主持人：下面我们还是搞一个对话，商业地产到底能不能卖，在现在中国融资体系 不健全的形成下，市场和政府管理很多缺位的情况下，他们怎么做，在不同的环境下怎 么做，我们下面请六位重量级嘉宾就这个话题展开辩论。首先有请，王永红先生，司徒 文聪先生，张澳先生，方方总经理，尹志新先生，朱友军先生。

    主持人：今天这个话题也是主办方的蓄谋已久的，今天的话题，可能在座的大概有 一个区分，有几位呢，王永红啊，起码有销售部分的。今天我们希望给大家留一个提问 的时间，因为这个话题可能是所有人最关心的一个话题。先请尹志新先生讲讲。

    尹志新：就售与不售呢，我们做这个项目的时候就展开了讨论，包括刚才听王总讲 的关于RIZE的事情，我们公司也有争论。我的领导专门就RIZE的问题跟我谈了好多，到 最后呢，我们根据自己的项目做了分析来看，我们总体还是希望能够出售一些，最终我 们还是想出售一些，为什么这么说呢？我们的选择还是根据项目的实际情况，适应为好 ，只有适应当地周边的环境发展才是最合适的，最终我们选择希望能够开户我们客户的 力量，在2100米长的街道上，给大家一个发展的空间，给大家一个选择的权利。我们作 为开发商而言，再有经济实力也无法替代客户做那么多的商业上的选择。

    司徒文聪：我想大家在座的每一位，你们也考虑一下，为什么要卖？一个发展商这 么辛苦把地拿回来了，他们为什么要卖，从我们过去研究，主要的一条是，因为中国缺 乏融资渠道，这是一个生存问题。因为我们中国还是属于慢慢累计经济过程中，所以我 们中国现在很缺乏资本市场的支持，去把每一个房地产项目都运营起来。其实我不赞成 卖的，但是如果提到企业的发展来讲，企业的问题不仅仅是卖不卖的问题了，是我企业 生存的问题，我知道我不卖可以把项目做得非常好，如果不卖的话，企业可能倒闭，我 肯定要通过一些自己有限的融资渠道，或者有能力的资本运作解决企业的问题。但是如 果运营上来讲，我几乎没有看到亚洲哪个项目是可以通过出租发展得很好。美国，他们 的所有的商业房地产公司都是和不同的大小的基金公司有不同程度的联盟的，他们是离 不开资本市场的支持才能把这么多好的步行街做出来。但是这尝试，如果是不成功的话 ，他们可能需要一些第二种的手段把他的房地产进行良性的发展。如果不卖的话，当然 很好。如果从企业角度来说，我还是赞同有不同的方法解决企业的问题。

    主持人：中国商业房地产为什么要卖，关键融资体系不健全，第二个市场有投资的 需求。下面由请方芳总经理谈谈，结合你们自己的项目。

    方方：我觉得这个题目可以修正一下，就是怎么卖？我理解的这个是怎么去融资？ 像我们那个商业，本家商业，整个商业的形态涵盖的不断是物业建筑形态还是将来的运 营形态，都有很多种。我们可能分各种种类，分别完成一个定位以后，安排一个比较合 适的融资方式，有和基金融资的，有和大的战略投资伙伴融资的，也有针对面临市场的 ，这样对一些老百姓想投资的，也给他提供一个渠道，我觉得这就是一个融资方法的问 题。

    主持人：说得非常好，商业地产有三个阶段，建造产品是一个阶段，持有是一个阶 段，运营是一个阶段。我想这方面张澳董事长他们有更深的体会。

    张澳：其实去年以前我是一个非常坚决地赞成只租不卖的，但是后来通过和更多的 开发商朋友啊沟通之后，发现这真不是一个简单的卖和不卖的问题，这是太综合的问题 。但是尽管如此，尽管我和中远已经有了更紧密的合作，我仍然还是坚持， 你对商 业地产有控制能力的，还是持有比较好。我举个例子：2000年我们做荣祥广场的时候， 当时是一万块钱左右一平米吧，现在通过我们六年都的运营，目前有基金，还有上市公 司购买，现在已经是几倍了。如果你有信心，或者你有专业能力能够把这个好的商业地 产经营好，是有机会把资产价值充分挖掘出来的。

