另外一个特点，我们国内购物中心，还有一些从业者是从零售商进来的，那么国内零售商的特点，尤其像百货业的购物商进入这个市场，购销的比例很低的，不是真正的零售商，真正的零售商要凭借对消费者消费的判断，现在比如说定位在对百货公司定位在中国，根据我的客户群，今年的流行趋势，哪些品牌的服装，什么款式、什么花样，要去采购的，采购完了回来销售。零售商的实质是在它的购性，你的眼光要警告消费者，第二采购方面要有自己的优势，知道采购什么方式的东西，规模扩大之后，可以集中采购，可以给你现钱。我拿一件东西之后，卖完了之后给你钱，可能2：8分。可能我整体买，卖完了之后给你钱，可能是三折，四折。可能百货中心核心的技术，一方面针对消费者，一方面是他的购买行为。核心是它的购销。我们国内的百货公司购销的比例非常低，基本上最多20%购销的，副食类的多，还有日常的消费潮流变化很少的日用品的采购、购销的比例有一些。那么还有我们的百货公司自有品牌很多，我们很少有百货公司说自有品牌的，北京的店是连锁品牌，用自己的连锁品牌做产品的品牌，我们看的服装都是一些杂牌的，还有一些其他的服装。你说赛特，有没有赛特牌的服装和皮鞋，比如说燕莎，有没有燕莎牌的，我们自有品牌的拥有率是很低的。这几个特点，决定了我们国内的百货公司，最主要的角色也是分组，实际上和购物中心的业主做的业务有高度的重合的，这个特点决定这个行业内，一部分做住宅开发，还有一个部分做百货的。那么经过这几年的发展，方方面面的失败的例子也很多了，所以只要大家对基本的规律很认同的，我觉得这个方面已经达成共识。另外一个方面国内的购物中心，我认为也从把国外的一些成熟的经验引进的过程中，变成了在整体上，尤其在各个分项的专项技术上，已经远远超过欧美、新加坡，在专业技术上面已经远远超过他们。因为国内的环境和国外的环境相差非常大，包括社会的政治的，包括一些法律的。环境相差非常大。那么我们所谓的做购物中心的话，一个特点你要做大而全，你什么都要做。为什么你什么都要做呢，因为你包不出去，比如说我的空调主机一定要自己维修，如果你包出去的话，那你空调主机寿命会很短，你的性能得不到保障，你的损失会很大。因为我们国内的专业分工方面，你找不到很有专业性，又很有职业操守的分包的这个专业的队伍，没有形成一种充分的竞争，或许可以找得到，但是价格很高。所以有很多专业的细分，市场还没有很充分。比如说我们自己的安保，要自己做，设备设施的维护，要自己做。还有很多行销、推广、很多事情要自己做，当然尝试着一些外包，但是这个成本非常高。个别的偶尔出现几家，专业水平很高的，专业做某一个方面的专业的公司，要价也是很高的。那么就是说你在各个细分的专项的业务，没有在市场上形成一个细致的分工，你外包没有条件的，你购买的产品或者服务质量不够可靠，或者价格高，我们要做大而全的。比如说在新加坡很明显，安保都是外包出去的，不用防火，防盗，大家没有吸烟的，偷盗的很少。我们的保安比便衣还专业，要打团伙，打小偷，要防止聚众，要打击很多。现在香港的保安，就是扶老携幼，象征性的帮忙。保安也很少。那么正因为这样大量的业务分包不出去。像美国的MOA，它的一个市场营销部门，专门做策划的一年做300家，一共四个人，为什么四个人可以了呢。因为它把整体方案做出来之后，全部都是外包。而且人家做的话，比你自己做便宜，水平还高，因为就做一件事。你比如说新加坡，一个两千户的住宅区，它的安保里面不超过10个人，你说设备维护全是外包，有专业的公司，相当于一个项目经理在这里集成，需要什么我督促，把所有业务包出去之后，我可以检查你，我看公共设施、设备哪里不到位，会检查这个外包的公司，是不是需要换一个。所以要做整合。那么国内购物中心的特点，在大陆做购物中心的话，应该说它的技术和管理的复杂性，远远超过国外。所以我觉得你要说特点的话，我们在国内做，因为本身行业的特点，它的面非常复杂，要接触几乎所有的政府部门，而且它的业务又有最基础的操作的业务，还有很高的业务，既涉及到机件，还要涉及到零售，这个难度非常之大。

