2006年，对于大多数房地产开发商来说注定是不平静的一年，政府调控措施的陆续出台，让开发商开始思考转型，开始新的博弈，商业地产成为众多开发商的新选择……

　　随着北京市商业地产开发的大力发展，目前北京已经基本形成了市级商业中心为核心、地区级商业中心和一批特色的商业街道为骨干、社区商业为基础的商业服务体系。从北京市现有商业格局来看，城市中心区的大型商业设施已经基本饱和。商业地产投资热点逐渐由城市中心区向外围转移，呈现出强力向外扩张的态势。2006年政府对住宅地产调控力度（查看地图）的加强迫使部分地产开发商转向商业地产开发领域，或许他们都看见了商业地产开发的丰厚利润，希望在政府还没有开始调控的领域分享，但是商业地产领域并不是人们想的那么简单。

　　●结构失调风险初现

　　商业地产的开发与供应必将与商家对商业物业的需求结合，才有可能完全实现招商目标的顺利完成，预期的项目开发利润才有可能实现。据中国连锁经营协会秘书长裴亮透露，目前北京商业地产发展已经出现结构失调的现象，商业地产开发的风险已经随着更多新进入者的盲目开发开始出现。

　　目前本市更多的商业地产项目还集中在中型超市、大卖场和仓储店这些中间业态的竞争。而便利店和真正大型的、带有很强游乐色彩的休闲购物中心还是比较缺乏。商业地产开发的同质化竞争必然导致大量的商业物业供应在相当长一段时间不会被社会所消化。

　　现在北京很多住宅项目热衷于开发底商，大部分商业网点是以底商的形式出现，而真正专用的商业物业很少。这样的商铺体量单一，业态容易重复，而且社区商圈的集客能力比大型社区购物中心的集客能力差，所以店铺的营业额和获利能力都不理想，造成商铺业主的流动和不稳定性，在招商和管理等方面难度比较大，问题也比较多。

　　在北京超视通商业顾问机构总经理李沐天看来，随着政府对住宅开发与投资的宏观调控，势必有大量的资金涌入商铺投资领域，这恰恰与部分开发商的转型相吻合，在一段时间内，北京将会出现部分商铺抢购的状况。但是，这并不会是市场的真实需求的反映，不论是开发商还是投资者都应慎重选择。

　　●新兴百货渐成主导

　　长期研究百货业态发展的铜锣湾华北区拓展总监杜鸿认为，虽然目前北京的商业地产正处在快速升温阶段，但是市场上优质的商业物业仍然缺乏。新兴百货业态、区域购物中心、社区大型超市等商业业态必将成为有实力的商业地产开发商的首选。经济的快速发展使旧有的商业设施不能满足消费者的变化性消费需求，新兴百货业的发展已经成为消费者的需求，而消费者需求必将带动商家对商业物业的需求，进而促进大型商业地产项目的开发。

　　北京华联拓展部经理金于认为，北京百货业目前处于经营的萎缩期，随着各种新兴零售业的不断发展和创新,传统百货业受到的冲击非常明显，未来百货业的发展需要对经营模式等进行合理的再定位和发展思路的调整。

　　目前北京商业物业市场处于发展的初期阶段，尚不具备成熟市场的特征和发展规模。但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，北京经济持续发展，商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。个性鲜明的特色商业街、大型、现代化的购物中心、连锁超市、便利店等商业物业星罗棋布，北京市商业市场开始呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，商业市场开始逐渐走向成熟和完善。同时，居民对消费品的需求呈逐年上升趋势，消费品价格指数持续下降，为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础。因此开发商对商业地产的重视程度加强，尤以街区型商业发展迅速。

　　动辄上亿元的开发投资，与大型商业物业不可分割的矛盾成为开发商必须要解决的难题。一方面是商家对大中型商业物业的需求，一方面是巨额的开发投资与缓慢的投资回报；以往操作社区商铺的快速变现的销售模式已经不适应市场的发展。

　　●商业走向多方共赢

　　商业地产是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体，是一个不可中断的链条，开发商不能只管卖铺赚钱，而必须考虑为投资者和经营者留下充分的利润空间，做到不是仅仅开发商赚得利益但投资者与经营者利益微薄，从而使投资以及经营积极性降低；另外，商业地产应该与城市协调发展，依托城市经营的大环境，商业地产才能顺势起飞从而使得地区商业价值提高，以实现商业物业的可持续发展。

　　开发商操作商业地产项目时，应在运作中表现出城市商业地产开发水平的总体提升。原来“赚到钱就走人”的投机开发模式已经被市场淘汰；商业地产开发已经从单一、低档的沿街店铺提升为内涵丰富、社会效益巨大的“朝阳产业”。市场已经要求开发商必须提升开发理念和社会责任感。

  　商业地产开发由多个环节组成———“开发-销售-经营-管理”。作为开发商，当然要讲求投资效益，追求利润最大化，但不能把利润空间都占完了，必须给第二个、第三个环节留下足够的利润空间。反之，即第二个、第三个环节没有利润空间，将直接导致物业的经营管理不成功，这对开发商的品牌、信誉造成的打击是直接和致命的。

　　让开发商赚取开发投资利润，让出租商铺者赚取租赁利润，让商铺经营者赚取经营利润，让商业物业管理者赚取管理利润。这已经成为一个商业地产项目成功与否的标杆，多方利润共享已经成为商业地产开发商必须面对的现实。