主持人:可以看出零租金见真心的商家见证会是一个一举多得的很好的措施。下面我们就明天地产商业零租金引进目标进驻经营的理念，进入我们今天活动的最后一个主题，明天地产商业，炒商不炒铺的论坛讨论会，下面有请我们的论坛讨论会的主持人，朝阳区商务局综合科科长姜玮先生落座，请明天地产业务发展中心贾玉鹏、万商俱乐部主任杨哲轩、董利，请各位嘉宾上台就坐。

    主持人:首先我们有请朝阳区商务局综合科姜科长谈一谈他对明天商业这种做法的一些看法，有请姜总。

    姜玮:大家好，今天咱们大家聚集在这儿，我想主要还是从商铺的出租来看，现在咱们国美第一商街主要是从零出租见真心这个活动促进销售，我们地方政府给予这个活动充分的肯定。我们首先是这样考虑的，对于商铺的出租，我们想主要是从这么三个因素决定商铺出租率，第一个是商铺所在区域的市场消费能力和市场需求，我想这个问题分两块体现，第一块是我们朝阳区这个大的区域的消费能力和它整体的财政状况来体现的，首先跟大家透露一组数据，一到二月份，据最新的统计，咱们朝阳区有五项主要经济指标在全市城八区当中是名列第一的，这五项指标首先是咱们全区的地方财政收入，第二项是咱们全区的地区的税收，第三项是咱们的固定资产的总投资，第四项就是咱们的房地产投资开发额，第五项也就是和咱们商业最密切相关的，就是咱们的社会消费品零售额，这五项指标在咱们城八区当中都是名列第一的，咱们从中能够看得出来，咱们朝阳区是一个发展快、规模大、投资价值很明显的这么一个重点区域，这是从大的区域来体现的。

    姜玮:第二是从小一点的区域体现，也就是咱们所说的朝青板块，从目前的开发面积来说已经达到了500万平米，现在咱们已经具备了100万人口的市场消费能力，再有是这个区域有一个又算是不足，也算是一个发展机遇的特点，就是目前这个区域的商业和服务业发展不是很充分，有很大的发展的缺口。对于商家来说，这个缺口就是咱们一个重点的发展的机遇和机会。所以我觉得第一点来说，能够充分体现出咱们国美第一商街，无论是市场消费能力，还是市场的需求角度，都有它的存在的价值的。

    姜玮:第二个影响商铺出租的因素，我想主要是商铺周边的整体布局问题。因为我们是这么考虑的，目前的客户群基本上分了这么两大类，一类是我们的小客户，也就是实力相对不是很足，它需要整体的商业环境很充分，以便支持它的发展。另外一个客户群体就是一些大的，有连锁实力、经济发展实力的大规模的企业，无论是大的企业还是小的企业，他们都需要一个比较完善的，比较充分的，能够给他提供公平竞争的好环境。

    姜玮:就我们目前了解的情况，咱们的国美第一商街现在具备的是10万平米的体量，六种大的业态，另外是工字型的统一布局结构，我们也认真分析了这种结构，这种结构能够把市场的死角降低到最低，这样的结构对于整体的商业发展能够提供比较好的基础。

    姜玮:我们认为第三点是价格的问题，因为商家无论是要吸引什么类型的商户入驻，第一需要考虑价格。大家也都明白，商业毕竟要有两到三年的涵养期，在这个期限内既要支付租金、装修费，还要支付很大的经营管理的费用，也就是说在他投入的前期，这一块的费用会投入很大，对于实力稍微薄弱或者发展有问题的企业，会直接影响他们的发展。我们为什么特别认可国美第一商街的做法呢？因为它最大限度地共同分担这种风险，让商家有更多的精力和实力投入到今后的发展当中。

    姜玮:最后简单提两点建议，希望咱们国美第一商街前期工作做得很好的基础上，进一步提升商业氛围的整体环境，另外是能够确实兑现咱们对于投资商和商户所做出的承诺和措施，这是对于咱们国美第一商街的。

    姜玮:另外对于咱们的商户和投资者来说也提出一些建议，投资还需要谨慎投资，因为无论是咱们的零租金还是说返租金，如果说咱们的企业不具备一个先进的管理理念，不具备这种比较好的管理模式，没有优秀领先的人才队伍，不论是多好的地段，多好的地盘由你运作都是有风险的。

    姜玮:所以我们建议，如果我们的商户、投资者具备先进的管理理念、先进的经验、先进的经营模式，还具备这种优秀的人才队伍，这些条件你都具备了，我们认为国美第一商街是您一个不错的选择。谢谢大家。

    主持人:谢谢姜科长，姜科长分别从大小两个方面介绍了国美第一商街的价值，并对未来的商业业态以及投资者提出了衷心的希望，对此我们有请明天业务发展总监贾玉鹏来做一个总体的介绍，下面有请贾总发言。

