近年来由于商业的蓬勃发展、商业能耗占到城市总能耗的20%左右，也成为商业企业的主要经营支出费用，在商业经营利润空间缩小的同时，节能已成为众多商业企业提升效益的必由之路、国家有关部门也把节能列入能源再造工程。

　　空间优化设计与节能是商业企业店铺发展的两个关键点、设计推动节能、节能优化设计，两者相辅相成缺一不可，如何设计一个节能的商业店铺空间成为目前业界重大的课题。

　　为此，由中国购物中心产业资讯中心、《名牌时报·超市周刊》、零售网联合主办此次论坛，旨在通过邀请国内外知名商业（购物中心、超市、专卖店）、商业地产（开发与运营）、设计（空间与布局）、商业设施（节能）等企业的专家，就商业空间设计与节能的现状和面临的问题等进行探讨，真正达到企业向能耗索取利润。 　

　　论坛旨在通过对商业空间设计及商业空间节能和卖场节能等方面的现状和面临的问题等进行探讨，以提高商业项目及零售企业的市场竞争能力。同时通过对商业设计公司、节能公司、优秀设计与节能方案的交流，进一步提升商业领域的竞争力。

    主办单位：中国购物中心产业资讯中心、《名牌时报·超市周刊》、零售网

    会议时间：2007年11月30日

    会议地点：银建大厦二层会议厅

    出席嘉宾：

    中国建筑业协会智能建筑专业委员会副秘书长 毛剑英

    亚洲购物中心副理事长  郭增利

    SPAR中国首席代表 张志强

    中海首佳商业设计顾问有限公司总经理 祝平

    松下电工（中国）有限公司点在工程事业部部长 王立新

    北京同世飞天商业顾问机构董事长 张璋

    中建筑业装饰工程有限责任公司副总设计师 纪宏栋

    清华美院环境艺术设计系教授 汪建松

    以下是本次论坛图文直播：

郭增利

    【主持人】：近年由于商业的蓬勃发展，商业能耗占到城市总能耗的20%左右，也成为商业企业的主要经营指出费用，在商业经营利润空间缩小的同时，节能已经成为众多商业企业提升效益的必由之路，国家有关部门也把节能列入能源再造工程。节能已成为大众关心的话题。为此由中国购物中心产业资讯中心联合品牌时报超市周刊主办题为“中国商业空间设计与节能规划高峰论坛”。今天很荣幸有请到亚洲购物中心副理事长郭增利先生演讲，他演讲的题目是“商业物业规划要点与空间设计的需求”。

    【郭增利】：那么所以可以可以得出一个非常有利的揭露，但是竣工面积增长率和投资额的增长率在2006年的时候，开始出现了比较接近的情况，那么大家可以看到，这条分色的线，就是全国商业运营用房投资，大致上是13.74%，所以历史上几年，都是这条粉色的线，大大高于社会商品这条据据混色的线，就是说它的市场需求，和在市场的作用价值，开始区域接轨，我想这也是一个行业开始趋向理性发展的重要特征。在商业云放投资额，还有竣工面积方面，也能看得出来，在同比增长率最高点是2003年，2005年到2006年，特别是这两年，商业在房地产投资增幅，也预示着一点，商业地产项目，开始被开发商关注，并且逐渐正在区域谨慎。那么其他的数据，其实我们都是讲商业用房整体的形式，但是总体的特征结论，我们都大家得出来了，我们得出的结论就是商业地产的理性化，同时包括商业地产与零售市场的需求，开始产生接轨，那么再看最后一张图票，在竣工同比增长率方面，在2005年，除了2005年以外，商业用房都高于房地产，特别是2006年商业用房的竣工面积增长0.53%，在很多城市商业地产的招商项目压力比较大，当然这是从总体的情况看，商业用房在市场之间产生一种很复杂的关系。在市场的作用下，正在逐渐趋于接轨，两个增长率，跟2006年之前的百分比的对比，要缩小很多，非常地和谐。

