在中国购物中心国际论坛第五届年会暨亚洲购物中心协会2007年会召开期间，焦点商铺网联合中国购物中心产业资讯中心、亚洲购物中心协会共同举办“商业地产成功的金融之道”专场访谈。与您共同分享亚洲商业地产和购物中心成功的投资经验，探索中国房地产企业进军购物中心的发展战略。

    山本喜三郎，日本富士高株式会社常务董事

    记者：关于亚洲各国购物中心的发展状况您给我们介绍一下？

    山本喜三郎：我觉得亚洲的购物中心发展应该总结来讲的话，包括日本、中国、韩国、菲律宾，觉得澳大利亚也可以放到这个发展当中考虑，实际上在整个大环境里面的话，可以从日本的购物中心发展的层面来讲，日本的商业发展来讲的话，从台湾传到中国，还有包括传到泰国，对这些地区的商业发展产生了很大的影响，大家知道日本现在已经进入经济稳定发展时期。某种程度上，人们的消费水平达到相对稳定和安定的状态。那么这种情况下，更多的商业设施，还有新的店越来越往海外发展。在亚洲商业发展和美国、英国、法国这些西方国家有一些考虑上的不同，但是根本不同点是什么，日本作为亚洲国家的话，最早的商业从米店、菜店、鞋店开始的，像购物中心这种大型店慢慢开始出来的，对中小企业是非常大的冲击。从这一点看的话，包括现在日本也是因为这种大型店的出现，某种程度上，破坏了原有的流通环节的结构。之后在中国的话，也会面临同样的问题。就是购物中心的开发，首先会改变这些国家整个流通环境和产业结构的变化。

    记者：怎么评价这几年中国购物中心的发展状态，还有对中国购物中心将来的发展有什么样的建议？

    山本喜三郎：我是四年前因为在北京成立一个商业设计公司开始到中国来的，现在过了四年的话，往返中国和日本有一百多次了，看四年前的中国和四年后的中国已经发生了很大的变化，单从商业环境来看，最近几年中国的商业地产开发确实非常繁盛，从提升整个社会经济水平和商业水平来看的话，是一个很好的现象。但是有的时候反过来，细的看这些开发出来的商业内容的时候，觉得其实有很多不是那么理想的地方，他觉得中国的消费者很聪明，对商业设施的使用上有非常强的目的性，比如说食品、水果，这些日常生活必需品，往往选择离自己家比较近的地方购买，比如说服装、电器这种耐用消费品和奢侈消费品，去远一点的地方，或者商业设施比较集中的地方去买，有很强的目的性和划分标准是国内商业开发需要关注的特征。从整个国内商业发展的方向性上，现在有很多的开发商拿到地块以后，更多的不是从消费者的需求，或者周边的环境综合考虑做商业，更多的追求这种视觉上的美感，不管怎么样，先做一个大盒子，或者很漂亮的建筑出来，在这个建筑做出来以后，赶快招商或者销售，争取把这个项目赶快甩出去，国内现有的购物中心在这个开发背景下做出来的，没有考虑到当地的消费市场和周边环境的开发做法，在以后的运营管理过程中会遇到很多的问题。现在的很多的购物中心，业主组合不够合理，商品结构不够均衡，不考虑自己的价格设定是不是符合周边的市场需求和环境，在以后购物中心自己经营的过程当中，会碰到不同阶段的发展问题，从最初到最后，这个购物中心的发展，都没有一贯化，或者围绕一个很明确的一个主题延伸下来，这是现在的很大的问题。他觉得在今后在国内商业这么快速发展的情况下，怎么样把开业以后的运营管理，或者前期关注今后的运营管理体系提到日程上来是一个关键问题。在这一点，日本有一些地方不一样，在日本商业地产开发会有很多法律性的，或者政府法规性的限制。比如说日本是一个地震很多的国家，在做建筑设计的时候，对于房屋的耐震度还有结构有很多的要求，还有日本开发很多的商业设施，应当相当于国内商业网点规划的法律，比如说在这个地区做一个大的商业设施，对周边的道路、环境，还有周边居住，还有周边其他的中小型店铺，会不会产生什么不好的影响，那么下一步应该怎么避免这些影响，在这个法律里面有比较详细的规定。但是现在在中国的话，这一块应该相应不够完善。另外慢慢地在这种商业开发的过程当中，这种大型的商业设施，因为土地的问题，一般都建在郊外，规模可以做得比较大一些，成本也低一些，那么人在购买这种大件或者长时间消费的时候，可以到郊外去，慢慢也造成城市中心的商业的空洞化，今后随着城市空洞化现象越来越明显的话，怎么样解决市内的问题，也是一个问题。