    贾玉鹏:大家下午好，刚才我也提到了，今天这个签约仪式推出零租金的活动，主要是表现了我们的开发商的诚信，和我们开发商的实力。大家都知道，整个国美第一商街自从推向市场以来，整个招商和销售都非常好，到目前为止，我们已经达到了两个80%，就是80%以上的销售率和80%以上的出租率，这两个80%可以看到，在北京市是非常成功的，而且通过我们的前期宣传和推广，整个国美第一商街在业内也是遥遥领先的。同时通过我们各种招商政策，包括我们返租金的策略可以看到，大家都知道，买现铺直返3000租金，这就是我们的诚信的体现，商户在三年内的风险几乎是零，而到三年之后，整个商业气氛起来的时候，他所有的收益是商铺能够拿到比较高的，所以当初我们这种返三年租金应该是风险最小，投资收益最大的方式。

    贾玉鹏:同时今天的零租金的活动，大家可以看到，我们主要是针对前期所提到的返3000租金相呼应的，因为零租金是我给你一个比较低的门槛，和投资客对接，同时我们也讲到了，我们还有四层保障和四统一的原则，确保我们的自营商户和投资客在这里得到自己应得的收益。在今天现场有晚上俱乐部的杨总，他们会把自营品牌的商户，源源不断地输入到我们的国美第一商街，让所有的这些品牌商户跟我们的业主和投资客进行对接，同时我们跟董秘书长都有战略研讨。今天到我们现场的嘉宾可以看到，对后期的商户的对接，包括我们的公司的经营政策都会给大家发布，综合这些策略和我们所采取的措施，大家可以看到，国美作为一个家电零售起步比较早，而且做得比较成功的一个企业，它在后期运作过程中是比较负责任的，它会把这种整个的销售、招商和运营三者统一起来，把国美第一商街的后期管理做得非常到位，这个也是我们未来的一个发展目标，也是我们未来做这个国美第一商街的一个决心。我希望大家能对我们后期的运作有一个见证。谢谢大家。

    主持人:谢谢贾总，中国商业步行街秘书长董利先生，一直在致力于商业步行街的开发、布局、研究，包括给一些商业地产的开发商进行指导，他也一直很关注国美第一商街的运营情况，下面我们就有请董秘书长给大家介绍国美第一商街的区域价值。

图为中国步行街商业委员会秘书长董利

    董利:谢谢大家，国美商街应该说我们非常熟悉，我也不清楚参加了几次这样的专业性的论坛了。记得前不久在一个媒体上我曾经有一个评价，实话实说，国美第一商街的规划不是最佳的，还存在很多的不足，我想今天在贾总面前说这个话，我想贾总也没有什么可说的。但是我们可以看到的一点是国美开发商，包括他们这个团队所做出的努力是非常值得肯定的，我总结过他们所做的几方面的战略努力。第一是他们的商业和物业当中，首先采取租售的办法，应该说压力比较大。而且在这么大的一个项目，这个区域有所发展，但是前几年没有这么好的发展，在这种情况下，他们毅然启动了租售招商，这一时期非常早，给后期的招商打下了良好的基础，租售对开发商而言是非常值得肯定的，不仅要说还要做。

    董利:第二是他们推出的这个四统一，我觉得这是他们又给自己的工作提出了一个高度，不容易做到，我还是希望他们能够做好，作为一个商业布局而言，如果真的想有很好的发展，它的价值能够得到大幅度的提升，这个四统一是必备的。所以说我也非常赞成开发商能够主动站出来提出这个四统一，并做到这个四统一，当然这个难度非常大，不是所有的开发商都能够提出来，都能够做到的。

    董利:还有一点就是我说的我已经参加了很多这样的论坛或者研讨会，他们之所以开这么多的会谈和研讨会，我想一方面也有宣传的需要，因为做商业必须有宣传，没有宣传消费者不可能知道，我觉得宣传比较重要，但是更重要的是提升项目操作的关键性，我觉得这一点也是非常值得肯定的。

    董利:刚才我在墙上看到一片报道，叫《商业地产走出尴尬》，我觉得走出尴尬仅指的是少数的或者非常上述的商业业态，国美今天已经走出了尴尬，我最近走了十几个项目，应该说这些项目面临的一个普遍的问题就是怎么卖、怎么招商，卖和招商之间如何平衡，招商之后如何进行经营管理，以及在招商之后几年时间里，如何考虑经营的问题。我觉得这些问题应该说在我们这个国美项目中，可能在前期启动的时候都是难题和重点之一，但是现在都已经发展得很好了。但是在别处别的项目当中，我觉得对他们来说，现在这些还真是一个很难逾越的方式。如果更多的商业地产项目研究一下国美的做法和模式，我想会收获不少，这就是我今天的一个谈话，我觉得应该说国美项目走到今天非常不容易，我也祝贺他们，祝愿他们今后有更好的发展，谢谢大家。

    主持人:谢谢董利秘书长，北京万商俱乐部是北京品 (论坛 像册 户型 视频)牌商家经常聚会的自己的一个圈子，这里面网罗了北京很多的商家，他们经常交流商业运营、商业运作，以及对于京城各个商业区域之间的一些价值取向议和价值点，今天我们非常游行请到了万商俱乐部的主任杨哲轩先生，请杨先生诊断一下在京东的青年路地区，国美第一商街的商业项目的价值，有请。

图为万商俱乐部主任杨哲轩