主持人：下面有请物美商业集团股份有限公司全国发展高级总监 汪传虎先生，他讲演的题目是如何实现商业地产的最佳模式。

    汪传虎：感谢各位嘉宾坚持到最后，今天参加这个商业地产的年会，我作为零售商的代表，也是对商业地产开发商的一个了解和学习的过程。我本人将近十年多的时间一直负责全国几家大型的商业的工作，一直思考中国商业地产发展过程中普通性规律性的一些问题。

    首先介绍一下我服务的这个企业，物美集团，大家可能很清楚。物美集团是中国第一家引进现代流通理念，在中国开第一家大卖场的企业，也是一家香港上市公司，去年销售规模是230亿，在全国连锁百强排名第七，我们目前拥有720多家店铺，在北京，天津，河北这样一个华北区域中心，还有以上海，杭州，安徽，江苏这样一个华东区域，还有宁夏等西北区域。尤其近两年我们收购了美廉美，还有超市发。目前我们的店铺是四个点，一个是百货店，大卖场，还有一个综合超市，就是社区的四千到六千的体量的超市，另外有大量便利超市。

    第二个讲一下零售业发展过程中应该考虑的，必须思考的一些问题。第一个是全国发展与区域领先，我觉得这是一个两难的问题，是全国发展还是区域领先？也有很多的企业现在全国发展的战略，也有很多企业选择区域领先的策略，这个根据企业的整体情况有关系。确切地说，全国领先和区域领先，这个对零售企业是很难的选择。大家知道现在的零售企业是规模取胜。第二个，从中国改革开放以后，对商业网点资源的掌控时机的把握，目前几年如果选择全国发展战略，更多的考虑商业网点的资源优势。

    第二个是单业态，有的只做大卖场，有的只做便利店，有的企业只做百货。

    第三个是做大做强，这个和全国发展还是区域领先有异曲同工。不做强很难做大，但是不做大也很难保证强，这就是零售业的特殊性，得到知道零售业主要体现在价格，服务。规模大了以后，对经营管理的要求也非常高，对企业的驾驭能力的挑战也非常严峻。

    第四个，单店开寓于系统并购。06年以前基本都是单店为主，06年以后并购非常疯狂，包括物美收购美廉美，和超市发啊等等。

    第三大方面，讲一下物美的战略现在，物美一定要成为我们本土的全国领先的专著零售的公司，我们选择先形成区域领先，逐步达到全国领先的战略。第二个是商圈领先，低成本优势。 第三个在业态选择上我们有突出主业态，主业态就是综超和大卖场。

    第四个是做强的基础上强调速度，物美这几年也是高速增长的，高速增长的背后，整个内部的管理也是非常复杂的。

    另外一个在开发上，物美就是单店开发和系统并购结合，基本上是单店开发和系统并购各占半吧。

    第四个，选址难是物美每年中的一个难题之一。我自己这些年在全国搞发展，选址难和招商难并存。这里有几个原因，一个是信息不对称，第二个是商家和客户的不信任，我觉得在中国本土零售企业，确实依托于外资的经验，但是本土企业也有不可取得的优势，尤其是亚太区域，这就是沃尔玛进不了香港，进不了日本，也进不了韩国的原因。先不说内资企业可以战胜外资企业，但是至少内资企业可以扮演一个重要的角色。

    第二个是选址的时候，很少适合的物业可选择。这里有几个方面，一，我们都是先选址再定位，我们是先拿到一块地，再考虑做什么。二，是定位不准，很多项目都没有定位，就是主观判断定位。三，期望不合理，这个不仅仅是高或者低，就对整个项目而言，不同的角色待遇不完全是一样的，包括整租和整销售都是期望不合理的一个范围内。四，就是对零售不了解，设计不到位。从层高啊，承载啊，包括停车位啊，都很难满足要求，这也为后期进入以后造成很大的浪费。

    第五，建议，一，我认为本土企业要专注做另说的话，是完全可以做大做强的。二，专业化操作是关键，今天我讲的是商业地产的会，专业化的操作，选址准确，定位准确，招商专业，设计到位，投资收入模型的设计比较合理，重视经营管理，我觉得专业的管理是成功的关键。最后一点零售商和开发商必须共赢，因为时间有限，我就讲到这儿。谢谢大家！