12月5日上午10点，富力（北京）地产商业运营中心推广总监关成军做客焦点网，就富力地产商业项目运营状况及发展计划等热点问题与广大网友做了在线交流，敬请关注！

    时间：12月5日上午10点

    地点：搜狐公司演播室

    嘉宾：富力（北京）地产商业运营中心推广总监关成军

    主持人：焦点网商业地产部主编 龚怡

访谈现场

    富力广场项目简介：

商业效果图

    北京富力广场 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)建筑面积达11万平米，位于CBD核心商圈，紧临东三环，向北800米直达CBD中心国贸，即将开通的地铁10号线在此设站。作为地铁上盖商业，北京富力广场享有了绝对的地段与交通优势，不仅吸纳CBD80万高消费人群及周边的150万稳定客流，更将以其全新的国际购物中心理念，引领全北京的消费流。北京富力广场倡导6合1SIMPLE LIFE新主张，将购物、咨讯、会员、欢聚、悠闲、娱乐等多彩商业形态6合为1，由此开启一种全新的购物、休闲、生活方式，成就融汇吃、喝、玩、乐、购为一体的新生活理念，致力于开创北京购物中心新时代。另外，为了更好的创建商业环境，北京富力广场特邀知名设计师进行其外立面灯光设计，力求使其成为CBD未来最闪耀之地。160 m2空中外墙立体橱窗、490 m2东三环商业临街面、三层退台式室内观赏娱乐互动平台、10大签约合作知名俱乐部、19家合作主流媒体……使北京富力广场从软、硬件上都具有了更强大的商业优势。

    以下为访谈图文实录：

    主持人：各位网友，各位嘉宾，上午好！欢迎富力北京地产商业运营中心推广策划总监关成军先生来我们的聊天室作客，我们今天的话题就是围绕富力的商业地产方面。这方面近两年动作比较大，07年就要收尾了，您回顾一下今年富力商业方面有哪些动作？取得了哪些成果？ 

富力（北京）地产商业运营中心推广策划总监关成军

    关成军：我们焦点在08年有一个商机，在奥运期间举行，为了08年奥运商机也为了整个富力地产在全国发展的布局，我们从04年开始比较跟奥运有关联的土地，我们开始规划有商业部分的配套。05年开始正式全面走入规划的时机阶段，富力我们在北京第一段是在双井那边，当时我们拍下来的时候，应该是向北方开拓，我们同行业的人士对我们有一些看法。我们有我们的想法，当时我们觉得我们要有一个责任感，我听我们集团的设计师等等跟我谈，他们想到第一点就是一种责任，他们做了北京整个，不能说涵盖整个北京，东面的调查，发现东面北京的居住环境，坦率说那个时候应不太好，要么就是比较常规的那种70年代，60年代的建筑，新建筑可能是单体独立一点的，没有一个很好的配套，没有享受到家居、环境、配套人居和谐的享受。所以，我们想带着一种理念，在北京做一个人居和谐的美好生活小区，来开发这样一个富力城，我们还是努力做到了。开盘的时候，我们先不说我们的房子盖的好不好，我们两万平方米的会所、精心设计的园林等等，我觉得北京的居民就应该住在这样的环境里，自己跟家的和谐，家庭与家庭之间的和谐，跟邻居的和谐，跟整个居住的小区的和谐，我觉得这应该是让北京人在北京享受一下。

