主持人：下午第一个演讲的嘉宾是：中粮集团西单大悦城总经理暴雪松先生。中粮集团是世界五百强的企业，他并不是做地产的，但是也做商业地产，也就说明商业地产不仅是一个行业产品，已经成为一个资本产品，已经进入做资产企业，包括大型国企的视野，下面掌声欢迎暴总。

    暴雪松：各位专家，各位同仁，下午好，非常高兴有这个机会向专家学习，与同仁交流，在此非常感谢《新地产》杂志社和汉博顾问公司，其实刚才主持人说，中粮以前没有接触商业地产，其实中粮十年前就已经进入这个行业了，只不过用领导的话说呢，一直匍匐没有前进，因为我们十年前已经建了中粮广场，现在这个物业有很高的商业价值。我一会儿讲西单大悦城的项目，是我们近期收购的一个项目之一，我们在北京的其他地方在一两年之前收购了几个项目，投入已经有一百多亿了。 中粮集团西单大悦城总经理暴雪松

    西单这个项目我们定义为城市综合体，我们认为城市综合体是未来引领老商圈的改造，包括形成新的商业圈的一个举足轻重的综合体。城市综合体是把办公，酒店和商业组合在一起，形成一个多功能，高效率，复合而统一的群落。为什么说城市综合体对城市老商圈的改造有举足轻重的作用呢，我们先分析一下老商圈的结构，一般老的商圈都是由原来的，或者百货大楼，或者某个商场为中心协调的一个商业带，现在可能有服装服饰店，形成一个老商业区，比如西单，是由西单商场形成的商业区。

    在这个基础上如果中粮，或者其他的开发商再以传统的百货进入这个区域的话，只可以产生同质化的竞争，对这个竞争环境的改善，对自我的发展都不会有很好的作用。所以，我们在做一个老商圈的投入的时候，我们一定要做商业的综合体体现出我们对这个商圈的贡献，以及我们对商圈价值的挖掘。从这个表上可以看到城市综合体有几个优势。

    一个是可以迅速成为中心和地标，比如通过它的建立马上改善这个商圈的面貌。同时它可以在建立新的商圈的时候，可以马上形成一个聚合度。

    第二个他庞大的综合体的体量，形成基础的人气和消费力对这个商圈有一个新的带动。同时城市综合体多功能的复合型，有公寓，有写字楼，有住宅，还有其他的商业，形成的复合型，这种功能的匹配，对这个商圈的互动，对人权的改善，对整个定位的改善都起着很好的作用。

    在功能上是这样的，在业态互补也是这样的，即使在综合体里有零售，有购物中心，但是他的购物中心的组合方式，业态的规划，这种互补性，比如有餐饮，我可以有娱乐，这个方式不是原有的商圈可以做到的。我们提供的这些案例都是充分说明我们对商业地产，未来商圈的改造，这种城市地标性的城市综合体的成功案例的借鉴。比如上午讲的六本木，带动了这么一个核心的地区。

    离我们最近的比如东方广场，原来王府井大街是档次比较低的，外地人比较多的区域，东方广场有公寓，有写字楼，还有几十万平米的购物中心，把整个王府井大街，把整个王府井地区的层次，形象，租金都带到了一定的高度。同时像香港的APM在原来的工业区里建立了这么一个综合体，对这个工业区的整个人群结构，消费习惯，这个价值的提升起了非常大的作用。所以它对原有的区域价值做了很好的提升。

    我们接手了以后，我们怎么通过他这个城市综合体表达我们对这个项目的理解，跟大家分享一下。从这个图上可以看出，西单大街原来是长1.6公里的大街，两边基本以零售为主，还有百货，其他的业态很少，但是他有优势，地理位置非常便利，知名度非常好，人流也很好。所以我们在西单项目上一定要做这么一个确认。

    在做西单项目的同时，我们接手以后我们做了四个方面的工作，一个是我们希望功能上做一个完善，因为他是一个城市综合体。其次我们在几个方面做了一个升级，第三个打造自身优点，第四个是从物质到精神进行一个全方位的布置。

    我们在接西单项目以后，原有是有写字楼，商业和酒店，但是我们觉得这个地方的酒店竞争不过VC，竞争不过卡尔顿，对此我们中粮认为，做不成最好的，我们要做成差异化的，所以我们把这个酒店打造成西单最好的服务式公寓，跟我们的写字楼匹配。其次我们在整个规划上做了几个升级，这几个升级有硬有软的。原有西单这条街消费层次正在往年轻化走，所以我们进入以后，我们不希望在价格上在年龄带上继续往下走，我们希望做成这个商圈的发动机，叫老商圈新引擎，我们希望通过我们这个项目的建立，把这个定位在原有的基础上做一个升级，继承和发展。所以这方面我们在保留原有的基础上做了调整和提高。