    【郭增利】：那么从第二个角度来看，要看商业物业的使用角度，就是零售商有那些变化，我觉得在中国有一个非常好的现象，开始出现了，在城市化进程加快的情况下，城市多商业格局正在逐渐形成，零售企业的扩展，原来单独经营是商业发达的城市中心区，现在做到以城市中心区为主，那么也正是基于这样的特点，产业中心做了大量的研究，也将会从下个月开始，我们也想跟焦点房地产网搞这个的合作，一个主题论坛，这是巡回式，大概要走中国10各城市，我们通过这样论坛的选择推广，在中国发展购物中心，并不一定要是奢华型，其实有大量的社区，有大量的区域性的购物中心，有非常强的市场活力。所以这也是我们在12月底启动的另外一项重要的工作。在部分的城市，开始形成了一种互补的关系，和互动的关系。所以有这样的一种互补和互动关系的形成，对于一个城市多商业的发展，对老百姓会产生非常好的作用。但是在与更多的品牌接触之后的大家发现中国的商业物业非常多，但是适合我们的物业不多，区域型的市场在国外，在购物中心也好，都占有非常高的比重，很多零售品牌的发展，是机遇区域型商业物业的发展，真正的寻找适合于区域发展的这种项目并不多，通常情况下，是把自己的项目定位的符合范围很广，所以就让很多对中国市场有兴趣的品牌，我们看到有很多区域性的购物中心，特别是在北京，大家知道非常明显，不论是从天通苑，还是从望京这个区域，其实这些区域，都是未来这种区域型购物，良好的成长过程。

    【郭增利】：商业的发展与社会的发展，我们现在看这锥城市发展，其实购物中心商业就业，商业地产作为一个诚实的基础设施，这在其他的国家都得到充分的验证，在中国也不例外。不论是从市区的外扩，还是城市功能的改善，在这几个方面，特别是这种新城市的观念影响也使商业零售业中心地方进一步得到加强。大家可以清楚地看到一点，我们过去通常谈商业是谈产权，卖更多的价钱，但是会发现，开发商持有的物业在进一步增强，特别是有一个可喜的现象，大型的品牌地产商进入到了商业地产领域，就形成了一种强者进入，弱者退出的现象。在中国成功运营的购物中心，一个项目得到比较稳定的发展之后，他在快速地向其他城市渗透。而且在这种发展过程中，被零售商关注的热点非常非常高。强的开发商更多的进入到商业地产中心，使也整个商业的恩产业化程度得到迅速加强。其实综合性的物业，在整个的商业地产当中，所占的比重越来越高的，而且从综合性物业的角度，我们在谈空间的设计，节能的规划，其实针对商场是一种表现形式，所以在整个一个综合性的物业，交给一个开发商完完成的时候，面对更多的问题，就是如何用最低的成本，为未来整个的运营降低这种综合支出，特别是在最后的时候。在这些收入当中，有哪些跟空间的设计有关系，有哪些跟节能的规划有关系。

    【郭增利】：这就是我讲华润的例子，它是一个综合性的物业，在这种综合性的物业当中，其实对整个商业的空间设计非常高，我们酒店、商场、写字楼以什么样的方式匹配，甚至在内部，我们酒店跟写字楼、跟商场之间如何连通，这些在设计方面有很大的影响。这种很好的设计，在三者相互发挥正面的拉动作用，很有帮助，我们看到很多项目在三者不同的物业性质方面，其实在设计上缺陷比较多。那么这种缺陷的存在，就召开很多商业物业这种综合性的物业，它的人流、互动、共享达成的效果不是很理想。你可能还要对商业物业购物中心的趋势有一种了解，在这种趋势的了解过程，我们要抓住一点，就是零售商，为什么？在整个商业地产发展过程，也是在一直变化的，大家其实可以看到，过去中国的商业地产商在跟零售商合作的时候，零售商要拿很大的面积，我们今天上跟零售商也讨论了这个，大家有没有发现一个特点，包括在拓展成功以后，它单店的销售额，发生了很大的变化。我们其实要关注的是当这种需求方产生变化之后，我们物业的开发人，我们物业的设计者，可能都要结合这个物业的最终使用，做很多设计方面的考虑，规划方面的考虑。购物中心主体化的趋势，包括它的类型是热日益丰富的。也出现了购物中心这种趋势，包括专业服务领域得以分工，协作化趋势。