    记者：像中国的购物中心和亚洲其他的地方的购物中心，最大的购物面积方面，是一个优势还是劣势？

    山本喜三郎：中国的购物中心和其他的亚洲购物中心最大的区别，面临的市场的购买能力不一样的，因为中国是一个人口非常集中、而且消费非常活跃的区域，在这个区域里面，消费市场上产生出来的购买能力，是在其他国家所不能想象的。所以在现在的话，基本上中国还是一个做一个商场出来不费劲，建出来会有人购买和消费的时代，至于这个时代可以持续多久，坦诚来说，不是特别清楚。一旦做一个东西出来就可以赚钱的时代已经过去以后，中国需要考虑自己购物中心的发展。现在有很多的日本的零售企业，包括世界上其他国家的零售连锁企业都在不断进出中国的市场，在国内开店，那么其他国家也一样。日本历史上就是90年代初的时候，有一次亚洲金融危机，当时涉及到香港，然后菲律宾、泰国，这些国家都有波及到，在当时出现过一次百货店的开发热潮，那么慢慢当时外资进入到这些国家的百货店，经过那次金融危机以后，基本上转为本地市场，从资本所属上，现在中国购物中心的发展面临的问题，怎么样更好地发挥现有国内的零售企业品牌，或者中国自己的民族企业，让它在这个商业市场上发挥更大的能力。在商业领域市场，走出一条具有中国特色的道路来，应该是非常值得关注的。

    成路Lucy Cheng，北京澳邦成行总经理

    记者：觉得这几年中国的购物中心发生的变化大吗，体现在哪些方面？

    成路：因为以前15年一直在澳洲，澳大利亚的银行，我们是管理基金的购物中心，一年现在开发一个大型的购物中心，肯定数量上没有什么机会了，都是成熟的管理，怎么样管理好。中国都在开发阶段，做这行的人觉得有很多的机会，不管是中介也好，还是开发商也好，在品质上提高也非常快。最近北京看了几个购物中心，很不错的。数量上提高，质量上也在提高。

    记者：除了机会多以外，在发展过程当中，可能是属于一个极度上升的时期，有问题存在吗？

    成路：以后澳洲购物开发中心，完全是政府规划的，已经11年了，开发一个购物中心，多少平米的，要市政批的时候，都有一个地图，商圈里面有一个购物中心，不可能批的，批了有问题的，全是规划的，不存在恶性竞争，但是也有竞争，但是很少了。中国现在是资源的浪费，有很多的，不专业的，不专业造成很多购物中心也是浪费了，死掉了，给国家整个资源、土地来说，房地产开发的角度来说，土地资源是浪费的，但是在有机遇的，发展很快的过程当中，有很多问题，从国家的角度要重视，首先要规划，购物中心不像住宅和办公楼，唯独购物中心非常特殊，你的消费者还这么多，这种竞争还有资源的浪费很厉害的，政府完全没有规划，应该从政府的角度应该重视这个问题。市政应该今后批商业规划的时候，一定要有专业的人在里面运作这个事情，多少的批商业中心，什么地区配区域性的，什么地方是大型的，这个是有科学的。如果不这么做的话，未来很危险。我看到很多的购物中心恶性竞争。这是政府的问题，你说开发商有问题，但是自己有土地，愿意开发购物中心，没有一盘棋，不知道周边冒出来其他的。所以这是政府问题。现在太紧急了，这个问题应该重视了，要聘请专业的专家做城市规划。

    记者：我觉得这一点在亚洲区域内中国和其他区域不同的地方，规划缺失导致的问题，还有不同的吗？

    成路：这是一个专业的行业，不是开发商招两个人可以干了，这是专业的东西，跟卖办公楼不一样的，是持续发展的东西，很特殊的东西，所以通常是聘用专业团队，所以专业团队在那边做。我们当时管最多的时候，整个大型的管理公司，管过200左右购物中心，这个市场很正规了，开发商没有自己管的，中国的开发商没有认识到，要通过房地产的开发赚到利润，后期的管理是运营公司的问题，但是中国现在缺乏运营公司的，有经验的，成熟的公司来做这个，所以变成开发商自己组织团队来做，有好多不专业人士，自己非常想要的东西，那么唯独购物中心是消费者先有，有了人流了，然后是零售商有钱赚，给你租金。还有运营公司也可以赚钱，最后才是开发商。但是你仔细想做到很不容易。我们做很多项目特别困难，期望值太高了，一开始的时候，但是有一个培养持续发展的过程。这是很大的区别，购物中心专业化。咱们说的是持有的，需要专业化。