    王永红：我个人意见啊，还是卖掉的好，我们公司总经理也在下面啊，他要站起来 肯定坚决不卖的。我觉得销售掉百分之二三十以后，有一部分投资的介入呢，他有一个 量化的价值，这个量化价值呢？因为我们开发商做的商业一定是新的商业，并且很多商 业都是比较老的，比如北京四环之内做新的商业都不批了，都是在新城建设的。新的区 域里没有一个杠杆作用，没有租金杠杆。比如以前东三环CBD有一个标准了，是10块20块 一平米，但是在新的城市没有杠杆作用。如果你没有一部分投资者进去了以后，没有一 部分量化进去了以后，租金是一个很低很低的价格。比如一个项目一个是百分之百不卖 的，一个是卖掉百分之二三十的，我想后者租金的价格一定是比前者要高的，为什么？ 他有一个量化的东西，有杠杆作用。实际上这个也是激励，并不是商业经营者有多大害 处，这个是给他信心，是那些买房子的人给商业客户的信心，我是从这个方面看的，我 建议是卖一小部分。

    主持人：谢谢王总，商业地产呢，很多人说是金融产品，包括资产升值，你交易的 不同阶段是不一样的，下面有请朱友军先生，他不仅是一个全程的商业地产服务商，包 括当时的金源MALL所有的招商策划都是他操作的。我们请朱总谈谈。

    朱友军：我觉得要把商业分几个形态，第一个是大型的商业中心，从卖的形态讲我 可以主张整体，我坚决反对拆开卖的。在20%销售出去以后，这些小业主产权在他手上的 话，很难控制的，到最后整体的管理受很大的影响。而且对于这种大型购物中心来讲前 五年可能是很长的养伤期，但是经过五六年以后，租金会发生很大的变化，我们知道购 物中心的价值，他的体现，比如你租金今年一个亿，当你的租金今年一个亿，你按8%推 算，一平米一万多，当增长到第五年已经到三个亿，你的价值就翻三倍，而且当经营到 一定的时候，融资渠道还是比较畅通的，当经营得不错的时候，这种八年期或者十年期 的贷款，可以得到大笔的资金。我觉得这个不是卖的概念，是一个变现。今天探讨的是 散卖还是不散卖的问题。

    还有一种是包括商业街，还有老商区的商业街，他们的店铺，他关门的时间对旁边 的店不影响的话，这种的话我们要区别对待，这种底商一般开发商卖得很快。现在投资 者很理性，他要求你卖给我你要带租约卖。硬卖的话，特别是在二三线城市是越来越大 的困难。我觉得他的营业时间不同的话，他整体来讲业态还是要统一的，如果卖的话我 建议是统一。你带着租约卖，经营管理权还是要全部收回来。现在的融资渠道很不畅通 ，对商业地产贷款非常困难，很多的综合体里面必须规定做很多的公建，怎么变现的问 题呢，我觉得要从实际出发，卖的过程中如果是相互关联性很大的话，我建议要统一管 理，统一招租，完了之后可以卖部分。如果相互之间没有很大关联性的话，我觉得卖不 卖影响不大。

    主持人：关于商业地产卖不卖的问题，还有一个法律的底线，说预售有非法融资的 嫌疑，关于卖我给大家提供几个样本，在长沙我看过一个项目，他是什么时候卖呢，这 个商场全部营业很好的时候卖，在郑州一个很知名的房地产项目，主力店持有，次主力 店出租，开始卖中间散铺，散铺卖了以后，再卖次主力店。还有一种是卖给你以后，你 不允许自己经营，也不允许出租，你必须委托我代为管理。