    主持人：原来生活可以更好。

    关成军：这样去打造一个更好的环境，北京的消费者给我们有认可了，对我们的评价也是很中肯的。在06年开始突破了，现在我们在北京的地产主要有两大块的发展，北京08奥运需要什么？增值活动等等，这个要超过400多万，这样庞大的人流很需要一个交通、购物、娱乐、消费的奥运观光人潮。其实这点是北京奥运会，除了组委会很大的赛事工作安排外，是必须要的强大的配套，所以把握这点我们在北京就在奥运会之前我们会看到富力在北京市有两个项目会投入运营，都在东三环，一个是酒店、一个是购物中心，这个预期会在奥运期间。我们的合作伙伴接受了全球很多地段，订单比较的多了，所以我们要赶在之前投入使用。我们在天坛西门我们跟另外一个品牌合作的叫“富力假日”，这我们也要投入使用。05年开始现在在北京我们商业地产未来08年会出现很多商业地产，最大的在东三环，也就是延着东三环的路边我们有长长接近300多米的商业建筑。现在看到我们的建筑体不一定了解多少，因为我们还没有对外营业，这是一个29万建筑平方米，其中包含的就是我们刚才所说的万丽酒店、富力中心写字楼，期望最高的有11多平方米的中心，这在北京来说不算最大，北京其实去年也开很多大的中关村的购物中心等等，为什么11万在东三环的关注更高一点？因为东三环还没有购物中心，有的只是一些纯商业的卖场，或者是规模不大的市场。购物中心消费的业态在东三环我们的理解是非常的需要，我们在之前做了很多大量的调查，比如我们潘老师的建外SOHO，他们都提出东面很需要这样一个购物中心。这个调查给到我们的信息就是这个购物中心绝对有市场，非常有信心。给我们带来的就是你做什么？怎样做？刚才说开发商要有责任，随便做的话就没有希望，要给我们一个工作压力，怎样做？做什么？我们为此付出了很多代价，花了很多心思。在外行业看开发行业有多少任职？一个重大的建筑体正在施工其中假设让你停下来修改，那是一个很大的事情。我们在去年10月份我们把这个建筑停运规划，为什么规划？就是要有一个责任，我们在当中欠缺很多东西，之前在规划的时候肯定是有遗憾的，我们想把这个遗憾减到最少，我们想把最好的业态给北京，更加适合居民去享受。这个调整其实是为了以后功能更加的齐全，这个目的我们做的很大，我们在一个半月以后进行调整，这个概念不清，开发有一个责任，这个责任广义说东三环，北京的一个热土都在那里扎堆，酒店、商务、商业都在扎堆，我们为什么说再三提到责任，这块土地不能在控制了，北京只有一个CBD，中国只有一个北京，不可以这样复制下去，作为开发商应该有责任，这块地北京市给了你责任、居民给了你责任。如果留下遗憾就有负于北京、有负于时代。预期我们计划在明年的5月1号之前开业，我希望还能保留在08年。在北京会是一个最具特色的购物中心，可以环绕在北京线路的一些地方，比如说王府井百货、西单、新生代、新广天地，一直以做高端产品、高端服务、高端环境的国贸等等这些都是做的非常不错的。但是我们有信心比它们做的更好，在于哪里？我们也是一个调查，我们发现北京的生活是不是应该到了要改变的时候？因为我是从南方来的，南方生活没有夜晚，越夜越美丽。我在北京发现一种生活习惯，环境原因、生活状态原因，总感觉北京的生活找不到更好的让大家业余生活更好的地方。我们把生活跟购物做了有机的结合，这样大家可以想象到我们的购物中心会非常多彩，我们这次把购物中心改的比较完善，现在我们购物中心最理想的就是我们购物跟生活、休闲、娱乐是做到了完美的结合，这个时候我们提出一个是不是让北京人民改善一下生活？这个概念包含在购物、娱乐、咨询、享受、聚会、会员。这样六个概念是组合完成。这个概念不是我们独创，在欧美，亚洲一些很多先进的国家，他们已经享受这种环境了，我们也要紧跟社会潮流。你可以不过来购物，但为什么一定要来富力广场？就是它会给你很多东西，购物、娱乐等等，你的朋友、同事都往这个方向跑，不可能大家不交朋友，什么年代没有朋友日子多难过。我们准备了全北京购物中心最大量，最丰富，包含了全球各地美食的组合，我们有非常多大型的餐饮，有数不清的各地风味的小吃、产品，这是在北京目前只有我们，品牌超过了70多个。这个概念是什么？去富力广场中午尝试一些风味美食，晚饭约朋友来可以吃大餐。为了让东三环年轻人找到文化的蕴含，我个人认为，不代表行业的意见，准备在东三环打造一个CBD最好的店，装修里面的硬件设施都是精心规划设计的，华星电影院硬件投资超过2000多万，应该从某种程度来说，目前的联想桥跟华星还要好。我们还会做娱乐咨询，开业之后我们的华星电影院在我们电影院每个月，几乎每一周都有电影方面的互动活动，我们跟华星有一个联盟协议，每个月两场一年就有104场，这个可以直接面对面第一时间跟他们喜欢娱乐方面的人士去交流、互动、沟通，我觉得会不会让他们以前过往单调枯燥节奏的生活变的丰富多彩。我觉得北京人对于精神的追求，对物质的追求在某种程度上会有变化，这个礼拜对购物多一点，可能下个星期要买的东西买完了，钱花的也差不多了，需要精神上的东西。在精神上我们做了很多，跟全中国最顶尖的有时尚20多个媒体杂志，《北京新闻周刊》、《体育画报》等等我们做的一个媒体联盟，这是北京的商业地产第一个先做的，怎样做要消费者来评价，我们的媒体联盟是这样的，我们以后的购物中心，针对年轻人，针对文化人，对于他们一些我们给予他们一些唯一的季节变化的一些促销、回馈，组织他们活动，我们都会把这些信息投放到我们的联盟伙伴媒体上面。这些时尚杂志都是他们每周必看的杂志，他们离不开的。回头我们会跟这个杂志合作很多东西，比如说我们在我们最好的地方，在商业里面就等于一个酒店，最好的地方，以后消费者我认为他们可以不一定买杂志了，但是我这样说我的合作伙伴会有意见，但是很实在的，他们可以通过搜狐网站看我们的杂志，我们所有合作媒体的杂志，最新最新的都摆在那里，你可以这周买来《体育画报》，没买《时代周刊》等等，没关系，到我们这里来看。我们会有最具潮流的互动，读者的互动、国际的品牌跟这些时尚杂志所合作的活动都在那里举行。变成以后也许会每逢礼拜六礼拜天那里比较热闹，只要来肯定有活动。他们每一个杂志都有自己的个性、定位，他们的活动必然是不会同类的，重复的。每一周在时尚咨询这个主题可以让北京的年轻人得到很多时尚的咨询，在商场的三层我们牺牲了很大的空间，几乎牺牲了接近有1000多平方米。我们附近比较知名的商场，一平方米的租金是250到300，我们覆了区域三楼，按道理我们可以继续往上盖，我们退缩了，我们盖了四楼，在这个平台退缩再到五楼，退缩再到六楼，这个退缩的平台拿来做什么呢？我们这里其实是一个室内，一个非常好的娱乐互动空间，我们在那里会有一个直播室。

