杨哲轩:谢谢大家！我讲三个方面的问题，第一个，关于咱们社区商业或者是居住区商业的三个特点。可能大家都知道，包括我们在座的很多投资者都知道，居住区或者说社区商业一般有三个特点，第一个叫消费的稳定性，因为主要是社区居民，大家都知道一个老话一步近，两步远，在家门口能够实现的东西一般都懒得走。第二个特点是稳步增长性，社区商业的特点第二个就是稳步增长性，它表现在社区商业有一个稳定的成长过程，它也不会产生暴利，如果说在座的投资者想今天的租金是一块，明天就变成十块，不可能，这是一个现实问题。第三是可扩展性，表现在哪儿呢？社区商业或者居住区的商业有可能由一个社区型的辐射区域，变成一个区域型的，而我们今天看到的国美第一商街的特殊位置，和它的体量以及经营的综合性，可能会导致它将来会有这种居住区或者社区商业的辐射型的商业，这是社区商业或者说居住区商业的三个特点，这是我讲的第一个问题。

　　杨哲轩:第二个问题，我们跟大家一起看一下，或者我们有的投资者可能会看到，现在全国社区商业，目前存在的主要问题，可能大家去了很多社区，或者本身住在很多社区，能看到一个问题，很多社区商业经营得不好，或者没经营起来，或者开不了门，这是一个现实问题，为什么会出现这样的问题呢？因为我们跟很多精明的商家也研究过，包括跟一些开发商沟通。

　　杨哲轩:我们发现主要的问题存在于以下两个方面，第一个商铺价格卖得太高，有的本身社区商业价格，本来商业价值可能也就值一两万，他卖到了三万五万，这是一个问题，这导致的直接结果是一些投资者觉得要取得回报的话，就要提高租金，结果是真正经营起来的商家进不来，这就出现了很多商铺卖出去了，但是经营不起来的状况，这是我们的一个问题，主要的原因是价格高。

　　杨哲轩:第二是在投资者和商家之间没有形成有效的对接。也就是说作为经营商铺的人和买商铺的人之间没有一个有效的平台，没有人来管，大家的信息不对称，这种情况下导致的结果是我们很多投资者很麻烦，很多经营者也很麻烦，大家的经营价值得不到实现，这就导致我们很多商铺没法经营起来。

　　杨哲轩:我曾经跟洗衣的普兰德的老总讲过，比如说我们大家提到的见外SOHO，他当时想进，进不去，原因很简单，第一商铺价格太高，第二个，找不见投资者，谈不到一块去，所以这两个问题导致我们的商铺，尤其是社区居住区商业起不来。

　　杨哲轩:反过来，对到今天第三个问题，就是我们今天所看到的这个国美第一商街，我这里讲两个事情，第一个是关于我们国美第一商街的评价，我是做商业经营出身的，我做商业超市和大卖场六年，我们经营的体会是第一必须有消费者，或者是买单的人，必须有人来出钱，有人来买单，这是最基本的。第二个，我必须能找到业主对这个地方的经营规划，或者管理的一个良好的思路，这是两个很重要的问题。

　　杨哲轩:在我们看到这个国美第一商街，第一这地方人多，刚才已经听到了，周围有100万常驻人口至少我们将来不愁这个地方没人，怕的是我们自己经营做不活，第二交通便利，商业的两个重要的指标是可视性和通达性，这个地方交通便利，看也看得见，进也进得来，如果将来想辐射吸引更多的人的时候，人怎么进来，这两点对我们的商业来讲，可以说国美第一商街有了一个先天的非常好的条件，这是我对这个区域的一个评价。

　　杨哲轩:第二是业主怎么样解决经营管理的问题，我们看到的很好的一点是四个统一，就是我们从经营和管理上，我们为商家和投资者搭建平台。还有一个我要特别提到的，就是我们说到的两个问题，现在全国商业模式出现了问题，我们刚才已经得到了有效的解决，第一是商铺价格不高，坦率地讲，刚才咱们讲到了一个，就是我们的商业实际上如果把返的租金停下来，价格是多少？8000多块钱，这个价格远远低于很多人都走过很多的社区，北京很多的社区都是10000、20000甚至更高，这个水平把我们的平均租金是二三块钱，这个对商家的成活非常有好处，很多商家愿意进来。

　　杨哲轩:第二个问题是投资模式，他们给投资者和经营者之间搭建了一个非常好的模式，帮助在商业最开始的养殖期如何靠品牌商家把这个区域做起来，从而加速我们这个商业的成长提速。我觉得这一点上对我们的国美第一商街的各位，不管是投资者还是经营者，都是一个很好的支持和帮助。

　　杨哲轩:可能大家都知道东方广场 ，如果在里面做商业经营的话，现在已经翻了三个个了，它经过这几年运作，到现在的高增期。我们也希望国美第一商街通过这种模式，我们也希望过三年五年，这个地区的商业价值体现出来之后，我们这个地方的租金提升几番，最后希望我们的国美第一商街越做越好，谢谢大家。

