记者：一个方面是前几年突出的形式，还有专业人才比较缺乏？

    禹来：没有遵循购物中心的基本规律。还有开发商急功近利，觉得一开业就是挣钱，没有培养期。换句话说，他们对购物中心这一类的商业地产的盈利模式还是认识不深刻。

    记者：您觉得解决这两个问题的话，有一些什么建议，或者是开发商或者运营商也好？

    禹来：首先做商业地产的时候，无论是开发商，还是运营商，还是投资商，首先必须认识到对商业地产本身的内在内涵有一个认识，对它的本身的赢利模式有一个认识。这样的话，才可以遵循商业地产开发的基本规律。如果你不认识到这一点，你没有办法做事情，最简单的一点我认为尤其作为开发商，首先要考虑自己有没有实力，来做这个事情，这个实力不是一种住宅地产的指标体系来衡量的，这是最重要的一件事情，有很多不愿意，但是没有办法。所以说，对开发商来说，一定要看自己合适不合适干这个事情。第二个问题开发商在购物中心的过程当中，还是要非常注重业态的特点，因为现在目前我们认为犯错比较多的就是当做百货公司做，当做超市做，这样的话，购物中心做起来很容易失败。第一点我们要认识商业地产的开发规律，第二要认识购物中心的本身的业态的，第三要特别注重团队。很多失败的原因，也不具体，定的位置也不错，开发商也有实力，有很多致命的缺点，就是没有这个好的团队。目前对商业地产的开发，人才的培养和团队的培养很重要。

    记者：您介绍一下您觉得这么多年过来，有哪几点是成功的必要因素？

    禹来：其实我在很多场合上，在第一届年会的时候，当时提出这些观点，后来总结为购物中心商业原理，购物中心的经营产地，一平方米不能卖。第二购物中心开发的经营过程当中，资金一分钱不能缺，第三是购物中心管理团队到位一分钟不能晚。中信城市商场，在整个管理和经营，依托中心强大的背景，后续执行不缺，其实大家认为，购物中心开发过程当中，资金短缺，大家普遍认为，因为无论你多么大的购物中心，首先你是需要付出资金的，你缺的话，可能面临夭折或者经营不好的问题。购物中心开始的时候，要注重自己的团队，要不停地变化，始终意识到这个管理团队的重要。当然购物中心的经验也是慢慢积累的。如果它的经营管理团队，如果现在回过头来，如果让我们这批人重新运作的话，有一些先天性的缺陷可以避免的。

    记者：可以避免的？

    禹来：从外面找的团队又不一样的。

    记者：在中国的购物中心的管理的优势和劣势，今后发展过程当中，怎么样可以发挥自己的特长，避免自己的短处，走出一条有中国特色购物中心的成功之道呢？

    禹来：中国购物中心的发展，从政府层面来看，必须加强规划，这个规划包括商业网点本身的规划，当然包括购物中心本身的规划。第二就是跟它相关的社会配套的规划，比方说交通和社会治安的问题，这种规划的问题，从政府层面，这个规划一定要认识到购物中心跟其他的商业业态，一定是共同组建的一个城市的商业体系，是社会体系的一个部分。你单多少平米不准盖，是没有意义的。从政府层面上在规划执行上要加强力度，不仅是商业网点规划，还有社会配套规划，城市规划等等。那么从行业角度来看，对于购物中心本身，规律性的这种宣传、教育要加强。对于管理团队，管理人才的培训，让他们上到一系列台阶，这个方面要加强。使这个行业形成比较多的专业团队，可能是开发商的团队。我觉得从开发商角度来说，要认识到购物中心的基本规律，不是什么地方可以搞购物中心的，不是每个人可以搞好购物中心。同时在某个地方选址的时候，你做购物中心一定比别的好，你像超市也可以。要认识到购物中心整个开发的规律性，还有购物中心业态的特点，不是购物中心一热，大家都做购物中心，要认识规律性的东西。从经营来说，对于经营购物中心的话，要像一个购物中心。四个方面加起来的话，构成购物中心从开发经营管理，应该从市场体系层面，与商业资本市场的体系要建立起来，应该目前的方式，自有资金加银行贷款，这个资本市场一定要建立起有利于这个业态发展的市场经济。需要一个很长的过程，先从企业自发的采用，到政府有意识的组建的过程当中。我从来不认为这是一个融资，我认为是资本运作。如果简单来讲融资的话，很多的开发商陷入一个困境，所有融资的话，大家理解为借钱比较多，资本市场认为你能还的，但是在一个借贷市场认为你不能还的。上次中国银行让我讲这个事情，我说中国银行从零售业务的争夺，到资本市场的争夺的话，在同行业的话，一定要抢在别人前面。国外人家做一个购物中心是很容易得到长期的支持。这是很大的区别。

