员，我要购买物品，售货员将物品给我。改革开放我们改变了模式，我们将柜台撤掉了，可以自由的选择，但是有人盯着我们。第三个阶段就是超市阶段，当时很多的现象是，很多人拿着手推车，疯狂的往里面装东西，有这样的经历，甚至买米的都是几袋的购买，为什么这样的购买，买了很多米也会知道一下子吃不完的，并不是购买东西，而是找宣泄，购买东西的快乐。

    这个阶段，已经不单单的讲究使用功能，而是为了情感的宣泄。人类到了今天为止有几个需求，几千年没有改变，人们追求的是快乐，追求的是自由，追求的是热闹，还追求了面子，无论是东莞人、深圳、广州人甚至全国的各个区域的人都没有改变。大家知道东莞的饮食节是很旺盛的，广州的饮食节也是旺盛的，大家对快乐的追求也是乐此不疲的，东莞有很多快乐的场所，仅仅是快乐的场所，人民也追求自由的娱乐，我们做购物中心的时候将几种业态是合起来的，刚才有嘉宾讲到了业态的外立面，形态是哑铃式的结构，实际上就是流畅的流线，人们在消费的时候，感觉不到是购物，而是在寻找快乐。

    【主持人】：您对帕萨迪纳是情有独钟的，我就问一句话，您希望帕萨迪纳是怎样的？

    【贡立华】：我希望帕萨迪纳购物中心成为东莞人的娱乐休闲天堂。

    【主持人】：现在给所有的嘉宾每人一句话，你们心目中的区域购物中心应该是怎样的。

    【林静茹】：快乐购物！

    【罗文宽】：成为中国式的区域型购物中心。

    【祝平】：购物的天平享受的世界。

    【荀培路】：一定要有很大的书城，最好是永正。

    【许有为】：如果一个城市的社区商业配套，那么城市是非常适合居住的，购物中心是两块中最好的板块。

    【左永恒】：区域型购物中心是今天下午的专题，但是并不是唯一的蛋氨，答案在市场，一定要根据市场做自己的项目。

    【徐静涛】：区域型购物中心应该是满足人性化的需求。

    【主持人】：是否可以用三句话谈一下金源新燕莎对北京的贡献。

    【徐静涛】：当初从战略的角度来看，将金源新燕莎当做区域型购物中心来做的，实际打造过程中，前三年是立足于海淀区。三年过程中经过品牌的置换，逐步朝着发展的战略努力。事实上阶段性的工作，得到了市场的认同，而且通过市场的调研，对北京周边地区的影响力越来越大。

    【主持人】：希望今天研讨和谈论的区域性购物中心对国内的商业作出贡献，对区域的商业地产起到引领和推动作用，也能使区域购物中心在今后的发展过程中，无论是政府，无论是商业还是企业，都能为区域型购物中心尽我们应尽的责任和力量，愿区域型购物中心能有最好的发展，一路走好，谢谢大家。

    今天区域商业中心成就现代生活方式—中国区域型购物中心巡回主题论坛珠三角论坛讨论到此结束，联华集团以及星河传说邀请与会的嘉宾到项目的现场做实地的考察，同时准备了丰盛的晚宴邀请嘉宾参与，楼下有专车送大家去参观，希望大家可以积极的参与，今天的论坛到此结束。