图为国美第一商街销售总监吴海辰

    主持人:谢谢杨先生的分析杨先生从商业运营、区域价值等角度，对国美商业街进行了全面的阐述，我们知道专家的观点永远是具有指导性和参考性的，但是真正具有实操性的，还得靠我们商家自己，我们今天有幸请到北京瑞祥集团的李总，现在我们想让李总给咱们介绍一下具体商家的一些选址的经验，以及对国美第一商街这个项目的具体看法，因为我觉得这个可能是在座的投资者，以及在座的商家所最关心的一些事情，下面有请李总。

    李亚峰:刚才跟大家说了很多，我是一个商人，我发现大家在下面有很多是跟咱们国美签署了和约的投资人，我代表着大家说一句话，我跟大家说一下我从商业的眼光看青年路地区的商业状况。因为我们集团公司涉足地产、百货业、物业等很多很多，我们有一个很好的团队，但是我为什么选择朝青板块做投资，五年前我绝对不会在朝阳路附近或者在朝阳北路做投资。但是为什么我们五一要开业，而且国美明天第一城的项目我们要投资运作？第一是现在，第二是将来，现在，咱们朝青板块已经具备了做商业投资的一个最起码的标准，因为它有一个成熟的人群，有非常好的交通，根据朝阳路的扩展、发展，加上它附近泛CBD的白领的入驻，朝阳地区已经日趋成熟，朝青板块一定会成为一个亮点。第二我接触了很多老前辈，他们跟我讲了很多的道理，朝阳路为什么以前做商业很零散，很不集中，商家很难赚到钱，因为它没有一个整体化、统一化和一个规范的管理模式，但是现在通过第一城的方方面面，专家也介绍得很详细了，咱们已经知道了，现在已经具备了各方面的这种条件，所以说我敢选择在朝阳朝青板块做社区。

    李亚峰:现在朝阳地区的商业亮点主要集中在东大桥，那是咱们朝阳的第一个商业区，但是我跟专家所探讨的最后结论是朝阳区的第二个商业亮点将会在朝阳路和朝阳北路亮相，可能它会成为将来朝阳地区最亮的一个明珠。

    李亚峰:给大家讲一个小笑话，如果说长得很漂亮，长到20岁的时候再娶就难了，只有在她15岁的时候娶才可以。从北京的超市、百货甚至到电器行业，倒闭了多少家？大家可想而知，为什么倒闭？因为第一它没有雄厚的实力，经济实力，第二是没有一个完整的管理模式，所以它倒闭了，但是国美很中国的一个名字，可能满中国人都知道，第一它有雄厚的经济基础，第二有非常好的口碑，最主要的是它有非常非常雄厚的人麦。

    李亚峰:所以说我给大家一句忠告，投资在国美，相信我，没错的，谢谢大家。

    主持人:谢谢李总从商人的角度为我们展望了国美第一商街的投资前景，以及对国美第一城业主的看好。从青年路的扩建到国美第一城的开发，再到国美第一商街的开发，目前的朝阳路已经成为京东的大道，我们相信它的商业价值会日趋成熟，在此我们祝愿国美第一商街早日发展成为京东的商业中心，使它的潜力得以最大限度的发挥，不仅仅给国美第一城的业主，也给京东的业主带来更多的便利，我们今天的活动到此结束，再次感谢各位嘉宾的光临，感谢各位的参与，谢谢大家。

    活动结束.   

   活动背景：

    国美第一商街 (论坛 像册 户型)20号楼商业销售率已经达到90%以上，并将于今年6月31号交房使用，考虑到商铺投资业主的利益，同时也为了更好地为业主提供商业配套服务，引进高品质服务质量的品牌商户，我公司决定针对20号楼意向进驻的品牌商户，实行零租金进驻的招商政策，同时，为了确保投资业主的利益，公司将三年的租金一次性返还给业主，使他们购买的商铺安全度过养商期。

    目前，还有少量商铺实行“返三年租金”销售，即：客户只要购买20号楼商铺，签约同时一次性扣除三年的租金。如：购买总价100万元商铺，签约即返20万元租金，购买200平方米商铺，一次性可获得39.3万租金。

    楼号：20号楼底商

    位置：位于社区主出入口的四叉路口，紧邻餐饮街、对面就是小学

    定位：品位生活中心——在家即休闲

    结构：地下一层，地上三层

    面积：13000平方米(完成销售率90%)

    户型：主力户型面积100——200平方米

    布局：地下一层是菜市场(瑞祥百货已经进驻招租完毕)以及日用百货、五金、维修等便民服务，地上三层定位方便社区业主享受高品质生活的文化休闲业态。

    优质业态可零租金进驻：

    如：经营瑜珈健身、美容护夫、儿童艺术培训、茶室、咖啡、酒吧、鲜花礼品、足疗按摩、家政护理、室内球馆等。