    【郭增利】：在中国，存在一个很大的问题，我们的开发团队，是无所不能，是包罗万象的，但是实际上我们今天这两个主题，在国际的零售房地产发展，都是走了外包服务，我们在中国对照咱们自身开发商的组织结构，我们会发现很多很多的，就是很多环节都由我们自己完成，这种外包体系不发达，对中国自身的开发商，确实产生了很大的影响，我们必须通过完善自身的架构，去实现这个目标。在新的形势发展下，我觉得未来对开发商而言，只要能够准确地提出需求，把这种需求交更专业的设计公司，交给给专业的恩规划公司，他会给咱们交出一份漂亮的答卷。我们跟CBC，差不多在6、7年以前就有这种接触，有这种联系，为什么这样很好的方法，在中国推的难度比较大？对自身专业细化，能够细化到一定的程度以后，不能靠自身去解决。还有整个大趋势上来看，便利性需求在逐渐升温，同时购物中心开发的主体，也在日益多元，特别是大型的恩国有企业正在进入。开发商对购物中心也好，我觉得这种迅速的升化，我有亲身的体会。过去的开发商考虑更多的问题是如何通过设计把这个铺子卖更好的价钱，但是现在的开发商很理智，同时能不能让好的设计给我们自身未来的整个的开支，也就是给我的运营成本，能够提供很多便利，能够降低我的运营成本，其实很多开发商在这方面的专业认知，这种升化的速度非常快，我想也这是整个行业发展中，非常值得肯定的，或者说从行业前景来看，是一个很好的特征。这是从大的趋势上看。

    【郭增利】：我们刚才讲，谈设计也好，谈空间规划也好，谈节能规划也好，其实离不开使用者，我们现在看物业中心发展到今天，商业地产发展到今天，其实已经开始对零售业态产生了非常细致的影响。我今天重点谈超市、百货，其实几年以前，更多的物业开发商，以满足零售商的使用，就是实用功能是放在第一位，那个时候中国的物业持有者，物业的开发者，对零售商不可能产生任何的影响，但是当中国的商业地产量足够大的时候，也当零售商到了一定的阶段，需要重新整合的时候，出现了一种反作用力。同百货业态来说，我们可以看到，在中国很多的百货店，从过去单纯的去追求价值，开始做细化，无论是高档的百货，时尚的百货，品牌百货，折扣店的百货，还有专门适合购物的百货都应运而生了。我们开发商是不是能够让设计公司结合零售业态在选址，做充分的考虑，这是从百货角度。其实从专业店角度，这个更加明显。中国的专业店是被忽略的市场，应该说国外的零售业之所以强，并不是因为百货强，而是因为专业店、专卖店的市场非常强，它的分类很细致。在这种专业店市场逐渐的兴起的情况下，反过来对于从一个商业地使用的角度，他对商业开发者提出很多要求。同时大家可以看到，过去我们的大卖场，那时候的体量往往是1万5，很高很高，但是现在大家发现又是一个可喜的现象，个有很多超市在做自身业态的分析，当然可能是4000平方米，那么有7、8千平米的，也在跟区域性购物中心做结合，我想未来的整个商业运营的市场，不同的零售品牌，会和不同的零售品牌下的不同的发展模型，会和不同的类型购物中心做战略型的整合。无论从超市角度看，还是从专卖店角度看，这个变化都是非常明显的。

    【郭增利】：开发要点方面，其实开发商需要的是资金，那么它就能完成开发的项目整体的过程了。但是我们来看他的开发条件，包括投资时机，第三点比较重要，就是财务规划，运作能力，这里面最主要的问题就是成本的控制，大家可能看到土地是成本，对于一个购物中心来说，它能一直在花销的就是运营成本，我们希望把后期的购物中的运营成本做充分的考虑，我最后会给大家一张表。五它有一个成本的构成，也就是在购物中心当中，人力成本是34%，电费水费、清洁费，其实这个比例在很多的，这是经过成熟的购物中心，64家购物中心提炼出来的，我们可以看到，我们无论从店，这种消耗性的，这些开支在跟我们在规划当中，在设计当中有很多的关系，这种涉及的理念，你在前期给设计公司提出的规划方案，会直接影响在后期整个支出成本的情况。如果你有一个很好的设计，特别是做了很好的规划，对你34%的电费的节省有很好的帮助。我们有一些购物中心，在经过一些店面的时候，假定这个店附近客流量达到一定的时候，当这个区域的人，没有足够指标的时候，它的量就会下降，其实这是一个国外的粒子，那么这种例子很简单，可是如果对于购物中心来说，如果能够节约每一点，对于你全年计算总体成本的时候有很大的帮助。当你用收入减去支出，你资本市场的物业价值会放得快。除了增加收入还有就是降低我们的支出，这是两个对于购物中心来说，非常非常关键的因素。