    提问：各位专家，各位老总，我来自泛海集团的，如果一家上市公司在开发一个比 较大型的商业项目，他面临的问题就不是那么紧迫，他有没有必要再售，或者售多少？

    王永红：是这样的，我们的项目呢是我们房地产基金的，我们的项目是可以不卖的 ，为什么我们最后决策卖一部分的呢？不是每一个项目都可以卖的，比如金源MALL在一 个屋檐下的，这种建筑体要销售起来的话，可能对以后的经营啊，产权分割有比较大的 影响。但是现在目前呢，这种商业步行街，不是你开发商，也不是你经营者你理想当中 的蓝图，以后这条街是卖，还是干什么，不是你想想的。一般一个新的商业最少经过三 年的洗牌，你洗牌，你的资源，实际上散户的资源，社会的资源，你都用不上，我们给 这个空间给他呢，第一个是体现一个价值，有一个量化的价值，更重要的是他在三年当 中，我先开茶馆，明天我干什么，通过两三年以后，他会形成成熟，这样的商业街呢， 比前一种百分之百持有的更有个性化，更有趣味性。我们的六佰本，实际上我们70%的业 态呢，我们主力店是完全OK了，麦客隆、儿童乐园，麦当劳啊等等，都有了，在这些主 力店确定了以后，剩下的哪怕他卖点小的工艺品啊，这个是和商业业态有关系的。

    方方：大家都知道前两年房地产住宅的火爆，开发商多拿一年地，价值就升了，商 业地产也是，不管你缺不缺钱，缺钱呢你必须想办法融资，不缺钱的话，看你这个企业 后面还想做什么，因为有了钱的话，他的投资机会是很多的。刚才主持人举了几种卖的 方式，如果期房卖的话，价格肯定是最低的，全部都经营好了应该是价值最高的一种方 式，现在的商业街，一般是一个屋檐下的综合楼的形成，很多基金感兴趣的是这块，对 商业街的话，基金业不感兴趣。商业街有一个优胜劣汰的自然淘汰法，如果你这个商圈 你你带动的业态很好的话，你的小业主没有理由不遵循你的业态，这个是到哪儿都适用 的。是卖好还是不卖好，还是换一个话题，你准备多少钱卖，你准备获得多少利润。

    朱友军：商业地产呢，这种持有性的物业相对比较稳定，特别是做到后面，租金越 来越高的情况下，为什么中粮中心现在大型的上市公司为什么花这么大精力持有物业， 其实他们看重五到六年之后，他们投入20个亿，可能到时候会变成五十个亿，到六十个 亿，他们通过银行，通过基金公司发债券，增资扩股，可能从银行里面拿到很多资金继 续开发，这样用几年的时间，如果你坚定地持有，你全部卖光的情况下，你的资产的规 模可能你现在一百亿，通过销售五年之后你会到五百亿，可能到了资本运作以后，你可能会到八百亿。　

    提问：您好，我想问一下司徒文聪先生，您的正大广场我们参观了，在上海我们看了大宁国际，您的正大广场是一个集中式商业，大宁国际是半开放式的商业街模式，如果说让您经营大宁国际的话，和正大广场相比，你有什么不同的操作思路没有？卖还是不卖呢？

    司徒文聪：大宁国际他是把一个地块分成很多小的一栋一栋中小型的房子，组成一个商业区，那块土地面积非常大。当时开发商是想做一个盒子，把里面分割成18栋，大概五到七层高，上面是办公楼。这两种项目呢，在我们商业房地产里面非常典型的两种派别的项目，一种是购物中心，一整栋房产，经营都在一个房子里经营，强调每个楼层之间的配合，可以说正大广场是一个典型的案例。这个大宁国际呢有点像新天地，他有很多五六层楼高的项目，做成很多的群体，他做成所谓的街区，不同的楼层，三楼以上是办公楼，三楼以下是商业。其实当时他们在前期，我是参与这个项目的开发过程的，当时大宁国际的项目，如果当时摩根史丹利没有筹足资金配合这个项目的开发的话，他们是准备出售的。

   当时大宁国际的项目在发展上做了两手准备，第一手准备希望把项目做出来，通过资本市场变成一个打包项目卖给基金，另外一种，如果资本市场进不来以后，他们可能把一栋一栋房产通过市场投资者分散出售，也是有的，所以那个项目灵活性很大。当时在普陀，在闸北区，当时开了很多的会研讨这个项目。当时我们也派了专家小组去发言，如果这个项目有非常好的发展前景的话，发展商可以抓在手上通过资本市场放大，这个没有问题。如果出现一些金融危机，他只能收回他的投资，如果这个项目往外出售的话，也是非常容易出售的。所以这位朋友提的问题是和我们今天的课题是非常有关系的。