    主持人：对，上次的大型活动专门说过这个，我对此非常感兴趣。

    关成军：对，当中都留了空间，那里可以容纳一千多人的活动，通过四楼五楼的平台，没有遮挡，我们会跟国际广播电台合作，做全天候的直播室，以后会有音乐、娱乐节目，可以直接参与到节目里面，可以直接跟明星、歌星互动，让观众、听众合作。我们还会进一些品牌的电视节目，在这个地方作为基地，还有时尚杂志，在版面上有一个主题，编好一个故事，有很好的化妆师、摄影师，其实以后可以看到很多，可能大家以前没有看过，就变成了富力广场，能够形成多层次，反反复复，几乎每个角度，每一周都让你感受到文化娱乐咨询，这个我们是必须把它做到的，希望没有辜负大家的期望。之外还有针对年轻人的，就是电玩，我们有接近5000米的电子娱乐中心。我们这个定位相对来说比较新颖，因为有了这样大的餐饮配套、娱乐咨询配套以后，大家可以预见到未来富力广场人流非常大，推出商机也会比较多的，很多来过中国的品牌，没进入北京的新品牌也来了，这个是主动跟我们讨论的，我们会推出一些可能北京没有举行过的活动，针对学生、白领、儿童，我们会组织一些新颖的活动，让北京人真的是改变生活方式，去享受一种新的生活方式，不要再重复以前，重新开始，随着08年开始新的生活，这是我们的一个追求。我们以后地铁会有一个10号地铁线，随着东三环到了北京的东北角就往奥运会走，这条地铁线跟奥运村命脉相连。我们做这些真的是承担08奥运旅游官方，他们可能在国外、香港、天津、韩国、汉城等等，他们已经习惯了这种生活方式，我们打造出来了，我们还要有新的业态模式让北京人觉得其实下班不会那么早回家的，你可以享受很多很多的北京，可以集中在一起。希望完成我们的责任，不辜负北京的期望。

    主持人：我感觉这个是给人一种全新的生活方式，针对的应该是比较年轻一点的消费层次，有没有考虑过他们的消费能力跟我们租金之间的关系？

    关成军：我们就因为考虑这个问题，我个人理解，一个月叫我去北京高消费地方，我大概去两三回，因为一个人有个消费的安排，我觉得如果一个人，一个月去消费最想消费的东西只有两三回的话会不会太少？会不会生活太无聊？我们是要年轻人可以每天来，可以不购物，但是你可以得到一些市场咨询、看电影、跟朋友聚会等等。关于租金在这些方面要顺应市场，我们的定位也好，招商策略也好，我们要适应市场的规律，目前我们的价格应该说定的还是比较合理，商家踊跃的进入，以及他们跟我们的沟通的融洽，跟面积需求量越来越增大，比如有些品牌商做一个活动不够，会不断地增加。他感觉到这个市场的朝气还有它的前景，尤其我们在今年11月2号我们举行了一个新闻发布会，那天露出了一个面对大众的面纱，有一个签约模式，有20多个杂志媒体，还有北京10家左右的互动俱乐部联盟，以后我们的会员还可以到这些俱乐部去溜冰、滑雪，俱乐部的会员也可以享受我们的待遇，作为一个共享。我觉得租金我们回到市场，应该说作为我们开发商这个租金达到了我们的预期，最终实现什么？