    【郭增利】：这是我们刚才简单地讲开发条件这块，还有就是购物中心到底是做什么的？我觉得在这种环节讲这个东西，似乎跟主题不太相似。业主关注的是他的资产值，这样就势必涉及到一个调整改造，购物中心二次更新，当你在受气开发过程当中，你用很节约的材质，用很低廉的材料，你可能表面是节约的成本，但是当10年、8年周期到了时候，你会发现自己的购物中心必须要改造，特别是当这种改造的价值，你要出售到物业的时候，特别是物业已经使用过5年了，二次更新只有8年，你物业的价值在金融机构，在收购的时候，也是非常非常快的。我们要明白购物中心的宗旨，是保证最终资产价值最大化。它跟管理有关系，同时跟你整个的设备、选材、实材有很大的关系。购物中心成功还有一个跟零售品牌有关系，荡然这里面看到的都是跟零售租铺相关，无论是位置，还是定位，商业布局，包括租铺完善，其实购物要成功，刚才我们讲，要看物业的使用者，当物业需求一方，能够达成他的发展目标的时候，对于构筑中心的业主而言，我们讲叫商业布局合理，什么叫商业布局合理？不同的物业之间，这可能也是布局当中的一个表现形式。但是客观地讲，在中国着体的商业运营发展过程中，中国真正意义的空间设计，做的是非常薄弱的，我们认为建筑规划，空间规划，然后才是商业设计，但是目前这三各环节之间，我们中间是缺少的，今天谈到空间设计，我们给消费者呈现一种什么样的空间的穿透力，视觉感到一，大家可以看北京的金融购物中心，其实CID是我在对照很多的不同的涉及公司，这种不同的设计风格的时候，我认为他对空间设计是比较重要的设计公司，他在空间设计方面，首先能够把租户，把业主的目标都能达成，能够呈现出一种质感。

    【郭增利】：再就是购物中心资产价值最大化，购物中心就是八个字，统一管理，分散消费者。在统一管理当中，其实无论从规划，还是从设计上，都有非常密切的关系。中国历来就把购物中心的商业管理和物业管理混在一起，认为物管代替了商管，统一的物管当中，包括统一的商管，统一的推广，统一的服务，这是对业主而言的。我们今天之所以在这种场合讲，讲购物中心的统一管理和分散经营，就在于我们通过很好的空间设计为我们未来进入购物中心当中的每一个分散行营的小的租户，能够创造非常舒适的，愉悦的消费环境，也节消费者带来很好享受。我想购物中心表面看是一个商业的东西，这方面的内容也是在中国购物中心发展到一定的阶段，也是需要进一步产业化提高的时候，必然会面对这样的一种专业化更深的，技术性的问题，一定会越来越多的。但是为什么过去几年我们不会讨论这个问题呢？因为过去几年我们开发商更多的是忙着招商，没有在精细化管理方面，有充分的考虑，没有到那个阶段，但是当一个国家，一个城市购物中心发展到一定的阶段的时候，他要做细节化的管理，他对很多今天我们下午要讨论的问题，都会产生很多的需求。

    【郭增利】：那么这种需求，反过来会对新的项目产生一种有益的提示和帮助。这是我们讲购物中心，我们刚才说声明周期的问题，我们说仅讲一点，购物中心二次专修，我们刚才讲为什么国外的购物可以使用15年，我记得新加坡有一个购物中心，大概是18年的使用周期。那么18年专修一次，我们有一家中国的购物中心，在第6年的时候，不得不进入到装修。从成长期，到成熟期之间，你的缩短，你的生命周期的缩短，在整个成本中的比重非常大。这个没有记太清，但是在国外看到一个系数，前期的物业的设备，投入的程度，跟后期物业设备的使用、维护，你如何很好很好地维护，有一个关系。但是我们想通过这个例子看，其实对节能也好，对建筑规划也好，有很多很多的要求。我们看商业效益，也也是购物中心要成功，特别是在竞争激烈的情况下要成功，可能必须要面对的问题。有很多显型的效益，也有很多隐性的效应。叫延长资产设备的使用寿命，第二，就是减少物料的损耗。特别是我们在购物当中，叫物管，能够大大降低我们隐性的损失，这是从购物中心显形效益当中，这是跟节能也好，跟建筑规划相关的。

