张 璋

    【张 璋】：大家下午好，今天非常感谢主办方给我们商业的专业人士，商业同行，提供这么一个交流的机会，实际上这么几年来，中国的商业的发展，非常迅速。市场的需求非常旺盛，但是坦诚地说，我们中国的商业在各个技术层面和市场的需求比较起来的话，它是滞后的。比如说今天我们讨论的这个问题，这个大的课题，就是商业的空间设计，商业的节能规划，这个问题在中国目前市场上，和中国整个商业发展，它是滞后的。我们机构在中国已经做了10年了，我们从百货、购物中心、社区商业中心、专业店、商业步行街，到现在的大量的商业地产项目，我们接触了很多。我们发现中国的商业地产，中国的商业物业，中国的商业企业，它出现的问题层出不穷。其中一个重要的问题就是商业物业的前期的规划设计问题。我们说商业企业的问题有很多，但是其中一个重要的死法。但是我们说商业企业国内的话，大量商业企业，不让你开，原因在哪儿？其中一个重要的原因就是商业物业的规划设计，在这方面出现了问题。

    【张 璋】：那么商业物业的规划设计，从我们商业企业的经营来讲的话，它应该说是一个最前端，我们在座有很多人做百货和大卖场，购物中心，你们现在要做的，你们做好运营管理，你们的物业从哪里来？你们的物业前端是从最初的规划设计来的。你现在穿的衣服为什么合身？是因为服装设计师整个前期的设计符合你的美学，符合你的保暖需求，符合服装的艺术标准。但是我们中国目前商业物业出现的问题的根本原因，我们这几年应该说从南到北，从东到西，到城市综合题，我们发现出来了很多问题，就是商业物业的规划设计出现了问题。我们今天借此机会，我们跟大家一起来分享一下，商业物业规划设计10大误区。商业物业规划设计，我们总结来总结去，有10大误区影响着在座的设计师们，在座的开发商，在座的经营者们，在座我们的同行。我们希望把我们的一些经验和心得跟大家一起来分享。我们讲第一大误区。

    【张 璋】：就是用建筑设计方案代替商业方案，就是说用建筑设计代替商业设计。我们大家众所周知，一个商业物业，它要满足后期的经营，要有一个物业的空间载体，那么这个空间的物业载体，首先要进入设计的。中国应该说到现在为止，大量的商业物业由谁设计出来的？就是由设计院、建筑设计公司或者说建筑设计师独立完成的，他们没有通过专业的商业设计公司来做。这是我们中国目前几年刚刚出现的一些新型的专业公司，我们到欧美，到日本，甚至到新加坡，国外的设计公司很发达。我们现在的设计公司就相当于我们农村的医院，我们到农村的医院去看病，不管是男科、妇科，还是什么科，医院的医生都能治。

    【张 璋】：我们看看北京的医院怎么治病？就是哪儿不好就看哪科。为什么说农村医院的医生什么都能治？应该说什么都能治的医生，结果是什么都不治理。我们说在北京有一种专业医生，他就治一科，他在这方面很专业。农村的裁缝，那是从爷爷的服装，到儿子的服装，从你的内衣到裤子都能做。我们应该说我们现在看到有很多设计师，设计男装的一定不会设计女装。为什么？是因为他分类很专业。目前我们中国的设计公司、设计院、设计师们，购物中心能设计，医院也能设计，酒店也能设计，百货也能设计，室内能设计，室外也能设计。

    【张 璋】：那么我们认为，作为一个商业物业来讲，首先需要做的是我们应该先有商业设计，再有建筑设计。我们不能用建筑设计来代替商业设计，而我们很多商业物业人，建设者，投资者们，他首先找谁？设计师、设计院，设计公司，他们从专业的角度，比如说这种建筑规范，消防的规范，应该说很好。但是商业物业还有一种规范，服装之所以能穿，是因为符合一个人的穿着的规范。

    【张 璋】：我们举一个简单的例子，我们下个月在河南南阳有一个项目要进行再开业，今年春节前夕，也就是今年2月份要再开业，后来又关门，为什么又关门了呢？是因为没有任何的商业的介入，他请了某一个大学的城市设计院来做设计，最后都不适用。如果说一个商业物业，前期只用建筑方案来替代商业方案的话，包括我们消费者的一些基本的需求的需要，所以我们认为这是目前中国在商业物业建筑设计方面的一大误区。

    【张 璋】：第二大误区，是叫建筑设计先于商业设计。有人说这个物业设计也做了，最后为了要开一个商场，最后为了要引进一个主体商家，才开始想着要请专业的设计公司来做，最后这个时候，那就只好西服改成马甲了。最后有很多物业店，最后就不适用了。