    记者：不是说前期的融资，是整个过程当中的资本运作？

    禹来：在整个市场上必须有渠道，其实没有渠道再继续做下去也很吃力。毕竟有一个资金密集期的。

    杨敬玉，深圳中信城市广场投资有限公司总经理

    记者：您怎么评价这几年咱们中国购物中心的发展，或者有什么建议？

    杨敬玉：因为购物中心发展的话，实际上购物中心的概念，就是最近三四年大家才形成共识了。但是实际上最早的购物中心，在96年就已经出现了，广州的天河城购物中心，93年动工，96年12月正式开业，当然那个时候大家的感觉浩大的商场，还有品牌店，还有超市，还有百货公司。就是大商场的概念，那么最近四五年，基本上购物中心形成的一个共识，稍微往前一些三四年前的话，实际上在国内商业地产和购物中心是混为一谈的，实际上购物中心和商业地产还是两个层面的概念。当然就是说购物中心是应该包含在商业地产里面的。尤其最近一两年，购物中心在商业地产里面突出出来，跟商业地产相比较，还有完全不同的特点。比如说我和写字楼，和酒店、公寓相比，显然是不同的。那么即使是像步行街，还是不同的。国内的购物中心的发展，应该说在三四年前，大家的讨论还是在购物中心能不能拆开卖，卖多少，那我记得很清楚，第二届年会的时候，新加坡的一个同行，举了一个案例，在新加坡的一个案例，有一个封闭式的物业，是分散产权，他们要讨论一个公务区域装修的问题，但是这个讨论迟迟通不过，需要所有的业主要同意才行，要在租赁的收益里面节流钱做这个装修。这个事情引起了新加坡政府的注意，他们出台了很多的法规，你什么样的商业地产可以分割，什么样的商业地产可以分割到什么比例，都做了相应的规定。然后在04年年会上，在04年前，新加坡最后第十年的时候出台了最后一部法律，封闭式的购物中心，封闭式的商业、物业的设置不准拆开零售的。他们走过的路是说分割是不可能的，违反了基本规律，物业产权的分割。比如说我一个基金，我这个基金是一个法人，这个基金的法人，持有这个物业百分之百的物业的产权，但是基金还有非常多的所有人，要发基金单位的，实际上所有权是可以无限分散的，但是事物产权必须是统一的，确保一个自然人，完全的法人，拥有一个完全的决策权，才可以达到完全的交易。也能够达到统一的决策，而且他的利益和他的付出的话，也是一个对应的过程。那么国内就很有趣，在三四年前，介绍新加坡的时候，我们还在讨论不是不可以拆开卖。关键就是拆开卖，要卖多少才合适。应该从去年开始，这样的观点就销声匿迹，所以购物中心不能分割，达成一种共识，说明购物中心的产业，应该说经过前一些年的摸索，在认识上已经有了一定的深化。目前来说，中国购物中心有一个很大的特点，在欧美、新加坡、香港也好，比较典型的是基金的制度，在美国、加拿大都是基金统一持有，因为他们金融的工具是很多金融市场发的，资金不成问题，恰恰符合购物中心的规律，投资大，运营之后还有持续的投资，开业之后还是有持续的投入的过程。在国内的话，因为我们融资手段很少，我们都喜欢花小钱，办大事。因为进入购物中心的行业绝大多数都是开发商的背景，住宅开发商的背景，不自觉地把住宅的开发、销售，把本身住宅开发的固有的东西照搬到商业上面，比如说房地产行业，资本比例很高，我现场可以拿过来，不用交钱，然后抵押贷款，然后做规划，然后请一个建筑商建筑。建的时候也押了很多钱，房子甚至没有出来的时候，甚至就预售。所以用很少的钱就启动，这是中国的特色，好坏不论。这个资金的运作用到购物中心上面，实质上有很多人，很多开发商，明明知道不能切开卖，但是还是切开卖，因为资金链断了。为什么没有卖多少的观点出来，事实上你即使设一个骗局的话，不可能像住宅一样，完全卖了，很多你可能卖了很少的20%、30%，就卖不动。所以想骗也骗不了，这个完整的骗局完不成了。这些客观的自然的规律，还有一个铤而走险的障碍、难度，都认识到了。回头来说，把这个规律照搬是一个方面。另外一个方面把房地产的营销的特点照搬进来，面对消费者就是普通的住宅，普通的消费，老百姓从整体来说，不具备专业的判断能力的，就是你的户型是不是先进，你的产品是不是先进，规划是不是好的，整个楼盘在整个城市发展规划里面，是不是一直越来越有力，这个城市规划可以让我升值。那么老百姓最容易产生冲动，做了很多概念性的东西。这个特点搬到购物中心有一个问题，购物中心不是一次价值链，你要持续投资、你要出租，出租实际上是一个零售的行为，这个是分期卖。我可以一年一年卖，一个月一个月卖。对应的它的销售，或者讲出租的对象都是这些经营者，零售商有它的经验，它也要实实在在的判断，到底这个物业是不是有这个价值，能不能创造价值，有实践检验的，你第一年出租不过去，第二年肯定不行。所以面对的对象不一样的。房地产行业最擅长的讲故事，这个故事讲不完的，因为这个故事太长了，不是小故事，是长篇故事。我们的开发商面临一个很大的问题，迫使你要真正认识购物中心本质的规律，要做出它的价值。