    主持人：我感觉可能是这样的，定的租金实际上已经给商家预留了一段时间。

    关成军：对，成长期。我们跟商户必须要共赢成长，也是我们公司的掌舵人，有一句话“必须要商家有回报才能够长远跟我们富力商业一起成长”，这是我们总裁的一句话。所以我们这次租金整个的定位跟商家也是一个沟通，我们说白了我们要给两到三年的成长机会，做一个商业地产两到三年比较合理，有了这样一个环境，我们觉得两三年够，我们可以打造出新颖的购物中心出来。

    主持人：有没有大概的已预租比例，能不能跟我们透露一些已经签约的品牌？

    关成军：我们目前可以说是数一数二了，我在广州，武汉我看的神采飞扬，我发现里面的硬件设施都是非常优秀的，年轻人在里面很疯狂很投入，因为我们有很大的参与，尤其我们在购物中心上面我们还有独立的建筑体，有7层到11层，每一层是1000多平方米，刚好是一层自己做。那里我们已经有一个韩国的品牌，北京的北漂有的喜欢吃辣的，我们还有麻辣香锅，有的追求原汁原味，高品位的。还有一点最重要的就是可以看到北京所有的购物中心，回到三个品牌、麦当劳、肯德基、必胜客。这次在富力广场三个都来了，都扎堆了，这是很热闹的一个事，因为他们顺应他们的消费群体、需求，他们都拿了我们富力城紧紧挨着的位置，以后这里估计会很热闹。像这个品牌他们能够认可，我认为他们有很专业的市场调查，有很权威的市场分析，他们行业内的投资回报的方式，我相信这个他们是很严谨的，他们通过了所有这些调查计算同等以后，决定投资，我觉得他们是对我们的一个认可，否则的话他们不会这样做。

    主持人：这种肯定是有号召力的。

    关成军：别的服装、饰品等等，我们有不同的商户都已经进来了，目前我们的招商主体量超过70%，还有30%，给北京很有特色的一些消费品牌，剩下我们会在开业之前全部招满，我们的目标、要求、跟运营商达成的共识联合一起开业，开业之后会富力广场每一个角落都在运行。

    主持人：我想所有人都很期待，到时候会有一个盛装开幕的全新商业点。关于运营管理这块，这是我们自己来做？还是专业的排队跟我们合作？

    关成军：我们富力集团已经有十几年的管理历程跟经验，我们有非常专业的公司来管理，在今年这块我们回到集团，为了地产商布局的考虑，我们成立了专业的团队，全称就叫广州富力百货商贸有限公司，专业做规划、推广，富力地产在全国有购物中心，在天坛公园西门有招商的富力珠宝城，准备启动招商的富力北京汽车饰品城，这是专业批发市场。在成都我们今年5月底成功收购了大家非常熟悉的购物中心，叫“熊猫城”，在重庆我们有大概10几万的商业地产，在广州我们08年广州将会有两个五星级酒店投入运营，有多个独立的商场在大力开发，进入建筑的时机阶段。在太原我们有，在广东的佛山也有，整个的布局是全国的布局。这个团队的建立为我们商业物业的管理与运营提供了基础，在未来我们对购物中心的管理，我们是有参考国际先进的经验，还有一些国际先进公司的一些理念，也有我们针对我们的商户，针对北京区域的特点、方式、模式，我们强调人性化的管理，以消费者的一些管理体系，我们还是取之于民，用之于民。作为我们富力公司就是我们所有的管理费都全部投回到购物中心，包括硬件的长期未来，包括管理的软件开发，包括整个环境不断地维护好，美化它，还要持续不断的推广，所有的投入都是在我们的责任里，我们能够跟商家一起连锁，我们的目的我没有想过拿管理费去赢利，我们想要把这些钱拿出来，去把这个商家能够在期望的时间段内达到大家期望的效果，等于说是1/1/1。对于这一点来说，管理方面我们还是运作年轻化管理、全面化推进。通常来说它的推广是有些一定额度之下的百分比去做宣传，但我们不是，我们除了整个推广理念，我们富力公司还拿了很多大量的资金出来，去加入进去进而把整个推广做大。这让富力商业城成为文化交流中心、聚会交流中心，一个大中心。