    第二个在设计上，原有设计外观非常好，但是内部设计不如日本公司在细节动线上，整个设计的感觉上不如日本公司做得好，所以内部设计我们请了日本的设计公司丹尼特首席做了内部的设计规划。在展示方面呢，我们觉得硬件只是一个层面，我们不仅仅希望把产品的档次升级，我们还希望整个形象在整个地区，就如同东方广场在王府井的概念。我们请了法国的专家做了形象把控，任何店铺的进入，所有的形象都由我们统一把控。同时，我们在对西单考量了以后，我们觉得中友啊，君太是以百货为主，没有很好的展示空间，没有很好的活动空间和推广空间，我们觉得要给消费者提供更宽松舒适的购物环境，所以空间上我们做了很大的牺牲。我们建了大阔道，大回廊。

    同时我们推广方式上要提升，君太和中友他们一直把推广方式做成打折，或者是返券。我觉得他对这个地区在活动期间有推动，但是不打折的时候，对这个商圈的商业是有影响的。我们有12层类，每一层楼，都有不同的推广活动，跟厂家互动，每天都有厂家跟我们活动，每一次搞活动的时候，都有乐队给我们表演，所以形成自己的推广活动和商家不间断的融合理念，融合了概念的推广活动，而不仅仅是打折返券。

    我们升级目的就是营造一个新的生活方式，现有的生活方式就是购物和逛街，不存在其他方面的享受，购物之外的享受他不存在。所以这个项目，我们所有的升级目的就是为了改变现有的生活方式，让年轻人接受一个新的生活方式，未来对这个西单有一个引领和带动。

    所以，这个时候我们做了几个卖点，我们希望我们有这样的理念，有这样的位置，有这样的功能，我们希望我们有好的指头，最后攥成一个好的拳头打出去。因此我们策划的时候准备了很多的卖点吸引消费者。我们这个项目里有亚洲最大的屏幕，我们不同的季节，白天和晚上有不同的方式，我们有非常吸引年轻人的外观，同时我们有北京最长的长廊，东西长110米，南北长150米，每层都有这样的回廊，创造了非常好休闲和聚会的空间。同时我们有亚洲最高的空间梯，我们有一层直接到六层的电梯。所以我们希望带给消费者不同的消费刺激。

    同时我们有西单最大的停车场，我们有一千多个车位的停车场，我们希望我们成为西单的一个心脏。可以到君太，到中友去的顾客都会想到到我们这里停车。所以我们地下一层有一个化妆品的区域，我们设计了一个洗手间，这个可能是中国最好的一个化妆间，女孩子到君太约会到我这儿补妆，没有关系，都可以从我这儿经过，形成一个回流。

    其次我们有中国最大的影院，有一万平米的影院，有十几个厅，未来的营业时间可能很晚，甚至通宵。同时又西单最大的餐饮规划，原来改造之前有一些好的餐饮，老字号。改造之后这些老字号无法生存，因为西单的租金上涨非常快，所以只有一些快餐可以生存，但是对于西单每天几十万的人流，对中国联通，网通，包括中国银行，这些人的需求，餐饮方面，无论是自己吃饭，同时跟朋友约会，公共餐都可以做出解决。所以我们从六层一直到九层形成西单地区最大的一个规模的餐饮区，有点像金源这样的。我可以去西单商场购物，可以去君太购物，但是吃饭都来我们的大悦城。未来我们西单有影院，有很好的服务设施，有很好的餐饮，有很好的夜店，我们希望成为西单地区，包括北京地区营业时间最长的一个MALL。

    刚才说了三定了，第四点，就是立足于原来的基础上形成一个整个业态的组合和目标。可能有的同仁会问，为什么叫大悦城呢，原来叫西单MALL，有一句话叫，近者悦，远者来，意思是近处的地方非常喜欢他，远的地方慕名而来。所以我们希望可以形成这么一个积聚效应，有了这样一个定位以后，我们把人类的三种需求做了一个划分。我们认为人有三种不同的需求，一是购物，我们每件东西都是购物来的，同时美食，不买东西的话，也要吃，同时要交流，我跟同事的交流，跟爱人的交流等等。所以从这个角度来讲，我们把这三种需求，根据我们的定位划分成12种生活状态，匹配我们的楼层。

    人类有梦想，人类要高兴，要童真的一面，要不断地约会，交流，要快乐，要时刻提醒自己要快乐。同时要潮流，跟着潮流走，同时要性感，要表达自己的生活方式，同时还要引人注目一些，表达自己的趣味。我们根据这些划分楼层的规划，围绕这些主题做我们这个的规划。

    这个是正在实施的东西，希望今天跟各位分享。我们中粮之所以能够做好大悦城，我们有几点优势，这是我们的核心竞争力。所以有中粮的支持，这已经是一个行业了，在五年之内我们要建五到八个大型综合体，这是一个战略目标。其次我们有一个企业的社会责任感，我们宁总收购西单这个项目的时候，我们对整个西单的改造，我们认为，对整个西单的地区的提升，包括整个商业街的整合，包括交通都会有我们下一步的路线，所以我们希望把西单继续做好。同时，我们从中粮的角度呢，因为中粮分三块地产，一个是中粮地产，是工业和住宅，还有一块酒店项目，中粮置业是叫持有性物业，所以这个项目无论多大规模，多大体量都不卖的，都是自己持有的。其次我们在不断向专家的学习，包括我们自己团队的建设，我们未来会形成一个专业化的团队。谢谢大家！