    国内还有一个特点纯粹的管理性质，运营公司的话，应该说现在还没有完全出现。实际上跟分工有关系的，既然专项的都不敢包出去，整体怎么敢包出去运营。所以有一个特点，开发运营商是高度统一的，几乎百分之百，开发商和运营商在一起，这个也包括我集成开发，下属企业运营，我们也当做一体。开发商和运营商重合，几乎百分之百。所以这个特点也决定了国内购物中心的发展，仍然现在还要有一个比较缓慢的过程，我觉得还没有到一个突破的过程。什么时候要突破呢，一个是说我专业的运营公司逐渐出现了，整体的运营商，而且这种专业运营商它的行业性、运作的水平，逐渐得到公认，不能说我的水平高我就做。整个的管理能力能不能顺利扩张。还有赖于整个社会化的分工在发展。比如说做一条小路，不要自己组织，我自己设计，然后我去招标，然后我监督施工，不用了，我直接包出去，因为外面市场很发达了，也做碎石路的，有做鹅卵石路的，有专门做木头路的，有专门做瓷砖路的。这种的话，社会分工非常细致，那么慢慢慢慢这种分工细致了，那么整个所有的产业的相关的行业的社会系数高了，换句话说跟你的购物中心一样发展，离不开整个经济的大潮。然后才能一步步往下走。我想这个过程应该来说还是很慢的，我们看到三年五年，甚至十年八年，这个开发商和运营商的高度统一，绝大部分的核心业务要自己操作了。

    记者：这个过程肯定是漫长的一个过程，有没有一些特别的建议，能加速这个过程呢？

    杨敬玉：第一作为投资商来说，期望值要降低。我们说做房地产，做住宅，我今年资产是一个亿，明年做到五个亿，后年做到二十亿，这种爆发的增长，是一个特殊阶段的造成，最终的话，任何一个行业归结到社会平均利润，你这个行业利润高的话，所有的行业会介入，你这个竞争激烈，成本会增加。第一大的环境，有赖于整个环境的区域。我认为现在整个社会经济环境比较疯狂。第二，还有赖于这种投资商的多元化。我们国内的投资商，仅仅依赖于房地产，而且房地产资金是越来越不稳定的，或者都是高息的贷款，投资的来源是多元的。比如说我的基金是一个很理性的稳定的基金，可以有一个合理的回报，按照整个经济环境的发展，开发商、投资商的来源更广泛一些。还需要在认识上有一个更进一步的深化过程，你要认识到购物中心资本的增值，价值的增值，资本是一个一个循环，它的循环的过程，对它的本质规律有一个认识。你一个完整的投资，一直到建成运营，一直到运营到稳定的高收益期间，你的资本市场变现的话，最起码六年的时间，那么对这种本质的规律要认识，我运营好的时候，可以在资本市场连接。另外我们的资本市场也有赖于进一步的发展。我想卖我卖给谁，只有两家买，压价很低，我卖给谁，如果资本市场很发达的话，我可以在资本市场，我有这个收益率，我值这个价钱，我可以这样卖。那么投资商慢慢会趋于理性，会进一步认识客观规律，会遵循购物中心原本的规律去做。如果这样的话，会更好一些。我觉得从购物中心开发的角度来看，我觉得要去除一些像住宅开发的浮躁，那种追求效益，编故事。我觉得这是一个大环境造成的，你要是骗人，你做房地产、做住宅，现在还能骗人吗。如果你做商业地产骗人吗，你确实骗不了人。要把规律性的东西认识。很多住宅开发商，转到商业地产的话，不摔跟头是不可能的，你不尊重规律性的东西是不行的，那么的规律性的东西你可以骗，可以骗的原因是因为政府的规制不到位，是政府不尽责，该管的没有管。这个也是该管的没有管，但是客观规律在制约，你的合作者，你的下家在制约，他们是专业人士。住宅是普通老百姓的消费品，也是做经营的。你做零售的开了两百多家店，对什么样的店有价值，租多少钱，我心里很清楚，你骗不了我。所以大环境下，在规律和专业的经验在制约。要骗人的话还是到住宅。