    【张 璋】：再比如说一个购物中心，那至少要有通风排水，有煤气管，有垃圾处理，那么这些问题在之前，可能就没有做，那么这样就没有办法满足后期商户的需要，满足不了居民的需要。应该说百老汇也好，等等等等一些数码专业店，但是最后自始至终，它签不了约，他签下来，原因在哪儿？原因在这个物业的前期规划设计，都满足不了专业店的需要。再比如说我们做的一个专业规划项目，它是专门做妇女儿童应用的一个服务的购物中心，它设计了很多配套功能，比如说儿童餐厅，那么就有可能有很多物业的要求，再比如说做儿童娱乐，那么在这个物业空间里面，就放不下去，那么整个物业前期的建筑方案，已经做死了，已经定型了，要再改它，没有办法改。

    【张 璋】：第三大误区，就是用营销策划来替代商业规划。我们中国的商业、物业的投资人，房地产开发商，他们往往有一个习惯，就是请策划公司来给他做策划。我们说策划更多的是一些概念性的东西，不能落地，比如说我们讲的很多很多专业的东西，这些照度啊，这种设备的配套，这种空间的结构，这种交通组织，那么这些问题，是怎么解决的？它是用专业人员来做的。而策划公司往往解决什么？比如说刚才我们这一个松下电工，他讲到了照度应该是多少拉丝，用什么排度来体现空间环境和氛围，而策划公司提出来一种，比如说要打造一种良好的购物氛围。如果说一个飞机只能上天，而不能入地，那这个飞机是不是很可怕呢？一个商业物业的规划设计。这是我们认为第三个误区。比如说我们同样在密云做这个项目，那么这个项目的话，他前期的老板是请了北京很著名的一个策划公司，就是一个销售代理的策划行，花了50万块钱做的报告，最后的结果是物业建出来以后，完完全全不能满足主体商家和商户的需要，那么这个报告的话，最后就在空中飘，而不能在地上跑。一个商业物业，不能简单地用一个营销来替代商业规划。这是我们认为规划设计的第三大误区。

    【张 璋】：第四大误区是重外观形象，轻内部结构。包括昨天我到浙江去，我们的浙江，有一个杭州的项目，它是政府部门的一个重点的项目，政府开了几次会议来审核这个项目，市长、规划局的局长们，以及政府的各级官员，那个项目审来审去，我们开始的时候，最关心的是这个项目，这个项目的外观多少漂亮，多么符合这个城市的周边环境的协调？但是他们没有一个人提出来说，这个物业现在设计以后，符不符合商业经营？它内部的空间结构，满足不能满足商家、商户、品牌多功能的需要，没有人谈。那么开发商在这个问题上来讲，一味的迎合政府的官员，大家想想，这样一种城市景观和城市地标做了之后，会有什么结果？最后这种结果就是政府的面子很漂亮，开发商的肚子很痛苦。面子有了，肚子空了，也就是说城市景观建的非常漂亮，而开发商没有收益啊，我们认为一个好的商业物业不是外观多么漂亮，不是外观多么符合这个城市的景观，而是内部符合不符合内部的需要。

    【张 璋】：我们在陕西西安规划一个大型的家居建材购物中心。其中有一个很重要的方面，就是物流的拐弯半径。那么这个在前期的整个设计里面，他们是不考虑的，为什么不考虑？不是说他们真的不考虑，是因为他们不懂。他们更多的是关心这个物业做得多么好看。所以我们认为，商业物业不能是简单的重视外观形象，而忽视内部结构。

    【张 璋】：第五个误区，重装修标准，轻配套使用。我们也同样做了一个项目，那个装修应该说比我们的会议室装修得还要好，那个柱子是高档的花岗石来包的，但是这个理念，它的电梯，只有单向的上下，没有双向的上下。我说你们花那么多钱把墙面做得富丽堂皇，那就不能配一个电梯吗？再比如说整个厕所，女厕所只有三个便池，而男厕所一大排。我们想想，一个商场里面，肯定是女性消费者多。比如说这个营业员、售货员、逛街的顾客，那么男顾客相对比例小一点。比如说电梯一上来以后，两边都是很好的品牌，那个休息椅子，不是像我们肯德基的硬板凳，而是沙发，让大家坐在那儿很舒服。这样一种非常人性化的配套，你产生了好感的时候，那么你对这个商业物业就产生了好感。