    【郭增利】：购物中心我们最后看收入和支出，购物中心的收入，第一项是租金，第二项是管理费。这是按照在整个购物中心收入占比从大到小的排列，租金无疑肯定是购物中心最主要的收入来源，但是大家去，租金跟设计有没有关系？我说有关系。为什么？因为一个很好的品牌，它需要有一个很好的展示形象的时候，它往往愿意付出更高的租金，也是在中国出现一个很有意思的现象，个很多品牌开始关注到与购物中心的合作，因为更多的品牌，特别是刚刚进入中国市场不久的品牌，它有两个功能，第一个功能展示形象，二个功能创造销售额，我为什么把展示形象放在第一位？因为有很多的品牌在中国的发展，是处于战略性考虑的，如果在一个购物中心产生很好的广告效益，那么对支付租金，能够相当于作为企业的推广费用，如果在租金方面，你设计到位，对吸引过来有价值的租户，那效益都是很明显。

    【郭增利】： 第二物业管理费，在这个环节中，我希望尽可能的降低零售租户的物业管理费标准。为什么呢？在目前北京、上海，大概有的物业管理到80块，在基本综合投入的时候，我觉得在物业管理费方面，千方百计不降低物业管理费，对于一个购物中心的招商和持续意义都是非常有帮助的。物业管理费靠什么？除了软性的管理降低之外，还有就是我们对一些高效的设备的使用，那对于我们降低物业管理费的帮助也很大。还有我们广告位的租赁，我们这个广告位，在购物中心当中，既然收入占到第三位，我们在空间设计中，有哪些合适做广告位？第一要保持整体的形象，第二在保持形象的基础上，能够增加自身的往高位的租赁收入的来源，提升自己的租赁费用的水平。这也在设计当中很关键。

    【郭增利】：还有就是停车场，大家听上去，为什么会把停车场算到收入来源第四项。我想大家听到中国商业地产不好的消息很多，我今天跟大家说一个数字，我们中国的购物中心，一年停车场的收入是过亿，所以我觉得在停车场的规划当中，对商业设计也有很大的考虑，为什么？你是设计成框架的？就是那种分层式的，我觉得太专业的术语，我也不太清楚，我知道在中国购物中心做停车场，有很多方法测算，包括每一位车位占的面积，所以我想，如果在设计当中，能够很好地利用空间，能够很好地给消费者，给开车的带来方便，又有很好的营运能力的话，停车场的收入对购物中心来说很关键。场地的临时租赁恩收入，这个对空间设计来说，要求很高，我们觉得在通道的设计上，这个场地临时租赁收入，花销是其中一项，我们在香港看到很多的购物中心，它的业主在某一块场地没有招商成功的时候，往往业主先自己做，比如说先做一个洗衣房，那么自己投入设备，自己雇佣劳动力，这种场地的空间的占用，但是当他运作很稳定以后，他把整个店转给新的经营者。我刚才个讲购物中心五个收入来源，在设计有很多的考虑和要求，所以在设计和收入来源方面，有一种对比的，有一种相应的关系。

    【郭增利】：这是我最后的一张表，刚才在前期介绍成功条件的时候，已经给大家介绍了，通过购物中心的成本，去反过来推我们购物中心在整个开发阶段需要关注的问题，刚才我讲过了，电费、水费、清洁环保和设备设施，这几项加在一起有40%，接近50%，也就是说要保持一个购物中心正常的良性的运转，这种运营的费用在硬件设备商达到接近44%左右。所以这样一种比值关系，那就意味着在我们在前期为未来的44%的成本开节能策略解析。支，我们要做很多更为充分的考虑。所以刚刚是从整个子环境，到行业的趋势，乃至到最后的收入的来源，指出的来源，给大家做一个简单的分析，客观地说这种题目非常专业，也不是我很了解很透彻的，所以我想就算是抛砖引玉，也商业下来我们听更多的专家来介绍空间设计跟节能规划。