    杰里米·布雷斯托

    记者：您对中国目前的购物中心发展做一个评价或者建议？

    杰里米·布雷斯托：因为来过中国几次了，缺乏最前期的时候有专业人士介入。在澳大利亚还没有挖土的时候，就开始做市场调研，一个月持续去做，做完了以后跟主要的客户，我们说的主力客户开始打交道了，没有挖土的时候开始跟大家打交道了，根据他们的想法进行设计。在中国看到了大家都是为了有的是建造购物中心开发过程中，赚取很大的利润，就是急功近利了，有的时候太快了，没有什么调研，没有想好怎么做，就是想赶快赚钱。购物中心不是“快钱”。在今后的两到四年里，市场会告诉你谁是成功，谁是失败的，你会看到很多的问题，市场会告诉你的，消费者有没有来消费。实际上，到最后市场检验你的时候，非常简单的模式，消费者是不是认可你这个购物中心有没有人来，来了以后租户能不能付得起这个租金，如果这两样可以做成，你一定会成功，如果有一样不成功，你肯定会失败了。现在一线城市发展太快了，大家都抢地，弄一块地先盖着，这个问题马上会影响到二线、三线城市，这些问题会影响到这个地方，现在一线城市发展很快，很现代，三线城市、四线城市非常落后，整个国家不是一个均衡的发展。这是一个不均衡的发展。开发商对一线城市先感兴趣，实际上最后检验你的是消费者。

    第一做购物中心一定要做前期的市场调研，是非常全面的调研，而且是专业的，复杂的非常全面的，科学的调研，不是骗人的那种，好多中介收完了钱弄的数据都是假的，不是真正的坐下来研究这个市场。用调查的数据，来跟你的开发的东西相结合，有的是做完了前期调研，你要结合，你开发的东西完全适合调研的客户他的需求，你才可以开发适合他的东西。有一个假象，很多开发商看到设计师设计的非常好的大盒子，漂亮的不得了，其实做购物中心这只是其中的一个部分，非常小的一个部分，其实看到澳大利亚好多的购物中心外面很平常，但是里面很多内容的东西，细节的东西，没有关注到，这是一个错误的东西，是一个非常粗的东西，是他们关心的，是很多中介公司误导他们的，弄了很多的图片放一放，这是很表面的现象。现在大家对国际大牌感兴趣，本地恨不得排斥在外，这是错误的，一个购物中心在国家里面，排除顶级的那种，大部分是区域性的，国际品牌只占一部分，大部分培养自己国家的，因为了解你，你的客户直接贴近他，他的产品适合你，现在招商也存在这个问题，崇洋媚外，我提供给开发商的一个名单，肯定要外国的，中国就别想进来。未来的二、三十年，奢侈品不是购物中心的主流。不是日常的生活的必需品，顶级的只是很少的一部分人。最需要的就是每天的鸡蛋、短裤、袜子，人们需要的是这个东西。不是那种名牌的包，现在大家热衷这个，可能几年消费一次，或者几十年消费一次，但是鸡蛋每天都需要吃，东西坏了就得买。日常消费的购物中心是主流、是趋势，奢侈品是极其顶端少数部分人，不能代表主流。你自己的品牌，你自己的零售要培养，它是最持续，可以在国家持续一辈子，国外的品牌，韩国的品牌可以持续在这里发展吗，也是一个问号，可能进入市场一个部分，可能赚钱就走了，要培养自己国家的品牌。他们也会在这个过程当中提高。咱们国内的同样的像面包房，比不上其他的，但是要给他们机会，像现在味多美，都不让进，在澳洲的话都保护自己国家的品牌。