    【张 璋】：所以我们认为一个商业物业的装修，不是一个简单的标准，一平米花多少钱，更多的是细节的、人文的关怀。

    【张 璋】：第六个误区，重视硬件投入，轻视人文地关怀。比如说现在很多商场，在北京借着建奥运会的机会，盲人的电梯现在有了，但是我们想想前几年，包括现在说除了北京之外，哪个商场的电梯有盲人电梯？很少。这种人文关怀体现出来的是什么？实际上体现了一个商家的经营理念。我们中国很多商业、物业的投资人，开发商，财大气粗，用的设备是最好的，但是往往是对人的尊重是很少的，他们恨不得把世界上最好的材料，最好的设备全部搬来，但是对于一个儿童、残疾人、老年人的尊重，他们忽视很多。所以我们发现有很多这样一些人文关怀的东西很好。举一个简单的例子，这个跟我们的国情有关系。比如说我们的厕所，会不会放一卷手纸呢？现在除了肯德基、麦当劳，把这个厕所弄得很干净，保持手纸外，但是我们大部分商场是没有的。更不能谈得上我们刚才说的儿童厕所应该怎么做，女厕所应该要搭配等等。那么这些问题的人文关怀，我们现在在装修过程中，做得不够。

    【张 璋】：第七个误区，重共享空间的设计，轻成本设计。一个月的电费要花掉1000多万，一天要花几万？这种情况是杜撰的吗？不是。我们在前年在武汉建了一个家居购物中心，老板是美籍华人，请的是美国设计师来做的。开了业以后，原先预估的电费1天1万块钱，去年4月份开业，到6月份开始，一天的电费是17000，最后没有办法，买了很多棉被把顶封起了，阳光一照下来，空调一点感觉都没有了。好几年前，我们在广西的柳州，也是一个老板，一个设计院给他做的空间是1200平米，有喷泉，有阳光顶，他们还要把这个物业卖掉，我们就提出置疑。我们都知道一个冷气，或者说一个暖气，它的能耗不是按照平面来算的，是按照立体立方来算的，在面积一定的情况下它的能耗是大的。这样一种物业空间，我们做起来很简单，设计师是大手笔，但是经营者很痛苦。所以我们说要适度地做布置空间，不能盲目地说我做得多么好看。

    【张 璋】：第八个误区，迁就主题店，忽视自己的投资。我们有很多开发商，这几年建一个商业物业，他们的目的不是为了经营，他们的目的是为了卖，为了把他们店卖出去，赚其开发的利润。他要想把商业物业的价值卖得很高，就一定要有一面大旗，这面大旗是谁？比如说家乐福、沃尔玛、百安居，他们不惜一切代价来满足他的要求，而把其他的配套的专业店、品牌店，其他的一些配套的设施、餐饮、休闲、娱乐，交通组织都忽视。最后我们往往会发现的一个商业物业设计完了，建成以后，主题店活了，但是其他的商铺死了，没有经营，没有客流，没有收益，我们大家都知道万达以前。我们山西太原有一个项目，他们引进了沃尔玛，引进了北京的燕沙，他们自己死得静悄悄的，是因为他们过分的迁就主题店，而忽视了其他的品牌店、专业店，休闲、娱乐，经营的商户。

    【张 璋】：第九个误区，就是盲目地照搬各地方的经验。我们曾经在东北那边有一个项目，我们在那儿做这个老板原先是做这种批发市场的，批发市场的业态非常简单，它的物业要求也很简单，没有什么太高的配套的要求，就是小店面一个一个的排列，他发财了，发得很大。他现在要在一个地方建一个大型的购物中心，他首先请的是一个设计公司来给他做设计，那么请设计公司也不懂商业购物中心怎么设计，他自己也不懂，他自己就说，我的批发市场就是这样做的。就照着原先的店设计一通，最后做完以后，招品牌店，招主题店，招配套的餐饮、休闲、娱乐进不来。就是因为他没有考虑到周围的购物中心，新兴的商业形态，最基本的空间的设备设施的配套保障，而照着原来老批发市场的经验在做，不出问题就怪了。

    【张 璋】：第十个误区，盲目地崇洋媚外，忽视国内实际。我们刚才讲到几个项目，开发商请设计公司，请的恩建筑设计公司，不是美国的就是加拿大的，不是加拿大就是日本的，不是日本的就是澳大利亚的，建筑费用比我们国内的建筑设计公司高出很多很多，他们从大洋那边飞过来，机票还是我们出。购买水平、消费行为、品牌结构都不一样，我们盲目的照搬照抄欧美的行吗？肯定不行，我们不反对学习欧美的，不反对学海外的，我们认为他们的理念很好，很多标准也很规范，这值得我们学习，但是我们好的东西一定要落地，落到我们中国的土地上。只有落到我们这块市场上，这块土地上，你把好的运营理念，好的管理理念，好的服务理念，再结合中国的本土要求，一定会成功的。所以我们认为，中国目前商业的规划设计，这种误区是很可怕的，我们今天借此机会跟大家分享了，我们这么多年来，我们总结出了商业物业规划设计的10大误区，跟大家做一个分享。非常感谢我们主办方，也非常感谢我们在座的大家。谢谢大家。