    主持人：就是说富力跟商户一块来做好。

    关成军：对，其实大家都会有回报。

    主持人：不是我一个人赢，是大家共赢的局面。

    关成军：对。

    主持人：谈到战略转型方面，富力制订了一个持有比例和商业地产在整个集团中的规划，您觉得现在实现了多少？

    关成军：我们是从05年开始去筹划，进入一个结构的建立，独立的一个开发，到05年底到07年是大步伐的前进。我展望一下北京有两个酒店，广州有四个酒店的投入，两个大的商业项目，重庆有一个大的商业项目，成都有一个大的事业项目，一个酒店，在海南岛有两个酒店，还有东北沈阳、太原、佛山。就这个布局来说，其实作为一个商业来说，可发展性很大，我们不敢说假设一个什么目标，到现在为止我们是走出了一步，基本上富力地产完成了四个区域的布局，广州、北京、华北、成都、重庆、济南、上海昆山，都完成了这样一个布局。这个布局是我们共同享用的，一起享用的布局，我们在全国发展的是一个基础，通过07年到08年奥运会之前，对我们富力也是一个积累、经验、尝试。一旦我们成熟了，我们会让市场有点惊艳，这不是另外的事情，这个很有可能，就这点来说，我们的战略目标，我们的董事会也是在今年的春节为富力的商业地产界定方向，会在2010年会达到富力全国商业地产的收入，商业开发的资金回报，希望超过人民币20亿。北京举办完奥运会，接下来广州就有一个亚运会，北京奥组委会的人都去。其实我觉得这很快的，现在我们可以说今年还剩下20天左右的时间，现在开始倒计时也就两年时间，就达到20亿的收益来回报给大家。

    主持人：这是保守的？还是？

    关成军：应该这样说，应该说不保守，但是毕竟中国经济这几年持续的发展，我觉得还有很大的空间，北京的商业地产起步我觉得是刚刚开始，还有很大的空间，我们不能够用一个计算机去算，有很多的综合因素在里面，一旦综合因素给予了一个有机的支持、结合，会爆发。我们也知道在明年除了我们富力在北京的商业体很热闹，大家很关注，其实还有很多开发商都很热闹，还有很多在明年后年要落成大的商业中心都很多。所以我觉得北京会很幸福，会享受到很多，可以比较，可以分类，找到你最喜欢的东西。这一点我觉得商机还是很大，这个目标既然定了，我们有信心达成，这也不是什么秘密了，我们富力地产也在做回归A股的一个工作，这让我们公司有了一个更坚实的基础，这个动作大起来，如果这些都放大了，20亿也是有信心达到的。

    主持人：最后想请关总给我们做一个08年商业方面大动作的预告，先让我们搜狐网友先知道一下。

    关成军：北京的网友们可以期待一下我们5月1号之前，我刚刚跟大家说，我们有跟网友们相约五一黄金周在东三环的北京富力广场，看电影、参与很多媒体互动的活动，到直播室来作客，我们也有直播室，我们今天在搜狐，黄金周在富力广场的直播室去，到那去相约。我们有超过70个品牌的餐饮在这里，足以够你们吃的，我们远方的朋友来参加一个奥运会，需要一个居住环境的话，明年我们有富力酒店，我们有专业的万豪集团，那都是国际的前十位品牌，我相信会服务好大家。北京的特产我觉得很好，现在已经是0708年了，我们也应该追上潮流了，如果某一些珠宝饰品的话，可以到我们的富力广场，有很多很好的珠宝在那里去买。在广州明年我们有两个五性级的写字楼酒店，明年我们在广州也有酒店配套的商业，如果哪些年轻人，网友准备创业到广州CBD创业可以考虑一下我们的写字楼，我们也是市场化的租金，绝对不会比别人高，可以考虑一下。过了明年他们如果到海南岛旅游的话，免不了到海边度假，我欢迎他们到我们富力的两个度假酒店。我觉得那是一个人间天堂，可以去，如果他们到成都的话，我们成都正在改造熊猫城，我们计划在后年一个20多万平方米程度CBD中心的购物广场，也欢迎他们到那里去消费、过客，成都也是一个旅游之都，如果今天网友哪个没去过成都的话，我建议他赶快去，成都太美了。在未来欢迎大家跟我们交个朋友，尤其是我们还会在商业这块，在未来的全国各地城市有活动，我们会有会员制，也许这个VIP会员可以全球通。

    主持人：说的很全面，把全国的活动都给网友介绍了一遍，那就让我们共同期待08年富力地产会给我们带来更多的商业享受。谢谢关总。