从事国内商业地产的开发运营需要达到“三懂”境界，即懂地产、懂商业、懂金融。商业地产开发运营的价值链比较长，项目不能盖完一卖了之，必须经过长期的商业运营才能创造价值，开发商的利益要靠下游商业机构买单，而商业机构要靠消费者买单。而要支持只租不售的商业模式，商业地产运营者必须获得长期金融工具的支持，所以，要搞好商业地产不仅要精通地产、商业、金融等环节，还要具备打通每个环节之间联系的能力，这样才能做到商业地产的“三懂”境界。

    大连某实力雄厚的企业以订单模式探索出一条地产与商业紧密结合的开发模式，并通过与银行合作发行CMBS获得了长期融资工具的支持，但其在商业管理上存在软肋，商业运营经验的匮乏最终会从项目整体规划设计上体现出来，所以，该企业的负责人可以算是懂地产、懂金融、半懂商业。

    再如某零售连锁企业，它的实质是商业零售＋商业地产开发的模式，在卖场拓展过程中始终坚持以自建卖场为主。公司为了解决扩张所需要的资金问题，计划去境外上市，但为了达到上市的要求必须进一步扩张，但在没有外部资本支持下的扩张迫使卖场只能靠占用供货商的资金去扩展。这样超市与供货商的矛盾必然会激化，最终不得不卖掉超市部分业务以求自保，蜕变成了纯粹的房东。一个最有可能实现商业、地产和金融三懂的商业地产运营商倒在了前进的道路上。

    纵观国内商业地产的开发和运营商，真正能做到打通地产、商业和金融三个领域的基本没有，像以上两家能达到两懂半境界的也不多，多数都属于对地产似懂非懂、对商业基本不懂、根本没可能弄懂资本市场的商业地产开发商。